Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Comment négocier les frais de dossier de votre prêt immobilier ?

L'essentiel en quelques mots

Lorsque vous demandez un crédit immobilier, la banque procède d’abord à la vérification de votre solvabilité et vous demande de lui fournir des documents relatifs à votre situation financière et à votre projet. L’étude de ce dossier représente un coût qui est appliqué sous forme de pourcentage sur le crédit immobilier. C’est ce que l’on appelle les frais de dossier.

  • Les frais de dossier sont des frais dits "administratifs".
  • Ils sont compris dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG) qui représente le coût total de votre prêt immobilier.
  • Outre le taux d’intérêt du crédit, le TAEG comprend tous les frais liés à votre crédit comme les frais de dossier, de garantie, de l’assurance, etc.
  • Le TAEG est obligatoirement mentionné dans toute offre de prêt.
  • Le recours à un courtier est une solution fiable pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier.
Frais de dossier prêt immobilier
Comment négocier les frais de dossier de votre prêt immobilier ?

A combien s'élèvent les frais de dossier dans un prêt immobilier ?

Le calcul des frais de dossier peut varier d’un établissement à un autre mais aussi en fonction du type de crédit. En général, on parle d'un montant de 500 à 1 000 euros ou de 1 % du montant du crédit avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 000 euros.

La banque n’applique pas de frais de dossier dans le cas de certains prêts aidés comme le Prêt à taux zéro (PTZ) ou le Prêt épargne logement par exemple. Par ailleurs, les frais de dossier sont limités dans le cas du Prêt à l’accession sociale (PAS) ou du Prêt locatif social (PLS).

Pensez à bien vérifier que les frais de dossier sont affichés en TTC (toutes taxes comprises). Dans certains cas, les frais sont présentés en HT (hors taxes), ce qui ne permet pas de connaître précisément leur montant.

Pourquoi paie-t-on des frais de dossier ?

Les frais de dossier permettent de financer le traitement et l’analyse de votre dossier de prêt immobilier : étude de votre profil, recherche du meilleur financement, évaluation du risque selon votre situation, montage de votre prêt… Cela nécessite du temps de la part de la personne en charge de votre dossier, et donc, des frais associés.

Comparatif des frais de dossier d’un prêt immobilier

Les frais de dossier diffèrent selon les établissements. Vous pouvez toutefois vous faire une idée des coûts que les banques appliquent en consultant directement leurs grilles tarifaires, disponibles sur leur site internet. Vous devez tout de même garder à l’esprit que les frais administratifs varient selon la complexité de votre dossier de demande de crédit, ils ne sont donc pas définitifs.

Voici un tableau, non exhaustif, répertoriant les frais de dossier pratiqués par certains organismes bancaires.

Frais de dossier prêt immobilier par banque - Mars 2022

Banque

Frais de dossier

Simulation gratuite

Logo crédit Agricole

1 % du montant emprunté

Comparer

Logo Société Générale

1 % du montant emprunté

Comparer

Logo Bforbank

Pas de frais de dossier

Comparer

Logo Fortuneo

Pas de frais de dossier

Comparer

Logo Boursorama

Pas de frais de dossier

Comparer

Logo Crédit Mutuel

1 % du montant emprunté

Comparer

Logo La Banque Postale

1 % du montant emprunté

Comparer

Logo CIC

1 % du montant emprunté

Comparer

Logo Hello Bank!

0,50 % du montant emprunté

Comparer

Logo BNP Paribas

1 % du montant emprunté

Comparer

Dans quels cas les frais de dossier pour un crédit immobilier varient-ils ?

La renégociation de votre prêt

Vous avez déjà un prêt immobilier et vous voyez que les taux baissent. Vous sollicitez votre banque pour procéder à une renégociation de votre prêt immobilier et profiter de cette baisse. Celle-ci évalue la faisabilité du projet et statue sur votre demande. En contrepartie de cette étude, et si l’opération de renégociation est bien confirmée, la banque applique des frais de dossier. En conclusion, dès lors qu’une nouvelle offre de prêt est éditée, des frais de dossier peuvent être appliqués.

Si vous sollicitez le rachat de votre crédit immobilier par une autre banque, des frais de dossier sont appliqués par le nouvel établissement.

Dans tous les cas, faire appel à un courtier immobilier peut vous permettre de réduire voire supprimer ces frais de dossier.

