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Qu'est-ce qu'une caution bancaire ?

Caution bancaire
Qu'est-ce qu'une caution bancaire ?

Pour garantir votre prêt immobilier vous avez le choix entre la garantie hypothécaire, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou la caution bancaire. Ces garanties de prêt immobilier permettent à la banque de recouvrir les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur.

La caution bancaire est la garantie privilégiée tant par les banques que par les emprunteurs. Nous vous expliquons pourquoi.

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Qu’est-ce qu’une caution bancaire ?

La caution bancaire diffère des autres types de garantie. En effet, l’hypothèque et le PDD sont considérées comme des sûretés réelles, c’est-à-dire prises sur le bien. La caution bancaire est un acte par lequel un organisme financier spécialisé dans le cautionnement bancaire s’engage à prendre le relais du paiement de vos échéances en cas de défaillance. C’est le mode de garantie privilégié car simple à mettre en place. La caution bancaire est également appelée caution simple.

Il existe également la caution réservée aux fonctionnaires, que l’on appelle caution mutuelle. Ce sont les organismes comme la CASDEN ou GMPA qui garantissent les crédits immobiliers des fonctionnaires comme les agents SNCF, les policiers, les gendarmes, les agents hospitaliers, etc.

En contrepartie de la caution vous devez verser :

💡

Les frais de caution peuvent sensiblement différer d’un organisme de cautionnement à un autre. Les conditions peuvent également varier, comme l’exemple du Crédit Logement qui propose aux emprunteurs de moins de 37 ans, de verser la commission uniquement en fin de prêt. Celle-ci est déduite de la participation au FMG rendue à la fin de l’emprunt.

Comment obtenir la caution bancaire pour un prêt immobilier ?

Le principe de la caution simple repose ainsi sur la mutualisation des risques. En cas de défaillance de paiement, la caution bancaire puise dans le FMG pour régler les mensualités (avant de se tourner vers l’emprunteur pour récupérer les sommes avancées).

Contrairement à l’hypothèque, le cautionnement par un organisme spécialisé est accordé après étude de votre profil. Votre banque soumet votre dossier à l’organisme de caution qui après vérification, donne sa réponse rapidement. Revenus, apport personnel, ancienneté au travail, et autres éléments sont passés en revue.

💡

La caution bancaire n’est pas accessible pour les prêts à l’accession sociale (PAS), lorsque le crédit est supérieur à 15 000€ et pour un prêt à taux zéro (PTZ) adossé au prêt PAS.

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Quels organismes proposent la caution bancaire ?

Plusieurs types d’organismes peuvent se porter caution pour votre crédit immobilier. On retrouve ainsi :

Il existe plusieurs organismes de cautions bancaires :

Les sociétés de cautionnement pour les fonctionnaires

Pour les fonctionnaires de l’éducation nationale, policiers, gendarmes, agents de la poste, agents de la SNCF et du secteur hospitalier, c’est les mutuelles comme la CASDEN ou la GMPA qui se portent caution pour votre crédit immobilier. La particularité de ces organismes est qu’ils donnent droit à des conditions privilégiées par rapport aux organismes de caution classiques.

Quels organismes de caution bancaire restituent la participation au FMG ?

En fin de crédit immobilier, la participation au FMG peut être restituée à l’emprunteur. Cela dépend de la politique de l’organisme de caution. Nous vous présentons dans ce tableau les organismes de caution bancaire en fonction de la restitution ou non de la participation au FMG en fin de crédit :

Organisme de Cautionnement

Restitution de la caution en fin de garantie

Crédit Logement

Oui

 CAMCA

Non

SACCEF

Non

Bred Habitat

Oui

CMH

Non

SOCAMI

Oui

Comment choisir votre organisme de caution bancaire ?

C’est généralement votre banque prêteuse qui choisit l’organisme de caution bancaire qui doit garantir votre prêt immobilier. Ces sociétés ont été créées par les banques ou résultent d’un groupement bancaire. Dans le cas où vous souhaiteriez choisir un autre organisme que celui proposé par votre établissement prêteur, il vous suffit de demander quelles sociétés de cautionnement sont agréées auprès de lui.

Pourquoi choisir la caution bancaire plutôt qu’une hypothèque ?

Car mettre en place une caution bancaire est plus simple qu’une hypothèque. En effet, cette dernière nécessite l’intervention d’un notaire. Alors que la caution bancaire est établie par un contrat que l’emprunteur doit retourner signé à la banque.

La caution est plus avantageuse car, contrairement à l’hypothèque, la caution bancaire peut être transférée, sous conditions d’acceptation de la banque, sur le nouveau prêt sans débourser de frais supplémentaire.

Autre avantage au recours à la caution bancaire comme garantie de prêt immobilier est que les frais de caution bancaire sont moins élevés que ceux de l’hypothèque en cas de remboursement anticipé. En effet, des frais de mainlevée sont appliqués lors du remboursement par anticipation pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, mais pas dans le cas d’une caution bancaire.

Voici un exemple comparant les frais de caution bancaire et d’hypothèque pour un crédit immobilier à 200 000€ avec un remboursement anticipé :

  Frais d'Hypothèque (bien neuf ou ancien)  

Frais de Caution bancaire

Crédit Logement (Barème Classic) 

 Coût de mise en place
 1 230€
 2 630€
 Frais de mainlevée 
 913€
 0€
 Restitution au remboursement du prêt 
 0€
 1 458€
 Coût TOTAL 
 2 143€
 1 172€

 *Simulation à titre indicatif réalisée en mars 2020, basée sur les chiffres ANIL, Chambre des notaires de Paris et Crédit Logement

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