Loi Pinel : investir dans l'immobilier avec le dispositif Pinel (anciennement Duflot)

Mis à jour le 17 mai 2021

par Abdelkader Diarra - Directeur Commercial

Le dispositif Pinel a été mis en place le 1er septembre 2014 pour inciter les ménages à investir dans l'immobilier neuf.

Le principe du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est une mesure, qui permet aux contribuables d'alléger leur assiette fiscale et, parallèlement, de se constituer un patrimoine immobilier. Les contribuables domiciliés en France et achetant un logement neuf situé dans un immeuble collectif en zone tendue sont concernés par ce dispositif. Il faut néanmoins louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné, afin de bénéficier de la réduction d'impôt.

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Cette réduction est répartie sur toute la durée de location dans le cadre du dispositif. Elle revient à un pourcentage appliqué sur le prix de votre opération immobilière dans la limite de 300 000€ par an et par personne :

• 12 % pour une mise en location de 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % si le bien est loué 12 ans

Exemple :

Toutefois, cette réduction fiscale sera progressivement rabotée pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire ou qui respectent un niveau élevé de qualité. Voici les nouveaux montants de la réduction d’impôts pour les logements concernés par cette baisse :

Comment bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel (ex-Duflot) ?

Outre le fait d'être assujetti à l'impôt et d'être domicilié en France, pour bénéficier du Pinel il faut remplir les conditions suivantes.

Quel logement ?

Pour obtenir la déduction d'impôt du dispositif Pinel, le logement loué doit être neuf, c'est-à-dire achevé dans les 5 dernières années ou ancien mais rénové.

A partir du 1^er janvier 2021, le logement neuf doit faire partie d’un immeuble collectif. Pinel ne concerne donc plus les logements individuels ou pavillonnaires. Il doit être situé dans une zone où la demande de logement est élevée : zones A, A bis, B1 ou B2 (sur agrément).

Enfin, il devra respecter un certain niveau de performance énergétique. Un logement acquis neuf, devra ainsi bénéficier du label « RT 2012 » ou « BBC 2005 » et un bien ancien mais rénové l'un de ces 3 labels :

• haute performance énergétique HPE rénovation 2009
• BBC rénovation 2009
• Bâtiment basse consommation énergétique rénovation

Si votre bien rénové ne bénéficie d'aucun de ces labels il doit respecter un minimum de performance énergétique pour au moins l'une des deux catégories suivantes :

• Isolation des toitures et des murs extérieurs
• Fenêtres
• Système de chauffage
• Système de production d'eau chaude sanitaire

Quelles conditions de location ?

Une fois le bien trouvé, vous aurez à le louer non meublé dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement si vous l'avez fait construire ou acheté sur plan.

Vous aurez ensuite le choix entre des baux de 6, 9 ou 12 ans en respectant un certain plafond de loyer en fonction de la zone où se trouve le bien :

Quel locataire ?

La personne à qui vous louez votre bien peut très bien être votre ascendant (parents, grands-parents...) ou descendant (enfant, petits-enfants...) tant qu'elle n'est pas dans votre foyer fiscal.

La principale exigence du dispositif concerne les revenus de votre locataire. Ils devront en effet respecter ces plafonds :

Des dispositifs de défiscalisation immobilière en complément de la loi Pinel

Il faut savoir qu’un investissement en loi Pinel peut se cumuler avec d'autres dispositifs immobiliers. En effet, les Français disposent d'un large éventail de dispositifs fiscaux dans l'immobilier ce qui permet à la fois de réaliser des réductions d'impôts et de redynamiser le marché immobilier. Que ce soit dans le neuf, dans l'ancien, en outre-mer, en meublé ou lié aux monuments historiques, il existe un dispositif en fonction de la nature de l’investissement que vous envisagez.

Autres particularités

Vous pouvez bénéficier du Pinel dans le cadre de la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). La réduction d’impôt est calculée sur :

• 95% du montant des souscriptions de parts de SCPI réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 31 août 2014 (dispositif Duflot) ;
• 100% du montant des souscriptions de parts de SCPI réalisées du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2021 (Pinel).

Le montant de la réduction d'impôt sera égal à celle prévue pour les particuliers. Ce type d'opération ne pourra être réalisé, pour chaque propriétaire investisseur, que dans la limite de deux logements par an et d'un investissement total de 300 000 euros par an.