Comment réduire vos impôts 2023 avec la loi Pinel ?

Mis à jour le 18 juillet 2022

par Abdelkader Diarra - Directeur Commercial

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Comment fonctionne la loi Pinel ?

Chacun à leur tour, les différents ministres du Logement ont mis en place des aides fiscales pour inciter les propriétaires à mettre en location leur logement, chaque mesure annulant la précédente.

Si celle aujourd'hui en vigueur est celle dite Pinel, du nom de l'actuelle ministre, elle succède à de nombreux autres dispositifs dont :

• Duflot ;
• Scellier ;
• Robien ;
• Borloo ;
• Périssol ;
• Censi-Bouvard ;
• Etc.

Comme toutes ces aides fiscales impliquent une mise en location sur plusieurs années, vous trouverez encore des personnes qui en bénéficient actuellement. Ainsi, les aides Borloo pouvant s'étendre jusqu'à 15 ans, les personnes y ayant souscrit en 2007 en bénéficieront encore jusqu'en 2022.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement pour encourager les ménages à investir dans l’immobilier neuf. En contrepartie de la réduction d’impôts, le propriétaire s’engage à louer le bien sur une durée minimum de 6 ans.

Qui peut acheter en loi Pinel ?

Pour acheter en loi Pinel, il faut que le logement neuf que vous souhaitez acquérir respecte certains critères comme :

• Le plafond de loyers ;
• La localisation ;
• Le niveau de performance énergétique.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

Pour le propriétaire

Le dispositif Pinel permet au propriétaire de :

• Réduire des impôts sur le revenu de 12, 18 ou 21% dans la limite de 63 000€ ;
• Bénéficier de compléments de revenus sous la forme de loyers mensuels (avec possibilité de louer un ascendant/descendant) ;
• Constituer un patrimoine immobilier ;
• Préparer sa retraite ;
• bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière après un certains nombre d'années.

Pour le locataire

Le dispositif Pinel est également bénéfique aux locataires dans la mesure où :

• Le bien mis en location est neuf et offre une bonne qualité de vie ;
• Le bien répond aux normes actuelles de performance énergétiques. Ce qui permet de réaliser des économies sur les factures d’énergie.
• Les loyers sont plafonnés.

Quelles réductions d’impôts offre la loi Pinel ?

Cette réduction est répartie sur toute la durée de location dans le cadre du dispositif. Elle revient à un pourcentage appliqué sur le prix de votre opération immobilière dans la limite de 300 000€ par an et par personne :

• 12 % pour une mise en location de 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % si le bien est loué 12 ans

Exemple :

Toutefois, cette réduction fiscale sera progressivement rabotée pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire ou qui respectent un niveau élevé de qualité. Voici les nouveaux montants de la réduction d’impôts pour les logements concernés par cette baisse :

A noter que la loi Pinel Outre-mer permet des réductions d'impôts encore plus importantes en Outre-mer qu'en métropole.

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Outre le fait d'être assujetti à l'impôt et d'être domicilié en France, pour bénéficier du Pinel il faut remplir les conditions suivantes.

Quels logements sont concernés par ce dispositif ?

Pour obtenir la déduction d'impôt du dispositif Pinel, le logement loué doit être neuf, c'est-à-dire achevé dans les 5 dernières années ou ancien mais rénové.

A partir du 1^er janvier 2021, le logement neuf doit faire partie d’un immeuble collectif. Pinel ne concerne donc plus les logements individuels ou pavillonnaires. Il doit être situé dans une zone où la demande de logement est élevée : zones A, A bis, B1 ou B2 (sur agrément).

Enfin, il devra respecter un certain niveau de performance énergétique. Un logement acquis neuf, devra ainsi bénéficier du label « RT 2012 » ou « BBC 2005 » et un bien ancien mais rénové l'un de ces 3 labels :

• haute performance énergétique HPE rénovation 2009
• BBC rénovation 2009
• Bâtiment basse consommation énergétique rénovation

Si votre bien rénové ne bénéficie d'aucun de ces labels il doit respecter un minimum de performance énergétique pour au moins l'une des deux catégories suivantes :

• Isolation des toitures et des murs extérieurs
• Fenêtres
• Système de chauffage
• Système de production d'eau chaude sanitaire

Quelles sont les conditions de location ?

Une fois le bien trouvé, vous aurez à le louer non meublé dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement si vous l'avez fait construire ou acheté sur plan.

Vous aurez ensuite le choix entre des baux de 6, 9 ou 12 ans en respectant un certain plafond de loyer en fonction de la zone où se trouve le bien :

Voici un tableau récapitulatif qui détailles les zones :

Quel locataire pour la loi Pinel ?