Le cas du prêt multiligne

Pour réduire le coût total de votre crédit immobilier, la banque peut vous proposer de souscrire non pas un, mais deux crédits immobiliers : l’un sur une durée courte et l’autre sur une durée longue. Ces prêts peuvent être lissés pour obtenir une mensualité constante. Sachez que des frais de dossier sont également appliqués pour une demande de prêt multiligne. Leur montant est équivalent à une demande de prêt classique.

Les frais de dossier liés à l’assurance emprunteur

La souscription d’une assurance de prêt immobilier peut, selon les cas, occasionner des frais de dossier :

Le PTZ et les prêts aidés

La réglementation interdit aux banques d’appliquer des frais de dossier dans le cas de certains prêts aidés comme le Prêt à taux zéro (PTZ) ou le Prêt épargne logement (PEL). Ils sont également plafonnés dans le cas du Prêt à l’accession sociale (PAS) ou du Prêt locatif social (PLS).

Quand doit-on payer les frais de dossier d’un prêt immobilier ?

Démarcher plusieurs banques ne signifie pas que vous devrez régler des frais de dossier pour chaque établissement sollicité qui aurait étudié votre profil et échangé avec vous sur votre projet. Les frais de dossier ne sont réclamés que lorsque l’offre de prêt est signée.

Si, après signature du contrat, le projet pour lequel vous avez sollicité un crédit immobilier n’aboutit pas dans les 4 mois (durée pendant laquelle les conditions de l’offre de prêt restent valables), les frais de dossier ne sont généralement pas appliqués. Dans le cas où ils le sont, leur montant est plafonné à 0,75 % du montant du capital emprunté dans la limite de 150 €.

Le paiement des frais de dossier par l’emprunteur est généralement effectué après le déblocage des fonds, en plus des premières échéances de crédit. Les frais de dossier doivent être réglés grâce à votre apport personnel.

Peut-on négocier les frais de dossier d’un crédit immobilier ?

Il est possible de négocier les conditions de votre crédit immobilier, y compris les frais de dossier. Pour ce faire, vous devez d’abord faire jouer la concurrence. Cela va vous permettre d’obtenir des arguments de comparaison qui donneront du poids à votre demande.

Deux éléments peuvent faire pencher la balance en votre faveur : la simplicité de votre dossier et sa qualité. Plus le dossier a été facile à étudier et à monter, plus vous avez de chance que la banque accepte de revoir ses frais administratifs à la baisse. C’est d’autant plus le cas lorsque vous présentez un profil d’emprunteur rassurant avec de solides garanties.

Les contreparties peuvent aussi faire pencher la balance en votre faveur : la domiciliation de vos comptes d'épargne dans la banque prêteuse, ou la souscription d'une assurance multirisque habitation ou d'une assurance auto auprès de celle-ci.

Comment négocier les frais de votre prêt immobilier ?

Passer par un courtier immobilier

Un courtier en crédit immobilier est un professionnel qui prend en charge votre demande de financement. Il vous accompagne dès la recherche de votre crédit jusqu’au déblocage des fonds. Son rôle est de s’assurer que vous obteniez le meilleur taux d’emprunt immobilier. Pour cela, il n’hésite pas à négocier les conditions qui figurent sur le contrat, dont les frais de dossier ou le transfert du prêt par exemple. Son expertise du métier et son savoir-faire multiplient vos chances d’obtenir une réduction voire la suppression des frais de dossier de prêt immobilier.

Proposer un bon profil emprunteur

Avoir un bon profil emprunteur est un atout clé qui peut jouer en votre faveur. Les banques sont prêtes à vous octroyer de nombreux avantages pour vous compter parmi ses clients, comme vous “offrir” les frais de dossier. Alors si vous êtes primo-accédant, sans crédit en cours, avec un apport personnel conséquent, vous avez de grandes chances d’en être exonéré.

Faites valoir la nouveauté ou votre fidélité

Vous êtes nouveau client dans une banque et souhaitez y souscrire un crédit immobilier ? Vous envisagez également d'ouvrir d’autres contrats comme une assurance habitation ou un Livret A ? Ou, au contraire, vous êtes un client historique et souhaitez faire valoir votre fidélité ? La banque a tout intérêt à vous dérouler le tapis rouge et à vous exempter de frais de dossier.

Faites jouer la concurrence

C’est LA clé pour faire l’impasse sur les frais de dossier. Grâce au comparateur de prêt immobilier Empruntis, vous pouvez simuler rapidement votre demande de crédit immobilier et voir les banques qui facturent ou non des frais de dossier. Une fois votre simulation réalisée, rien ne vous empêche de prendre rendez-vous avec votre conseiller afin de lui faire part de votre recherche et ainsi, négocier plus facilement vos frais de dossier.

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