Quel est le coût d'une assurance de prêt immobilier ?

Comment calculer le coût de l'assurance de prêt ?

L’assurance emprunteur est une sécurité financière permettant de couvrir un prêt immobilier ou un crédit conso contre un défaut de paiement pouvant résulter d’un accident de la vie (décès, incapacité, invalidité, perte d’emploi, etc.). Elle protège aussi bien l’établissement prêteur (banque) que l’emprunteur. Le prix de l'assurance de prêt est établi en fonction de plusieurs éléments :

• les garanties choisies : décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité (IPP, IPT), incapacité (ITP, ITT), maladies non-objectivables (MNO), perte d’emploi, affections dos/psy, etc ;
• la société d'assurance ;
• la quotité (soit la part de capital à couvrir) ;
• le type de prêt (prêt immo, crédit conso, prêt travaux, etc.), son montant et le taux d'intérêt ;
• l'âge de l'emprunteur ;
• son état de santé (situation actuelle, antécédents médicaux, fumeur ou non-fumeur...) ;
• la profession (des éléments tels que la sécurité de l'emploi ou une éventuelle dangerosité du métier sont pris en compte) ;
• les loisirs. La pratique de certains sports peut de fait présenter des risques, par exemple les sports de combat, l'alpinisme ou le parachutisme.

Le coût de l’assurance de prêt est loin d’être négligeable pour un emprunteur. Il peut en effet représenter une large part du coût total du projet.

Le calcul sur le capital initial emprunté

Il existe deux méthodes de calcul de l’assurance de prêt immobilier. D’abord un calcul sur le capital initial emprunté qui s’applique dans le cas d’une assurance de groupe proposée par le prêteur. Les mensualités sont ainsi fixes tout au long du crédit immobilier car elles sont calculées sur le capital initial.

Le calcul sur le capital restant dû

Avec un calcul de l’assurance sur le capital restant dû, le montant varie chaque année en fonction de l’amortissement du capital. Ainsi, les cotisations mensuelles sont plus importantes dans les premières années du prêt, lorsque les mensualités sont composées en grande partie des intérêts.

Plus vous remboursez le capital, plus vos cotisations d’assurance diminuent. Ce calcul s’applique principalement dans le cas d’une délégation d’assurance avec le choix d’une assurance externe à l’établissement prêteur. Les primes d’assurance sont alors dégressives.

Avec cette méthode, le coût total de l’assurance de prêt est généralement plus avantageux, notamment en fin de crédit, puisque les mensualités diminuent au fur et à mesure des remboursements. Elle n’est cependant pas conseillée lorsque vous effectuez un remboursement anticipé de votre prêt immobilier puisque vous aurez déjà versé la majorité des intérêts dans les premières années de votre emprunt.

Le TAEA

Une fois que les risques ont été déterminés, l'assureur propose un taux d'assurance adapté. Il s'agit du taux annuel effectif de l'assurance (TAEA), un indicateur qui permet de mesurer le coût annuel d'un prêt.

Les sociétés d'assurance sont contraintes d'indiquer le TAEA dans leurs offres afin que l’emprunteur puisse disposer d’une base d’évaluation objective. Elles doivent mentionner également :

• le coût mensuel de l'assurance, c'est-à-dire le montant des cotisations versées tous les mois ;
• e coût total de l’assurance emprunteur sur toute la durée de remboursement du prêt.

Ces indications permettent aux emprunteurs de comparer plus facilement les propositions d'assurance pour trouver qui correspond le mieux à leurs besoins au meilleur tarif.

À noter que le TAEA peut être calculé :

• soit sur le capital initial emprunté. Dans ce cas, la cotisation d'assurance reste constante durant toute la durée du prêt. Ce type de calcul est utilisé généralement dans les contrats groupe proposés par les banques ;
• soit sur le capital restant dû. Les primes d'assurance évoluent en fonction des remboursements de votre prêt. Elles vont augmenter légèrement avant de diminuer au fil de vos paiements. Ce mode de calcul est généralement proposé en délégation d'assurance.

Quels sont les critères qui déterminent le coût total de l’assurance emprunteur ?

Le coût total d’une assurance de prêt est calculé sur la base de plusieurs critères inhérents tant à la nature du crédit qu’au profil de l’emprunteur.

