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Bien remplir le formulaire 2044 EB : la marche à suivre

L'essentiel en quelques mots

L’imposition des revenus fonciers au régime réel permet de déduire des charges relatives aux biens immobiliers non-meublés mis en location. Dans le cas de la souscription à un programme de défiscalisation particulier, des formalités spécifiques s’ajoutent à la déclaration :

  • le formulaire 2044 EB fait office d’engagement de location en tant que bailleur privé pour le souscripteur.
  • il est à remplir une fois au moment de la date d’achèvement ou d’acquisition du bien pour informer l’administration fiscale de la nature de l’investissement, des conditions de mise en location ou encore des renseignements spécifiques sur le bien.
  • cette déclaration 2044 EB ne se substitue pas pour autant à la transmission du formulaire 2044 mentionnant l’ensemble des charges déductibles.
  • le dispositif Pinel nécessitera par ailleurs le remplissage du formulaire 2042 RICI afin d’indiquer le pourcentage de déduction d’impôts applicable sur les revenus globaux du foyer.
Formulaire 2044 EB
Bien remplir le formulaire 2044 EB : la marche à suivre

Au moment de réaliser un investissement locatif, le futur propriétaire a la possibilité d’opter pour un dispositif de défiscalisation particulier lui permettant de bénéficier d’exonérations fiscales spécifiques. Ce type de programme d’investissement exige certaines formalités pour être validé par l’administration fiscale et permettre au propriétaire bailleur de disposer de conditions avantageuses.

Parmi elles, le formulaire 2044 EB fait office d’engagement de location pour un bailleur privé. Que contient cette déclaration ? Quand doit-elle être transmise aux impôts ? Comment la remplir ? Tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration 2044 EB afin de valider votre programme de défiscalisation.

 

A quoi sert la déclaration 2044 EB ?

Les différents programmes de défiscalisation offrent l’opportunité aux investisseurs d’obtenir diverses déductions fiscales en plus des charges potentiellement déductibles relatives aux logements vides loués. Ce type de dispositif suppose la mise en location du bien durant une certaine période sur laquelle est indexée un pourcentage de déduction fiscale.

Pour pouvoir bénéficier de ces conditions d’imposition préférentielles, l’administration fiscale doit être informée de l’engagement pris par le propriétaire de mettre en location le bien pendant cette période. Cet accord doit ainsi être formulé par écrit à travers un document spécifique : la déclaration 2044 EB.

Celui-ci doit être joint au moment de déclarer vos revenus fonciers, à votre déclaration de revenus n° 2042 la première année suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien. Le formulaire 2044 ou 2044 spécial selon le type de dispositif choisi devra également être retourné dans le cadre du régime réel afin de renseigner les différentes charges déductibles.

L’investisseur dispose ainsi d’un an pour informer les impôts de son investissement locatif. A la réception du formulaire 2044 EB, l'administration fiscale prendra ainsi bonne note de votre souscription au dispositif choisi. Très régulièrement, elle pourra procéder à un contrôle fiscal (notamment en cas de déclaration douteuse ou mal remplie) afin de s’assurer que le bien est effectivement mis en location selon les conditions définies par le dispositif :

La déclaration 2044 EB s’adresse aux investisseurs ayant souscrit à un des programmes de défiscalisation suivants :

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Quand remplir le formulaire 2044 EB ?

Le formulaire 2044 EB doit être rempli et transmis à l’administration fiscale l’année de mise en exploitation du bien. Le bailleur dispose en effet d’un an à compter de la date d’achèvement du bien ou de son acquisition effective pour retourner cette déclaration.

L’investisseur ne devra pas attendre d’avoir trouvé un locataire pour en effectuer la démarche. Ce n’est donc pas la date de signature du bail qui doit servir de base de référence pour le délai de déclaration de l’engagement mais bien la date à partir de laquelle le logement est exploitable et disponible à la location.

En ce qui concerne le Pinel, plusieurs cas de figure se présentent pour déterminer la date à partir de laquelle le délai d’un an court :

1. à la date d’acquisition du logement :

2. à la date d’achèvement des travaux :

3. à la date d’achèvement du logement :

4. à la date de réalisation de la souscription pour l’acquisition de parts de SCPI.

Par ailleurs ce formulaire doit être adressé au fisc dans 3 cas de figure particuliers :

Attention

Le choix du programme de défiscalisation est irrévocable une fois le formulaire 2044 EB transmis aux impôts. Une fois l’option exercée, vous n’aurez plus la possibilité d’être replacé dans la situation d’un bailleur traditionnel pour le logement concerné. Une réflexion approfondie en amont doit donc être menée sur l’usage futur du bien par rapport à vos besoins ou ceux de vos proches.

