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Loi Pinel : investir dans l'immobilier avec le dispositif Pinel (anciennement Duflot)

Loi Pinel

Le dispositif Pinel a été mis en place le 1er septembre 2014 pour inciter les ménages à investir dans l'immobilier neuf.

Le principe du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est une mesure défiscalisante, qui permet aux contribuables d'alléger leur assiette fiscale et, parallèlement, de se constituer un patrimoine immobilier. Tout contribuable domicilié en France et achetant un logement neuf en zone tendue, jusqu'au 31 décembre 2017 est concerné par ce dispositif. Il faut néanmoins louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné, afin de bénéficier de la réduction d'impôt.

Cette réduction est répartie sur toute la durée de location dans le cadre du dispositif. Elle revient à un pourcentage appliqué sur le prix de votre opération immobilière dans la limite de 300 000€ :

Exemple :

J'achète un bien à... Je le loue... Je déduis de mes impôts jusqu'à
240 000 € 6 ans 28 800 €
145 000 € 9 ans 26 100 €
300 000 € 12 ans 63 000 €
370 000 € 12 ans 63 000 €

Chacun à leur tour, les différents ministres du Logement ont mis en place des aides fiscales pour inciter les propriétaires à mettre en location leur logement, chaque mesure annulant la précédente.

Si celle aujourd'hui en vigueur est celle dite Pinel, du nom de l'actuelle ministre, elle succède à de nombreux autres dispositifs dont ceux Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Périssol...

Comme toutes ces aides fiscales impliquent une mise en location sur plusieurs années, vous trouverez encore des personnes qui en bénéficient actuellement. Ainsi, les aides Borloo pouvant s'étendre jusqu'à 15 ans, les personnes y ayant souscrit en 2007 en bénéficieront encore jusqu'en 2022.

Comment bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel (ex-Duflot) ?

Outre le fait d'être assujetti à l'impôt et d'être domicilié en France, pour bénéficier du Pinel il faut remplir les conditions suivantes.

Quel logement ?

Pour obtenir la déduction d'impôt du dispositif Pinel, le logement loué doit être neuf, c'est-à-dire achevé dans les 5 dernières années ou ancien mais rénové.

Il doit être situé dans une zone où la demande de logement est élevée (zones A bis, A, B1 et B2).

Enfin, il devra respecter un certain niveau de performance énergétique. Un logement acquis neuf, devra ainsi bénéficier du label « RT 2012 » ou « BBC 2005 » et un bien ancien mais rénové l'un de ces 3 labels :

Si votre bien rénové ne bénéficie d'aucun de ces labels il doit respecter un minimum de performance énergétique pour au moins l'une des deux catégories suivantes :

Quelles conditions de location ?

Une fois le bien trouvé, vous aurez à le louer non meublé dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement si vous l'avez fait construire ou acheté sur plan.

Vous aurez ensuite le choix entre des baux de 6, 9 ou 12 ans en respectant un certain plafond de loyer en fonction de la zone où se trouve le bien :

  Zone A bis* Zone A* Zone B1* Zone B2*
Plafonds de loyer pour 2017
16,83 €/m²
12,50 €/m²
10,07 €/m²
8,75 €/m²

Ce plafond de loyer peut être réduit dans certaines communes. La préfecture de votre région peut en effet décider de diminuer le loyer pour l'adapter au marché locatif local et rester inférieur d'environ 20 % aux loyers pratiqués.

Quel locataire ?

La personne à qui vous louez votre bien peut très bien être votre ascendant (parents, grands-parents...) ou descendant (enfant, petits-enfants...) tant qu'elle n'est pas dans votre foyer fiscal.

La principale exigence du dispositif concerne les revenus de votre locataire. Ils devront en effet respecter ces plafonds :

Composition du foyer locataire Zone A bis* Zone A* Zone B1* Zone B2*
Personne seule
37 126 €
37 126 €
30 260 €
27 234 €
Couple
55 486 €
55 486 €
40 410 €
36 368 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge
72 737 €
66 699 €
48 596 €
43 737 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge
86 843 €
79 893 €
58 666 €
52 800 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge
103 326 €
94 579 €
69 014 €
62 113 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge
116 268 €
106 431 €
77 778 €
70 000 €
Majoration au-dessus de 5 personnes à charge
12 954 €
11 859 €
8 677 €
7 808 €

Autres particularités

Vous pouvez bénéficier du Pinel dans le cadre de la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), si 95 % de cette souscription est investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions prévues ci-dessus. Dans ce cas, la réduction d'impôt sera égale à 12, 18 ou 21 % des 95 % du montant de la souscription, étalée sur six, neuf ou douze ans.

Ce type d'opération ne pourra être réalisée, pour chaque propriétaire investisseur, que dans la limite de deux logements par an et d'un investissement total de 300 000 euros par an.

Attention : la réduction d'impôt permise par ce dispositif est incluse dans le plafonnement à 10 000 euros des avantages fiscaux.

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