La personne à qui vous louez votre bien peut très bien être votre ascendant (parents, grands-parents...) ou descendant (enfant, petits-enfants...) tant qu'elle n'est pas dans votre foyer fiscal.

La principale exigence du dispositif concerne les revenus de votre locataire. Ils devront en effet respecter ces plafonds :

Des dispositifs de défiscalisation immobilière en complément de la loi Pinel

Il faut savoir qu’un investissement en loi Pinel peut se cumuler avec d'autres dispositifs immobiliers. En effet, les Français disposent d'un large éventail de dispositifs fiscaux dans l'immobilier ce qui permet à la fois de réaliser des réductions d'impôts et de redynamiser le marché immobilier. Que ce soit dans le neuf, dans l'ancien, en outre-mer, en meublé ou lié aux monuments historiques, il existe un dispositif en fonction de la nature de l’investissement locatif que vous envisagez.

Quelques particularités pour la défiscalisation immobilière

LMNP ou loi Pinel ?

Ces deux dispositifs s’adressent aux investisseurs mais ils ne répondent pas au même besoin. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à l’investisseur de profiter de revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse :

• Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition ;
• Loyers sécurisés par un gestionnaire ;
• Revenus locatifs défiscalisés avec un report de la réduction d’impôts.

La loi Pinel permet d’investir pour réduire ses impôts contrairement au LMNP qui permet de percevoir des revenus complémentaires sans avoir à payer d’impôts dessus.

SCPI et loi Pinel

Vous pouvez bénéficier du Pinel dans le cadre de la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Investir dans une SCPI permet une réduction d’impôt qui est calculée sur :

• 95% du montant des souscriptions de parts de SCPI réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 31 août 2014 (dispositif Duflot) ;
• 100% du montant des souscriptions de parts de SCPI réalisées du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2021 (Pinel).

Le montant de la réduction d'impôt sera égal à celle prévue pour les particuliers. Ce type d'opération ne pourra être réalisé, pour chaque propriétaire investisseur, que dans la limite de deux logements par an et d'un investissement total de 300 000 euros par an.

Loi Pinel ancien

Il est possible de bénéficier du dispositif Pinel sur un bien ancien si vous prévoyez d’y effectuer de gros travaux de rénovation. En effet, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ils doivent avoir été achevés le 31 décembre de la seconde année qui suit l’acquisition du logement. Pour bénéficier du dispositif Pinel, les travaux doivent permettre au logement d’atteindre un des deux niveaux de performance énergétique suivants : le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Les questions courantes sur le dispositif Pinel

Comment acheter son bien immobilier ?

Pour acheter un bien immobilier via le dispositif Pinel, vous devez vérifier que le logement corresponde bien aux critères d’éligibilité. Il vous suffit donc de choisir un bien immobilier neuf ou ancien avec d’importants travaux à réaliser dans une ville éligible au dispositif. Vous sollicitez ensuite un financement immobilier auprès d’une banque ou de votre courtier. Ce dernier se chargera de vous trouver la meilleure offre sur le marché, c’est pourquoi il est recommandé de faire appel à ses services. Une fois l’acte de vente signé, vous êtes ainsi propriétaire de votre logement.

Quand revendre son bien ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts que permet la loi Pinel, vous devez louer votre bien durant 6, 9 ou 12 ans. Au terme de cette période, vous pouvez revendre votre bien dès que vous le souhaitez.

Comment déclarer son investissement ?

Pour déclarer votre investissement en Pinel, vous devez d’abord certifier votre engagement à louer votre bien immobilier en remplissant le formulaire 2044-EB. L’administration vérifie ensuite si le logement ainsi que les conditions de location respectent bien les critères d’octroi du Pinel.

Pour déclarer votre investissement, et si vous avez opté pour le régime réel, vous devez établir le bilan foncier de votre bien et le reporter sur le formulaire 2044. Cela signifie que vous devez calculer la différence entre vos revenus locatifs et vos dépenses afférentes au bien comme :

• Les frais d’administration et de gestion ;
• Les frais d’entretien et de réparation ;
• La taxe foncière ;
• Les intérêts et frais du crédit ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les dépenses qui concernent l’aménagement du bien (cuisine, etc.).

Une fois le formulaire 2044 complété, il ne vous reste plus qu’à reporter le déficit foncier dans le paragraphe 4 du formulaire général de déclaration des revenus 2042.

Toutefois, si vous avez opté pour le régime micro-foncier, vous devez indiquer que le montant total des loyers hors charges uniquement dans le formulaire général de déclaration des revenus 2042. Un abattement de 30% sera automatiquement appliqué sur le montant indiqué, les 70% restants étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quand s’arrête la loi Pinel ?

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 prolonge la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. A partir de 2023 et ce jusqu’en 2024, les taux de réduction d’impôts seront toutefois réduits progressivement.