Où se procurer le formulaire cerfa 2044 EB ?

Le formulaire Cerfa 2044 EB peut être téléchargé sur Service-Public.fr à cette adresse pour impression avant de le retourner par courrier à votre Centre des Impôts. Il est aussi disponible au format papier dans n’importe quel Centre des Impôts.

Il est également possible (et recommandé par le fisc) de remplir le formulaire directement en ligne sur le site des impôts. Pour ce faire, entrez sur votre espace personnel avec votre identifiant fiscal et votre mot de passe. Sur la déclaration d’impôts, vous pourrez alors vous rendre sur l’onglet "Déclarations annexes” et sélectionner le formulaire 2044 EB.

Cochez la case “Investissements locatifs” dans la rubrique “Charges” et reportez les revenus fonciers dans la case 4BA. Choisissez alors l’investissement spécifique vous concernant. Remplissez enfin la rubrique en question avec la date de livraison du bien, sa localisation géographique et le montant de déduction auquel vous êtes éligible.

Comment remplir le formulaire 2044 EB pour la loi Pinel ?

Dans le cadre d’une souscription à un dispositif Pinel, le formulaire 2044 EB va permettre de recueillir toutes les informations relatives à l’investissement dont notamment la durée initiale de l’engagement choisi (6,9 ou 12 ans), les caractéristiques du logement loué, l’avantage fiscal sollicité ou encore les coordonnées de l’investisseur.

Cette souscription nécessitera par ailleurs la transmission à l’administration de plusieurs documents relatifs à l’investissement.

Remplir la déclaration 2044 EB

Le remplissage de la déclaration 2044 EB (également appelé Cerfa 16639) doit être réalisé de façon méticuleuse. Bien qu’elle ne soit pas spécialement compliquée, une erreur dans la déclaration pourra en effet conduire à une annulation pure et simple de la réduction d’impôts. Le bailleur devra alors renseigner un certain nombre d’informations personnelles sur son état-civil et sur son nouveau bien :

💡

Bon à savoir

Le prix de revient doit tenir compte du prix d’acquisition ainsi que des frais annexes. Ils peuvent prendre la forme de commissions, d’honoraires de notaire, de frais de TVA et de publicité foncière pour des logements neufs en VEFA mais également de travaux de rénovation, d’aménagement, d’amélioration ou de réhabilitation pour des logements en Pinel ancien.

Remplir le formulaire 2044 ou 2044 spé

L’imposition des revenus fonciers au régime réel nécessite de joindre au dossier de déclaration le formulaire 2044 ou le formulaire 2044 spé afin d’y inscrire la liste des charges potentiellement déductible des revenus fonciers pour le bailleur.

En effet, si la déclaration 2044 EB n’est à adresser à l’administration fiscale qu’une seule fois au moment de réaliser son engagement de location initial et de solliciter l’avantage fiscal (sauf en cas de prorogation), le formulaire de déclarations de charges effectivement engagées doit être retourné chaque année en même temps que la déclaration de revenus fonciers. Le formulaire 2044 EB ne se substitue donc pas au formulaire de déclaration des charges 2044.

Si les imprimés 2044 et 2044 spé sont globalement très similaires dans leur nomenclature, le modèle 2044 spécial est réservé aux bailleurs ayant investi dans des dispositifs d’investissement moins conventionnels. Il s’agit notamment :

Malgré quelques particularités de déclaration au niveau des lignes 228 et 229 permettant de renseigner des déductions spécifiques et des amortissements, les 2 formulaires sont globalement similaires et offrent la possibilité de lister l’ensemble des charges locatives déductibles.

📝

Bon à savoir

Dans le cas du Pinel, comme pour les dispositifs “Denormandie”, “Duflot” ou “Scellier”, c’est le formulaire 2044 classique qui s’applique. L’investisseur n’aura donc pas à renseigner certaines informations spécifiques concernant notamment les amortissements présents dans le formulaire 2044 spé.

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Le formulaire 2044 permettra néanmoins de déduire d’autres charges relatives au logement mis en location. Après avoir listé l’ensemble de ces recettes foncières des cases 211 à 214 (somme des recettes en ligne 215), le propriétaire pourra notamment déduire les charges suivantes :

1. les frais de gestion et d’administration du logement : ligne 221
Ils comprennent : frais de gardiennage, mandat locatif de gestion, frais de procédure en cas de litige avec un locataire.

