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Comment défiscaliser avec la loi Malraux en 2022 ?

L'essentiel en quelques mots

Vous souhaitez acquérir et rénover une vieille demeure ou un appartement situé en zone protégée. Si vous le louez pendant quelques années, vous aurez droit à des réductions fiscales. De quoi vous aider à rentabiliser votre investissement locatif :

  • la loi Malraux permet de défiscaliser entre 22 et 33 % du montant des travaux de rénovation éligibles, avec une limite de 100 000 € par an sur quatre années consécutives ;
  • de nombreuses conditions sont toutefois à respecter pour pouvoir en bénéficier : zone éligible, location pendant neuf ans minimum, rénovation sans modification de la surface habitable, éligibilité des travaux, etc. ;
  • si le bien est revendu avant les neuf années prescrites, la défiscalisation liée à cet investissement Malraux s’annule.
Loi Malraux
Comment défiscaliser avec la loi Malraux en 2022 ?

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Votée en 1962, la loi Malraux a été révisée en 2009. Elle a pour objectif de favoriser la conservation du patrimoine en permettant aux propriétaires de défiscaliser les dépenses liées à la restauration d’un bien immobilier ancien.

Définition de la loi Malraux

La défiscalisation Malraux offre une réduction d’impôts de 22 à 30 % sur le montant des travaux effectués sur un bien ancien situé dans les zones protégées. Cette réduction s'étale sur quatre ans et avec un plafond de 100 000 € de travaux. Toute personne fiscalement domiciliée en France peut bénéficier de ce dispositif. La loi Malraux s'adresse aussi bien :

À noter tout de même que pour bénéficier des déductions fiscales Malraux en étant en SCPI, il faut que 65 % du montant des souscriptions soient dédiés à la réalisation des travaux éligible (voir ci-dessous) et 30 % à l'acquisition du bien en question.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Malraux en 2022 ?

Profiter de la loi Malraux en immobilier exige de répondre à plusieurs conditions :

Faire l’acquisition d’un bien situé dans un secteur réglementé

La loi Malraux a pour objectif de conserver les bâtiments anciens situés en zone protégée. Pour en bénéficier, il faut donc acquérir un bien situé dans l'une des 4 zones suivantes :

Le mettre en location pendant au moins 9 ans

Même si le bien avait auparavant une toute autre fonction, il doit désormais être uniquement destiné à l'habitation. Vous devrez en effet le louer nu pendant 9 ans à un locataire qui s'en servira comme résidence principale (ce dernier ne doit pas être un membre de la famille). Le bail devra débuter au moins un an après la date d'achèvement des travaux.

Réaliser des travaux de rénovation

Contrairement aux autres dispositifs fiscaux comme le Pinel, la loi Malraux n'utilise pas le coût de l'acquisition comme base de calcul pour établir la déduction fiscale, mais celui des travaux. Ils sont donc déterminants dans votre opération.

Sont donc pris en compte les travaux de réparation, d'amélioration et d'entretien ou ceux imposés par l'autorité publique (comme les travaux de démolition imposés par le permis de construire). Les dépenses en primes d'assurance et frais de gestion de l'immeuble sont aussi concernées.

En revanche, est exclu le coût des travaux de construction ou d'agrandissement. Pour bénéficier de la loi Malraux, les travaux doivent mener à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en modifier le volume habitable. Au préalable, une autorisation spéciale de travaux doit être octroyée par le Préfet.

Faire les démarches pour bénéficier du dispositif Malraux

Que le bien immobilier en loi Malraux soit situé en zone sauvegardée ou ZPPAUP, voici la liste des justificatifs à fournir aux services fiscaux :

Quelle réduction d'impôt permet le dispositif Malraux en 2022 ?

Le montant de la réduction en loi Malraux dépend de la zone où se trouve votre bien et du coût des travaux que vous y réalisez. Vous obtiendrez ainsi 22 % de réduction si votre bien se situe dans une AMVAP ou une ZPPAUP et 30 % pour les autres zones. Ce pourcentage s'applique ensuite sur le montant de vos travaux dans la limite de 100 000 €.

Réduction d'impôt avec la loi Malraux en 2022
 Secteur sauvegardé  Secteur ZPPAUP
 30 %
 22 %

Comment calculer la réduction d’impôt pour la loi Malraux ?

Voici un exemple de défiscalisation en 2022, avec un bien éligible en loi Malraux, selon le secteur et le montant de l'investissement :

Exemples de réduction d'impôt avec la loi Malraux
 Montant de l'investissement Secteur sauvegardé   Secteur ZPPAUP
 260 000 €
 30 000 €
 22 200 €
95 000 €
28 500 €
20 900 €

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Quel montant maximum peut être déduit des impôts dans le dispositif Malraux ?

Les dépenses donnant droit à la réduction d'impôt Malraux sont retenues dans la limite de 100 000 € par an, sur quatre années consécutifs. Il peut s’agir du coût des travaux, des dépenses de réparation, des impôts locaux, etc.

Que se passe-t-il à la revente du bien ?

La loi Malraux exige donc de louer le bien immobilier pendant au moins 9 ans, et cette condition est aussi requise pour les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. L’associé s’engage à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.

Avant les 9 ans

Si la revente du bien intervient de manière anticipée, elle entraîne l’annulation de l’avantage fiscal. L’investisseur ne bénéficie plus de la loi Malraux. La réduction d’impôt perçue les années précédentes doit alors être réintégrée dans son imposition de l’année en cours.

Après les 9 ans

À l’issue de l’engagement de location de la loi Malraux, il est possible de continuer à louer son logement sous le régime de droit commun, le tout sans contrainte de plafonnement de loyers ou de revenus. Il est également possible de le revendre pour faire une belle plus-value immobilière.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Malraux ?

👍
  • Une belle plus-value à la revente
  • liberté en ce qui concerne le montant du loyer
  • un bien ancien entièrement remis à neuf et aux normes
👎
  • risque d’évaluation erronée du potentiel de revente du bien
  • obligation de louer le bien pendant 9 ans minimum
  • pas de possibilité de louer le bien à un membre de sa famille
📌

 Résumé de la loi Malraux : ce qu’il faut retenir

  • la loi Malraux permet de défiscaliser entre 22 et 33 % du montant des travaux de rénovation éligibles ;
  • la défiscalisation est limitée à 100 000 € par an, sur quatre années consécutives ;
  • le bien doit être situé dans une zone éligible, être loué pendant 9 ans minimum dans un délai d’un an après la date d'achèvement des travaux ;
  • le bien doit avoir été rénové sans changer la surface habitable ;
  • Le bien ne doit pas être revendu avant la durée minimale de 9 années.

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