Dispositif louer abordable : comprendre le fonctionnement et les avantages en 2024

Qu’est-ce que le dispositif “louer abordable” ou “ancien Cosse” ?

Les objectifs du dispositif louer abordable

Le dispositif "louer abordable" a été conçu pour inciter les propriétaires à proposer des loyers modérés et accessibles à des ménages modestes en milieu urbain. Il offre des réductions fiscales sur les revenus locatifs, déductions proportionnelles à l'effort de modération du loyer du bailleur.

Initialement applicable aux baux signés avant le 28 février 2022, cette mesure a été prolongée et renommée "Loc'Avantages" à partir du 1er mars 2022. Dans le cadre de "Loc'Avantages", les propriétaires doivent conclure une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour une durée de 6 ans pour un logement sans travaux, et de 9 ans en cas de réception d'aides pour des travaux. En signant cette convention, le bailleur s'engage à maintenir la location du bien pour toute la durée convenue.

Les bénéficiaires du dispositif

La majorité des biens immobiliers en France, qu'ils soient neufs ou anciens, rénovés ou nécessitant des travaux, peuvent être intégrés dans le dispositif "Louer abordable" (Loc’Avantages). La principale condition est de louer le logement non meublé et en tant que résidence principale pour le locataire.

Pour valider son éligibilité, le propriétaire doit donc signer une convention avec l’Anah. De plus, depuis le 1er juillet 2020, le logement doit aussi répondre à des critères de performance énergétique et il ne peut pas être classé en étiquette énergétique E ou F. Sous Loc’Avantages, le propriétaire s'engage à louer son bien pour une durée minimale de 6 ans.

Concernant les locataires, ils ne doivent pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire-bailleur et ne doivent pas être membres de sa famille. Un locataire déjà en place ne peut être le principal occupant si le logement est soumis aux conditions de la loi Cosse, y compris lors du renouvellement de bail.

Comment bénéficier du dispositif “Louer abordable” ?

Le dispositif "Louer Abordable" encourage donc les propriétaires à louer leur logement à des loyers modérés en échange de certains avantages fiscaux. Voici comment vous pouvez en bénéficier :

• Vérifier l'éligibilité du logement : le logement doit respecter certains critères de décence et de performance énergétique.
• Déterminer le loyer et vérifier les ressources des locataires : il existe trois niveaux de loyers (intermédiaire, social et très social) correspondant à différents plafonds de ressources pour les locataires.
• Signer une convention avec l'Anah : cette convention, qui dure généralement 6, 9 ou 12 ans, formalise votre engagement à louer le logement à des conditions abordables. 
• Respecter les conditions de location : cela inclut le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
• Bénéficier de l'avantage fiscal : selon le niveau de loyer choisi et la durée de la convention, vous pouvez bénéficier d'une déduction fiscale sur vos revenus locatifs allant de 15 à 85 %.
• Déclarer vos revenus locatifs : vous devez déclarer les revenus générés par la location dans votre déclaration de revenus pour bénéficier des avantages fiscaux.
• Respecter les obligations de suivi et de contrôle : des contrôles peuvent être effectués pour s'assurer du respect des conditions du dispositif.

Quel est l’avantage fiscal du dispositif pour le propriétaire ?

Le dispositif Louer abordable offre des déductions sur les revenus fonciers aux bailleurs respectant certains critères et ayant mis leur bien en location avant le 28 février 2022. Il est essentiel de se conformer aux plafonds de loyer définis dans les différentes zones géographiques pour maintenir cet avantage fiscal.

Le montant de la déduction dépend de plusieurs facteurs, notamment le montant du loyer et la zone où se situe le logement, zones déterminées par le niveau de déséquilibre entre l'offre et la demande immobilières.

Dans les zones les plus tendues (Abis, A et B1), les taux de déduction sont les suivants :

• 30 % des revenus bruts pour les loyers sous convention à loyer intermédiaire ;
• 70 % des revenus bruts pour les loyers sous convention à loyer social ou très social.

