Quels sont les meilleurs conseils pour l'achat d'une maison ?

1.Imaginer la maison de vos rêves et noter vos critères par ordre de préférence

Avant de vous lancer dans la recherche de votre logement, le premier conseil est de noter vos critères d’achat de maison par ordre de préférence. Vous y verrez plus clair et vous arriverez mieux à vous décider dans le cas où la maison ne regrouperait pas tous les critères voulus. C’est d’autant plus essentiel si vous achetez à deux.

Commencez par définir précisément la localisation :

• ville ou campagne ;
• proximité des commodités : écoles, commerces, proximité d’un arrêt de bus ou de tram, etc.

Ensuite, ciblez-vous les biens neufs ou anciens ? Combien souhaitez-vous de chambres, de salles de bains ou de salles d’eau ? Envisagez-vous une suite parentale ? Quel type de cuisine recherchez-vous, ouverte ou fermée ? Précisez la taille minimale de votre futur salon, et si ce dernier doit contenir un poêle ou une cheminée. Spécifiez également vos critères de préférence pour votre extérieur comme la taille du jardin, la présence d’une cuisine extérieure, d’une piscine, la vue, l’orientation, etc. 

Plus vos critères de recherche seront précis, et plus votre sélection de maisons sera efficace.

2.Comprendre comment fonctionne le marché de l’immobilier

Quelles sont les différentes étapes dans l’achat d’une maison ?

On distingue 4 étapes dans l'achat d’une maison.

La recherche d’un bien immobilier : la recherche peut se faire de plusieurs manières, les plus courantes étant les suivantes :

• en ligne sur des sites spécialisés ;
• avec l’aide d’une agence immobilière.

La rédaction d’une offre d’achat : cette dernière est rédigée de préférence par écrit. Vous annotez le prix d'acquisition du bien et le délai de validité de l’offre (entre une à deux semaines). Durant cette période, le vendeur réfléchit à accepter ou non votre proposition. En cas de refus, il peut vous faire une contre-proposition.

La signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente : ce document sécurise la vente. Il est rédigé soit via un acte sous seing privé avec le vendeur, soit du notaire par l’intermédiaire d’un notaire. Ce dernier n’est pas obligatoire, mais son intervention est fortement recommandée pour ne pas oublier de renseigner les clauses essentielles engageant le vendeur et l'acheteur. Sur une promesse et un compromis de vente, on retrouve les informations sur le vendeur et l'acheteur, mais aussi les informations sur le bien.

La signature de l’acte de vente : ce dernier prend la forme d’un acte authentique chez le notaire. Ce document prouve que vous devenez le propriétaire du bien immobilier. À l'issue de la signature d’un acte de vente, le notaire vous remet des attestations de propriété, puis quelques mois plus tard, vous recevez le titre de propriété. 

Quel est le moment propice pour acheter une maison ?

Acheter une maison est possible à tout moment de l’année. Vous devez donc être constamment attentif aux annonces immobilières. Cependant, on constate qu’au printemps, les offres sur le marché sont nombreuses.

Comment connaître les taux immobiliers ?

Avant de vous lancer dans l'achat de votre future maison, nous vous conseillons de vous renseigner sur la tendance actuelle des taux. Pour ce faire, vous pouvez consulter le baromètre des taux d’intérêts Empruntis. Il s’agit de moyennes relevées sur l’échelle nationale ou en fonction des régions. Pour découvrir quel taux sera proposé pour votre financement, vous devez solliciter les banques une par une ou faire appel à un courtier spécialisé qui fera le tour des banques pour vous et négociera les meilleures conditions de crédit.

Les différents frais imputés à un achat immobilier

Acheter un bien immobilier implique le paiement de certains frais en sus de ceux inhérents au crédit immobilier comme les intérêts immobiliers, l’assurance emprunteur ou encore les frais de garantie. En effet, vous devez régler également :

• les frais de notaire : ils sont à payer au notaire au moment de la signature de l’acte de vente, et dépendent du type de bien. Sur un bien neuf, ils s’élèvent à 2 ou 3 % du prix du bien. Sur un bien ancien, il faudra compter entre 7 et 8 % du prix du logement ;
• les honoraires d’agence : si le vendeur est passé par une agence immobilière pour vendre son bien, alors vous devrez régler les honoraires d’agence soit en versant directement à cette dernière entre 3 et 10 % du prix de vente soit en intégrant ces frais d’agence dans le prix de vente. En revanche, si vous êtes locataire et que vous achetez la maison de votre propriétaire, vous évitez les intermédiaires et donc les frais d’agence. C’est également le cas pour une vente entre particuliers ;
• les frais annexes s’ajoutent montant global de votre acquisition, on retrouve notamment la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de déménagement, etc.

3.Calculer votre capacité d’achat et anticiper votre prêt immobilier

En amont de votre recherche de maison, il est fortement conseillé d’anticiper votre prêt immobilier en calculant :

• votre capacité d’emprunt : cette dernière correspond à la somme que vous êtes en mesure d’emprunter pour financer votre maison, en fonction de vos ressources, de vos charges fixes, de la durée de l’emprunt et du ratio d’endettement de 35 % à ne pas dépasser ;
• et votre capacité d’achat : cette dernière représente le montant global que vous pouvez investir dans votre projet. Voici le calcul de votre capacité d’achat = capacité d'emprunt + apport personnel + prêts aidés – frais de notaire.

