Comment défiscaliser avec la loi Malraux en 2026 ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Vous souhaitez acquérir et rénover une vieille demeure ou un appartement situé en zone protégée. Si vous le louez pendant quelques années, vous aurez droit à des réductions fiscales. De quoi vous aider à rentabiliser votre investissement locatif :
- la loi Malraux permet de défiscaliser entre 22 et 33 % du montant des travaux de rénovation éligibles, avec une limite de 100 000 € par an sur quatre années consécutives ;
- de nombreuses conditions sont toutefois à respecter pour pouvoir en bénéficier : zone éligible, location pendant neuf ans minimum, rénovation sans modification de la surface habitable, éligibilité des travaux, etc. ;
- si le bien est revendu avant les neuf années prescrites, la défiscalisation liée à cet investissement Malraux s’annule.
Comment fonctionne la loi Malraux ?
Votée en 1962, la loi Malraux a été révisée en 2009. Elle a pour objectif de favoriser la conservation du patrimoine en permettant aux propriétaires de défiscaliser les dépenses liées à la restauration d’un bien immobilier ancien.
Définition de la loi Malraux
La défiscalisation Malraux offre une réduction d’impôts de 22 à 30 % sur le montant des travaux effectués sur un bien ancien situé dans les zones protégées. Cette réduction s'étale sur quatre ans et avec un plafond de 100 000 € de travaux. Toute personne fiscalement domiciliée en France peut bénéficier de ce dispositif. La loi Malraux s'adresse aussi bien :
- aux personnes réalisant l'opération seule ;
- aux SCI ;
- aux SCPI.
À noter tout de même que pour bénéficier des déductions fiscales Malraux en étant en SCPI, il faut que 65 % du montant des souscriptions soient dédiés à la réalisation des travaux éligible (voir ci-dessous) et 30 % à l'acquisition du bien en question.
Quelles sont les conditions pour investir en loi Malraux en 2022 ?
Profiter de la loi Malraux en immobilier exige de répondre à plusieurs conditions :
- le type de bien à restaurer ;
- sa localisation ;
- sa mise en location pendant neuf ans ;
- les travaux à réaliser.
Faire l’acquisition d’un bien situé dans un secteur réglementé
La loi Malraux a pour objectif de conserver les bâtiments anciens situés en zone protégée. Pour en bénéficier, il faut donc acquérir un bien situé dans l'une des 4 zones suivantes :
- Un secteur sauvegardé : c'est-à-dire présentant « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non » précise l'article L313-1 du code de l'urbanisme.
- Un quartier ancien dégradé : la loi du 31 décembre 2009 a désigné 40 quartiers comme tels « des quartiers présentant soit une concentration élevée d'habitat indigne et une situation économique et sociale des habitants particulièrement difficile, soit une part élevée d'habitat dégradé vacant et un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». Vous trouverez ici la liste des quartiers concernés. L'acquisition d'un bien dans l'une de ces zones devra cependant se faire avant le 31 décembre 2015.
- Une ZPPAUP : une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
- Une AMVAP : une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.
Le mettre en location pendant au moins 9 ans
Même si le bien avait auparavant une toute autre fonction, il doit désormais être uniquement destiné à l'habitation. Vous devrez en effet le louer nu pendant 9 ans à un locataire qui s'en servira comme résidence principale (ce dernier ne doit pas être un membre de la famille). Le bail devra débuter au moins un an après la date d'achèvement des travaux.
Réaliser des travaux de rénovation
Contrairement aux autres dispositifs fiscaux comme le Pinel, la loi Malraux n'utilise pas le coût de l'acquisition comme base de calcul pour établir la déduction fiscale, mais celui des travaux. Ils sont donc déterminants dans votre opération.
Sont donc pris en compte les travaux de réparation, d'amélioration et d'entretien ou ceux imposés par l'autorité publique (comme les travaux de démolition imposés par le permis de construire). Les dépenses en primes d'assurance et frais de gestion de l'immeuble sont aussi concernées.