Dans la zone B2, où le déséquilibre est moins marqué, les taux de déduction sont de :

• 15 % des revenus bruts pour les loyers sous convention à loyer intermédiaire ;
• 50 % des revenus bruts pour les loyers sous convention à loyer social ou très social.

Depuis 2019, la zone C est redevenue éligible, permettant aux propriétaires de bénéficier d’une déduction de 50 % des revenus bruts, mais uniquement pour les biens sous convention à loyer social ou très social.

La loi Cosse récompense aussi ceux qui mettent leur bien en location intermédiaire. Un propriétaire confiant la gestion de son bien à une agence pour attribuer le logement à des ménages en difficulté peut bénéficier d'une déduction fiscale de 85 %, sauf pour les logements en zone C.

Comment se passe la défiscalisation pour les propriétaires-bailleurs sous le dispositif Louer abordable ?

Pour bénéficier de Louer abordable, les propriétaires doivent s'engager pour une période minimale de 6 ans en signant une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Si cette convention inclut une aide financière pour des travaux à effectuer avant la mise en location du bien, l'engagement minimal est alors porté à 9 ans.

Le dispositif de défiscalisation "Louer abordable" est conditionné au respect de deux principaux plafonds : celui du montant du loyer et celui des ressources du locataire, similaire à la loi Pinel. Le propriétaire a la possibilité de choisir parmi 3 types de conventions :

• convention à loyer « intermédiaire » ;
• convention à loyer « social » ;
• convention à loyer « très social ».

Chaque catégorie cible des locataires avec des niveaux de difficulté financière croissants. En contrepartie, plus le niveau de convention est social, plus l'avantage fiscal accordé au propriétaire-bailleur est important.

Comment déclarer la loi Cosse ?

Pour déclarer vos revenus fonciers sous le dispositif "Louer abordable" ou "Loc'Avantages" (anciennement loi Cosse), il est nécessaire de remplir le formulaire Cerfa n° 2044. Ce formulaire exige de préciser les logements éligibles, de calculer les recettes locatives et de détailler les frais et charges (y compris les intérêts d’emprunt). Les revenus fonciers taxables sont obtenus après déduction des frais et charges des recettes locatives.

Pour "Loc'Avantages", en plus du formulaire 2044, il faut aussi remplir le formulaire 2042-RICI, car ce dispositif offre une réduction fiscale plutôt qu'un abattement fiscal. Selon le type de location et la présence ou non d’intermédiation locative, différentes cases (7BK à 7BO) sont à renseigner pour bénéficier de réductions d'impôts allant de 15 % à 65 %.

Il est également important de savoir qu'il n'est pas possible de cumuler "Loc'Avantages" avec d'autres dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, à l'exception du Malraux, mais un cumul avec les avantages du déficit foncier est possible si des travaux sont engagés.

Cosse ancien ou loi Pinel : quel dispositif choisir pour défiscaliser ?

Le dispositif Cosse ancien et la loi Pinel visent à stimuler l'investissement immobilier locatif en France en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires-bailleurs. La loi Pinel offre une réduction d’impôt de 12 à 21 % sur l'investissement immobilier pour la location de logements neufs. Des plafonds de prix et de surface habitable s’appliquent, avec un plafond global de réduction fiscale à 10 000 € par an.

La loi Cosse ancien s’adresse aux propriétaires de logements anciens loués à des tarifs abordables. Elle remplace les dispositifs Besson et Borloo et offre un abattement sur les loyers imposables plutôt qu’une réduction d’impôt, variant de 15 à 70 %, et pouvant atteindre 85 % si le bien est loué via un organisme agréé à des personnes en difficulté.

Tout dépend donc du type de bien dans lequel vous désirez investir puisque le premier dispositif s’adresse à l’immobilier neuf tandis que le second est exclusivement pour l’ancien !