Calculer votre capacité d’achat est une étape essentielle à effectuer avant de vous lancer dans la recherche de votre maison. Cela permet de cadrer votre recherche et de ne pas vous éparpiller dans des visites de biens immobiliers pour lesquels vous n’obtiendrez pas le financement.

Ensuite, pensez à regrouper tous les documents incontournables demandés par les organismes financiers pour le montage d’un prêt immobilier : fiches de paie, avis d’imposition, tableaux d’amortissement des prêts en cours, livret de famille, etc.

4.Se renseigner sur les aides de l’État pour acheter votre maison

L’État a mis en place des dispositifs pour aider les ménages à accéder à la propriété. Le plus connu étant le prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier est destiné aux primo-accédants et permet de financer jusqu’à 40 % du montant de l’acquisition. Obtenir le PTZ dépend de certains critères notamment géographiques et de revenus. Certaines communes prévoient également des aides à l’achat allouées sous forme de prêt aidé ou d’aides au déménagement.

5.Demander une attestation de financement pour rassurer les vendeurs

Afin de rassurer les vendeurs, munissez-vous d’une attestation de financement ! Ce document atteste de :

• votre capacité d’emprunt, à savoir le montant maximum qu’il vous est possible d’emprunter en fonction de la durée du crédit (15, 20 ou 25 ans) ;
• votre apport personnel que vous souhaitez mobiliser pour la concrétisation de votre projet ;
• l’avis favorable de votre banque sur le financement demandé.

Cette dernière est une garantie supplémentaire pour le vendeur. Si deux acheteurs sont intéressés par un même bien, le vendeur choisira celui qui dispose d’une attestation de financement.

6.Se renseigner sur le quartier, l’environnement et le voisinage

En effectuant vos visites, prenez le soin de vous renseigner sur le quartier et l’environnement. En effet, la présence d’un bar, d’un restaurant ou d’une discothèque à proximité pourrait affecter votre tranquillité les soirs et week-ends.

Attardez-vous également sur le voisinage, c’est important pour votre vie de famille le cas échéant. En effet, si vous avez des enfants, et que le quartier dispose d’un espace vert ou de complexes sportifs, cela peut être un bon point.

7.Bien lire le DPE et les diagnostics immobiliers

Nous vous conseillons de bien analyser tous les diagnostics immobiliers avant d’acheter votre maison, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, les notes (de A à G) vous permettent d’anticiper vos futures dépenses de consommation d’énergie. Les logements appelés des “passoires thermiques” notés F ou G vont nécessiter des travaux conséquents de remise aux normes, qu'il faudra prévoir dans votre financement. 

Hormis le DPE, il existe d’autres diagnostics techniques immobiliers qu’un vendeur a l’obligation de réaliser avant la vente d’un bien :

• l’état relatif à la présence de termites, de plomb et d’amiante ;
• l’état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité ;
• l’état de l'installation d'assainissement non collectif ;
• l’état des risques et pollutions ;
• le diagnostic phonique.

8.Estimer les travaux de la maison à l’aide de professionnels

Il est fondamental de faire estimer le coût des travaux de rénovation d’une maison avant de l’acheter. Pour ce faire, il est conseillé de venir accompagné de professionnels avant d’acheter sa maison, afin qu’ils puissent examiner les éléments suivants et vous chiffrer le montant des travaux nécessaires :

• l’étanchéité du toit ;
• l’état des murs (fissures, d’humidité) ;
• l’état des sols et des planchers ;
• le fonctionnement de la chaudière ;
• l’état de l’installation électrique ;
• l’état des systèmes de ventilation et d’aération.

9.Penser à négocier le prix de la maison

Si vous achetez une maison, il est conseillé de tenter la négociation du prix d’acquisition. Malheureusement, il est généralement moins facile de négocier en région parisienne qu’en province, car la demande est supérieure à l’offre.

Pour arriver à bien négocier le prix de vente, si votre achat concerne une maison avec travaux, prenez le soin de faire chiffrer les travaux préalablement. Néanmoins, veillez à ne pas trop baisser votre prix proposition de prix pour ne pas rater la vente.

Un autre levier consiste à négocier le montant des frais d’agence, non négligeables dans une vente immobilière, sachant que ceux-ci peuvent varier entre 5 % et 10 % du montant du bien.

10.Se renseigner sur les charges liées à la maison

Nous vous conseillons de vous renseigner sur les charges liées à la maison avant de l’acheter, telles que :

• les impôts locaux ;
• les frais de chauffage (gaz, électricité) ;
• les charges de copropriété si la maison se trouve dans un lotissement.

Ces indications vous permettent d’ajuster votre futur budget.

11.Anticiper la revente de la maison

Pour un achat réussi, anticipez toujours la revente de votre maison. En moyenne, les Français revendent leur bien immobilier après une dizaine d’années. C’est la raison pour laquelle il est intéressant de questionner la mairie sur les futurs aménagements prévus par la ville.

De plus, il faut étudier les éventuelles répercussions liées à l’achat d’un bien atypique. En effet, vous devez vérifier si ce bien peut correspondre aux besoins d’un futur acheteur.