2. les frais de correspondance avec le locataire : ligne 222
Ils sont plafonnés à 20€ par an.

3. les primes d’assurance souscrites dans le cadre de la location : ligne 223
Elles comprennent : assurance propriétaire non-occupant PNO, garantie loyers impayés GLI.

4. les travaux d’entretien, de réparation, de rénovation et d’amélioration du logement : ligne 224
A l’exception des travaux d’extension et d’agrandissement.

5. les frais normalement à la charge du locataire qui ont dû être supportés par le propriétaire du fait du départ du locataire : ligne 225

6. les frais d’éviction et de relogement lorsque le propriétaire a donné congé au locataire pour louer le bien à des tarifs préférentielles et améliorer sa rentabilité : ligne 226

7. les impôts locaux (taxe foncière) : ligne 227

8. les déductions spécifiques à certains régimes de défiscalisation : ligne 228.
Régimes Besson et Borloo et qui ne concernent donc pas le Pinel qui ne fait pas figure d'exonération particulière sur le formulaire 2044.

9. La balance entre les provisions pour charges de copropriété de l’exercice en cours (ligne 229) et les charges déduites de l’année passée qui n’étaient en fait pas déductibles : ligne 230

10. La déduction des intérêts d’emprunt et autres frais relatifs à l'acquisition dans le cadre d’un achat à crédit : ligne 250

11. Le montant total des charges : ligne 240

12. La balance entre les recettes et les charges : ligne 263
Laissant apparaître un résultat positif ou négatif (déficit foncier)

Si l’investissement Pinel ne constitue pas une charge spécifiquement déductible des revenus fonciers à proprement parler, il ouvre droit à une réduction d’impôt sur les revenus globaux qui dépend du prix de revient du logement et de la durée d’engagement de la location. Cette réduction sera de :

Le bailleur pourra imputer 2 % de la réduction les 9 premières années puis 1 % par an les éventuelles 3 dernières années sur le formulaire de déclaration 2042 C.

Attention

La réduction d’impôts dans le cadre de l’investissement en Pinel est limitée à 300 000 € ou à 5 500 €/m2.

Remplir la déclaration 2042 C

En complément des déclarations 2044 et 2044 EB, l’engagement dans un programme de défiscalisation passe également par la transmission du formulaire de déclaration 2042 RICI à l’administration fiscale. Il remplace désormais l’encadré présent sur le formulaire 2042-C permettant auparavant de déclarer des revenus complémentaires. C’est sur ce formulaire que devra être mentionnée la réduction d’impôt spécifique applicable à la loi Pinel sur les revenus globaux en page 5 du formulaire.

Le formulaire 2042 RICI n’apparaît pas au niveau de l’onglet “Déclaration annexes” mais au niveau de la rubrique “Investissement locatif : Pinel” permettant de faire dérouler les cases de classe 7 à la fin de la déclaration en ligne.

Le bailleur devra ainsi mentionner le prix de revient du bien ainsi que la durée d’engagement de la location. Pour les années suivantes, il devra également renseigner les rubriques “Report des investissements antérieurs” permettant de rendre compte auprès de l’administration fiscale de l’état des lieux des déductions.

Exemple : Pour un investissement en Pinel d’un montant de 250 000€ sur 12 ans de mise en location, le bailleur devra inscrire la première année dans la case 7QD le prix de revient (250 000€) à partir duquel l’administration fiscale calculera automatiquement le montant de la réduction de 2% en l'occurrence 5 000€. Pour les années suivantes, il pourra indiquer directement le montant de la déduction dans la case report (5 000€ par an pour 9 premières années et 2 500€ pour 3 dernières).

Les documents à fournir

Pour résumer, au moment d’effectuer sa déclaration d’impôts pour l’année au cours de laquelle il sollicite l’exonération fiscale dans le cadre du dispositif de défiscalisation choisi, le bailleur doit adresser à l’administration fiscale l’ensemble des documents suivants :

Les formulaires

Les documents complémentaires

Pour le Pinel comme pour les autres programmes de défiscalisation, des documents complémentaires pourront être sollicités en fonction de l’investissement choisi. Il pourra notamment s’agir :

Les justificatifs

Enfin, en cas de contrôle fiscal (relativement fréquent pour ce genre de dispositif de défiscalisation), le bailleur devra conserver à tout moment à la disposition de l’administration tous les documents permettant de justifier les nouvelles réductions d’imposition sur le revenu. Il pourra s’agir par exemple :

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