Les critères se rapportant à l’emprunt à assurer

Les caractéristiques du crédit à assurer impactent le coût de l’assurance emprunteur. Parmi elles, on peut citer :

• le type de crédit : le montant de l’assurance de prêt par rapport au coût total du crédit peut être moins élevé pour un crédit immobilier que pour un crédit à la consommation. Cela s’explique notamment par des garanties plus importantes nécessaires pour un prêt immobilier ainsi que par des examens médicaux souvent plus poussés qui rassurent davantage les établissements prêteurs ;
• la nature du bien immobilier : le coût peut varier selon qu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire (entretien moindre, risques de vandalisme accrus) ou d’un investissement locatif ;
• le montant du prêt et la durée de remboursement : plus la durée de remboursement est étalée dans le temps et plus les risques de défaut de remboursement augmentent (risque de maladie accru, risques de handicap et d’invalidité plus importants avec le temps, etc.). Les taux d’assurance emprunteur sont donc plus élevés pour des prêts longs et par conséquent pour des prêts d’un montant important impliquant de nombreuses mensualités.

Le profil de l’emprunteur

Le profil de l’emprunteur est également déterminant dans le calcul du coût de l’assurance de prêt immobilier. L’étude du profil se base notamment sur :

• l’âge de l’emprunteur : plus l’emprunteur est âgé, plus ses risques de maladie, de handicap ou décès s’accroissent, justifiant ainsi un taux d’assurance emprunteur plus élevé ;
• son état de santé : si l’emprunteur déclare des problèmes de santé sur le questionnaire médical fourni (hypertension, problèmes cardio-vasculaires, diabète, etc.), le taux d’assurance augmente là encore. Il en est de même s’il est fumeur. Tous ces éléments peuvent en effet concourir à réduire l’espérance de vie de l’emprunteur ou, en tout cas, à activer l’une des garanties du contrat. Dans certains cas (affections longues durée notamment) l’emprunteur peut même se voir refuser l’assurance de prêt ou se voir appliquer des surprimes ou des exclusions de garantie.

• le métier exercé : certaines professions peuvent elles aussi être à l’origine de surprimes lorsque les assureurs considèrent qu’elles font peser un risque aggravé. C’est par exemple le cas des militaires, des sapeurs-pompiers, des policiers ou des éboueurs. La manipulation de certains outils, les travaux en hauteur ou la distance de trajet annuelle effectuée dans le cadre professionnel peuvent également impacter à la hausse le coût de l’assurance ;
• les loisirs pratiqués : certaines activités sportives considérées comme à risques peuvent également impliquer des surprimes d’assurance et augmenter le TAEA. C’est le cas par exemple de la plongée, de l’alpinisme ou du parapente.

Les caractéristiques de la couverture choisie

Le coût de l’assurance de prêt peut enfin être impacté par les choix et options de couverture de l’emprunteur. Il sera notamment variable selon :

• le type d’assurance de prêt : une assurance de groupe (fournie par l’organisme prêteur) repose sur la mutualisation des risques entre tous les assurés. Elle est donc souvent plus chère qu’une assurance individuelle externe qui tient compte, elle, des besoins spécifiques de l’assuré ;
• le type de garanties souscrites : au-delà des garanties obligatoires (décès et PTIA) qui sont toujours requises par les établissements prêteurs, l’emprunteur a la possibilité de souscrire d’autres garanties optionnelles selon ses besoins (invalidité, incapacité, MNO, perte d’emploi, affections dorsales ou psychologiques). Ces garanties optionnelles peuvent logiquement augmenter le coût de l’assurance de prêt ;
• la quotité d’assurance choisie dans le cas d’un prêt avec un co-emprunteur. La quotité se rapporte à la répartition du pourcentage couvert entre les co-emprunteurs. Une quotité déséquilibrée (à 70/30 % ou 80/20 %) peut par exemple être opportune pour un emprunteur présentant des antécédents de santé. La quotité totale doit être d’au-moins 100 % mais peut aller jusqu’à 200 %. Plus elle est élevée, plus elle augmente le coût de l’assurance.

Comment bénéficier des meilleurs tarifs en assurance emprunteur ?

La solution tient en un mot : comparaison. Depuis 2010 et la loi Lagarde, les emprunteurs ne sont plus contraints d'accepter l'assurance emprunteur de leur banque (appelée assurance groupe). Ils peuvent signer une assurance « extérieure », à condition que cette offre présente les mêmes niveaux de garanties que la proposition initiale.

Cette opération est appelée « délégation d'assurance ». Le prêteur ne peut alors refuser le changement d’assurance emprunteur. Pour vous aider à comparer les assurances de prêt immobilier et bénéficier des meilleurs tarifs, n'hésitez pas à faire appel à un courtier.

Depuis l'instauration de la loi Lemoine en 2022, il est possible de changer d'assurance de prêt à tout moment.