Simulez votre économie d'impôts

* Résultats immédiatement visibles sans engagement avec notre partenaire Yoonest
  1. Accueil
  2. Pret immobilier
  3. Investissement locatif
  4. Loi Pinel

Loi Pinel 2021 : Réduction d'impôts et investissement locatif

L'essentiel en quelques mots

Le dispositif Pinel a été mis en place le 1er septembre 2014 pour inciter les ménages à investir dans l'immobilier neuf.

Il permet aux contribuables d'alléger leur assiette fiscale et, parallèlement, de se constituer un patrimoine immobilier. Les contribuables domiciliés en France et achetant un logement neuf situé dans un immeuble collectif en zone tendue sont concernés par ce dispositif. Il faut néanmoins louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné, afin de bénéficier de la réduction d'impôt.

Loi Pinel
Loi Pinel 2021 : Réduction d'impôts et investissement locatif

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Chacun à leur tour, les différents ministres du Logement ont mis en place des aides fiscales pour inciter les propriétaires à mettre en location leur logement, chaque mesure annulant la précédente.

Si celle aujourd'hui en vigueur est celle dite Pinel, du nom de l'actuelle ministre, elle succède à de nombreux autres dispositifs dont :

Comme toutes ces aides fiscales impliquent une mise en location sur plusieurs années, vous trouverez encore des personnes qui en bénéficient actuellement. Ainsi, les aides Borloo pouvant s'étendre jusqu'à 15 ans, les personnes y ayant souscrit en 2007 en bénéficieront encore jusqu'en 2022.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement pour encourager les ménages à investir dans l’immobilier neuf. En contrepartie de la réduction d’impôts, le propriétaire s’engage à louer le bien sur une durée minimum de 6 ans.

Qui peut acheter en loi Pinel ?

Pour acheter en loi Pinel, il faut que le logement neuf que vous souhaitez acquérir respecte certains critères comme :

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

Pour le propriétaire

Le dispositif Pinel permet au propriétaire de :

Pour le locataire

Le dispositif Pinel est également bénéfique aux locataires dans la mesure où :

Quelles réductions d’impôts offre la loi Pinel ?

Cette réduction est répartie sur toute la durée de location dans le cadre du dispositif. Elle revient à un pourcentage appliqué sur le prix de votre opération immobilière dans la limite de 300 000€ par an et par personne :

Exemple :

J'achète un bien à... Je le loue... Je déduis de mes impôts jusqu'à
240 000 € 6 ans 28 800 €
145 000 € 9 ans 26 100 €
300 000 € 12 ans 63 000 €
370 000 € 12 ans 63 000 €

Toutefois, cette réduction fiscale sera progressivement rabotée pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire ou qui respectent un niveau élevé de qualité. Voici les nouveaux montants de la réduction d’impôts pour les logements concernés par cette baisse :

Durée de location Jusqu'en 2022 En 2023 En 2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

A noter que la loi Pinel Outre-mer permet des réductions d'impôts encore plus importantes en Outre-mer qu'en métropole.

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Outre le fait d'être assujetti à l'impôt et d'être domicilié en France, pour bénéficier du Pinel il faut remplir les conditions suivantes.

Quels logements sont concernés par ce dispositif ?

Pour obtenir la déduction d'impôt du dispositif Pinel, le logement loué doit être neuf, c'est-à-dire achevé dans les 5 dernières années ou ancien mais rénové.

A partir du 1er janvier 2021, le logement neuf doit faire partie d’un immeuble collectif. Pinel ne concerne donc plus les logements individuels ou pavillonnaires. Il doit être situé dans une zone où la demande de logement est élevée : zones A, A bis, B1 ou B2 (sur agrément).

Enfin, il devra respecter un certain niveau de performance énergétique. Un logement acquis neuf, devra ainsi bénéficier du label « RT 2012 » ou « BBC 2005 » et un bien ancien mais rénové l'un de ces 3 labels :

Si votre bien rénové ne bénéficie d'aucun de ces labels il doit respecter un minimum de performance énergétique pour au moins l'une des deux catégories suivantes :

Quelles sont les conditions de location ?

Une fois le bien trouvé, vous aurez à le louer non meublé dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement si vous l'avez fait construire ou acheté sur plan.

Vous aurez ensuite le choix entre des baux de 6, 9 ou 12 ans en respectant un certain plafond de loyer en fonction de la zone où se trouve le bien :

  Zone A bis* Zone A* Zone B1* Zone B2*
Plafonds de loyer pour 2021 17,55 €/m² 13,04 €/m² 10,51 €/m² 9,13 €/m²
💡

Ce plafond de loyer peut être réduit dans certaines communes. La préfecture de votre région peut en effet décider de diminuer le loyer pour l'adapter au marché locatif local et rester inférieur d'environ 20 % aux loyers pratiqués.

Voici un tableau récapitulatif qui détailles les zones :

 
 Villes éligibles
Zone A bis 
 Paris et ses 29 communes avoisinantes 
Zone A 
 L'Ile-de-France, Lille, Lyon, Montpellier, Marseille, la Côte d'Azur et la partie française de l'agglomération Genevoise.
Zone B1 
 Les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris ainsi que les villes où les prix sont hauts comme Annecy, Chambéry, la Corse, etc.

Quel locataire pour la loi Pinel ?

La personne à qui vous louez votre bien peut très bien être votre ascendant (parents, grands-parents...) ou descendant (enfant, petits-enfants...) tant qu'elle n'est pas dans votre foyer fiscal.