En revanche, est exclu le coût des travaux de construction ou d'agrandissement. Pour bénéficier de la loi Malraux, les travaux doivent mener à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en modifier le volume habitable. Au préalable, une autorisation spéciale de travaux doit être octroyée par le Préfet.
Faire les démarches pour bénéficier du dispositif Malraux
Que le bien immobilier en loi Malraux soit situé en zone sauvegardée ou ZPPAUP, voici la liste des justificatifs à fournir aux services fiscaux :
- une note mentionnant l’adresse et la surface du logement ;
- un engagement écrit de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux, et ce pendant 9 ans à usage de résidence principale du locataire ;
- les déclarations 2042 et 2044 S ;
- une déclaration de revenus pour l’imputation sur le revenu global ;
- une copie du bail signé ;
- la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux le cas échant ;
- la copie de la déclaration d’utilité publique le cas échéant.
Quelle réduction d'impôt permet le dispositif Malraux en 2022 ?
Le montant de la réduction en loi Malraux dépend de la zone où se trouve votre bien et du coût des travaux que vous y réalisez. Vous obtiendrez ainsi 22 % de réduction si votre bien se situe dans une AMVAP ou une ZPPAUP et 30 % pour les autres zones. Ce pourcentage s'applique ensuite sur le montant de vos travaux dans la limite de 100 000 €.
| Secteur sauvegardé | Secteur ZPPAUP |
|---|---|
30 % |
22 % |
Comment calculer la réduction d’impôt pour la loi Malraux ?
Voici un exemple de défiscalisation en 2022, avec un bien éligible en loi Malraux, selon le secteur et le montant de l'investissement :
| Montant de l'investissement | Secteur sauvegardé | Secteur ZPPAUP |
|---|---|---|
260 000 € |
30 000 € |
22 200 € |
95 000 € |
28 500 € |
20 900 € |
Découvrez l'imposition des revenus locatifs dans le cas d'une location de votre logement.
Quel montant maximum peut être déduit des impôts dans le dispositif Malraux ?
Les dépenses donnant droit à la réduction d'impôt Malraux sont retenues dans la limite de 100 000 € par an, sur quatre années consécutifs. Il peut s’agir du coût des travaux, des dépenses de réparation, des impôts locaux, etc.
Que se passe-t-il à la revente du bien ?
La loi Malraux exige donc de louer le bien immobilier pendant au moins 9 ans, et cette condition est aussi requise pour les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. L’associé s’engage à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.
Avant les 9 ans
Si la revente du bien intervient de manière anticipée, elle entraîne l’annulation de l’avantage fiscal. L’investisseur ne bénéficie plus de la loi Malraux. La réduction d’impôt perçue les années précédentes doit alors être réintégrée dans son imposition de l’année en cours.
Après les 9 ans
À l’issue de l’engagement de location de la loi Malraux, il est possible de continuer à louer son logement sous le régime de droit commun, le tout sans contrainte de plafonnement de loyers ou de revenus. Il est également possible de le revendre pour faire une belle plus-value immobilière.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Malraux ?
- Une belle plus-value à la revente
- liberté en ce qui concerne le montant du loyer
- un bien ancien entièrement remis à neuf et aux normes
- risque d’évaluation erronée du potentiel de revente du bien
- obligation de louer le bien pendant 9 ans minimum
- pas de possibilité de louer le bien à un membre de sa famille
Résumé de la loi Malraux : ce qu’il faut retenir
- la loi Malraux permet de défiscaliser entre 22 et 33 % du montant des travaux de rénovation éligibles ;
- la défiscalisation est limitée à 100 000 € par an, sur quatre années consécutives ;
- le bien doit être situé dans une zone éligible, être loué pendant 9 ans minimum dans un délai d’un an après la date d'achèvement des travaux ;
- le bien doit avoir été rénové sans changer la surface habitable ;
- Le bien ne doit pas être revendu avant la durée minimale de 9 années.
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