La principale exigence du dispositif concerne les revenus de votre locataire. Ils devront en effet respecter ces plafonds :

Composition du foyer locataire Zone A bis* Zone A* Zone B1* Zone B2*
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 120 186 € 110 071 € 80 399 € 72 359 €
Majoration au-dessus de 5 personnes à charge 13 390 € 12 258 € 8 969 € 8 070 €

Des dispositifs de défiscalisation immobilière en complément de la loi Pinel

Il faut savoir qu’un investissement en loi Pinel peut se cumuler avec d'autres dispositifs immobiliers. En effet, les Français disposent d'un large éventail de dispositifs fiscaux dans l'immobilier ce qui permet à la fois de réaliser des réductions d'impôts et de redynamiser le marché immobilier. Que ce soit dans le neuf, dans l'ancien, en outre-mer, en meublé ou lié aux monuments historiques, il existe un dispositif en fonction de la nature de l’investissement locatif que vous envisagez.

Quelques particularités pour la défiscalisation immobilière

LMNP ou loi Pinel ?

Ces deux dispositifs s’adressent aux investisseurs mais ils ne répondent pas au même besoin. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à l’investisseur de profiter de revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse :

La loi Pinel permet d’investir pour réduire ses impôts contrairement au LMNP qui permet de percevoir des revenus complémentaires sans avoir à payer d’impôts dessus.

SCPI et loi Pinel

Vous pouvez bénéficier du Pinel dans le cadre de la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Investir dans une SCI permet une réduction d’impôt qui est calculée sur :

Le montant de la réduction d'impôt sera égal à celle prévue pour les particuliers. Ce type d'opération ne pourra être réalisé, pour chaque propriétaire investisseur, que dans la limite de deux logements par an et d'un investissement total de 300 000 euros par an.

Attention 

La réduction d'impôt permise par ce dispositif est incluse dans le plafonnement à 10 000 euros des avantages fiscaux.

Loi Pinel ancien

Il est possible de bénéficier du dispositif Pinel sur un bien ancien si vous prévoyez d’y effectuer de gros travaux de rénovation. En effet, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ils doivent avoir été achevés le 31 décembre de la seconde année qui suit l’acquisition du logement. Pour bénéficier du dispositif Pinel, les travaux doivent permettre au logement d’atteindre un des deux niveaux de performance énergétique suivants : le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

💡

Bon à savoir

Il existe également d'autres dispositifs qui permettent aux investisseurs propriétaires de biens anciens de réduire leurs impôts :

  • La loi Denormandie. L'objectif de ce dispositif est d'encourager les investisseurs locatifs à rénover des logements dégradés en zone tenue ;
  • La loi Malraux, réservée aux propriétaires de biens anciens situés dans des zones protégées de réduire leurs impôts de 22 à 30% sur le montant des travaux entrepris.

Les questions courantes sur le dispositif Pinel

Comment acheter son bien immobilier ?

Pour acheter un bien immobilier via le dispositif Pinel, vous devez vérifier que le logement corresponde bien aux critères d’éligibilité. Il vous suffit donc de choisir un bien immobilier neuf ou ancien avec d’importants travaux à réaliser dans une ville éligible au dispositif. Vous sollicitez ensuite un financement immobilier auprès d’une banque ou de votre courtier. Ce dernier se chargera de vous trouver la meilleure offre sur le marché, c’est pourquoi il est recommandé de faire appel à ses services. Une fois l’acte de vente signé, vous êtes ainsi propriétaire de votre logement.

Quand revendre son bien ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts que permet la loi Pinel, vous devez louer votre bien durant 6, 9 ou 12 ans. Au terme de cette période, vous pouvez revendre votre bien dès que vous le souhaitez.

Comment déclarer son investissement ?

Pour déclarer votre investissement en Pinel, vous devez d’abord certifier votre engagement à louer votre bien immobilier en remplissant le formulaire 2044-EB. L’administration vérifie ensuite si vous le logement ainsi que les conditions de location respectent bien les critères d’octroi du Pinel.

Pour déclarer votre investissement, et si vous avez opté pour le régime réel, vous devez établir le bilan foncier de votre bien et le reporter sur le formulaire 2044. Cela signifie que vous devez calculer la différence entre vos revenus locatifs et vos dépenses afférentes au bien comme :

Une fois le formulaire 2044 complété, il ne vous reste plus qu’à reporter le déficit foncier dans le paragraphe 4 du formulaire général de déclaration des revenus 2042.

Toutefois, si vous avez opté pour le régime microfoncier, vous devez indiquer que le montant total des loyers hors charges uniquement dans le formulaire général de déclaration des revenus 2042. Un abattement de 30% sera automatiquement appliqué sur le montant indiqué, les 70% restants étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quand s’arrête la loi Pinel ?

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 prolonge la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. A partir de 2023 et ce jusqu’en 2024, les taux de réduction d’impôts seront toutefois réduits progressivement.

Ce que vous devez retenir 

  • Le Pinel s'adresse aux investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine ;
  • Pour être éligible au dispositif, le logement doit être neuf ou ancien (avec d'importants travaux à réaliser) et être situé dans une zone tendue ;
  • Le logement doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans. Le locataire doit respecter un certain plafond de ressources et le loyer est plafonné également ;
  • La réduction d'impôt est de 12, 18 ou 21% jusqu'en 2022 et à partir de 2023 les avantages seront progressivement rabotés. 

Profitez de notre expertise au meilleur taux !

à partir de 0,60%* sur 15 ans

Je réalise un investissement locatif

Pour vous aider

Besoin d'un prêt immobilier au meilleur taux ?

Un courtier expert vous rappelle

Quand souhaitez-vous être rappelé ?