Calculez le capital restant dû de votre prêt et simulez un remboursement anticipé

Le capital restant dû est une notion essentielle liée au crédit immobilier. La connaître et la comprendre est indispensable pour vous aider à mieux gérer votre projet :

• il représente le montant qu’il vous reste à rembourser du capital emprunté à un instant T ;
• il est symbolisé par son caractère dégressif : plus vous avancez dans le temps, plus son montant diminue ;
• dans le cadre d’un projet de prêt immobilier amortissable à taux fixe, le capital restant dû n’intègre ni les intérêts ni l'assurance emprunteur ;
• il n’est pas à confondre avec le capital initial, qui représente la somme totale empruntée auprès de l’établissement bancaire ;
• pour connaître le montant du capital restant dû, il suffit de soustraire la part de capital remboursée au capital initial ;
• connaître le capital restant dû est important car il permet notamment de calculer le montant des pénalités à s’acquitter en cas de remboursement anticipé.

Remboursement anticipé de votre prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?

Le remboursement anticipé consiste à rembourser, en une ou plusieurs fois, tout ou partie du capital restant dû d’un prêt immobilier avant l’échéance prévue au contrat. Il peut être :

• partiel : vous versez une somme pour réduire votre dette sans solder entièrement le prêt ;
• ou total : vous remboursez l'intégralité du crédit par avance et vous mettez ainsi fin au contrat.

Ce mécanisme peut être déclenché à tout moment de la vie du prêt, mais il intervient souvent à la suite d'un événement financier favorable : vente d'un bien, héritage, prime, épargne disponible, etc. Cette démarche implique toutefois une modification des conditions initiales de votre crédit, nécessitant l'accord de votre banque et la signature d'un avenant.

Contrairement à ce qu'on peut penser de prime abord, un remboursement anticipé n'est pas systématiquement avantageux. Son intérêt dépend de plusieurs paramètres : moment dans la vie du prêt, montant remboursé, conditions contractuelles et frais associés. C'est pourquoi une simulation de remboursement anticipé personnalisée (avec votre banque ou un courtier) est fortement recommandée avant de vous engager.

Petit point sur le capital restant dû

Le capital restant dû désigne la part du capital emprunté qu'il reste à rembourser, à un instant précis. Celui-ci est dégressif : plus vous avancez dans le temps, plus le capital restant dû baisse. Au cours du remboursement de votre prêt immobilier, vous vous demandez combien il vous reste à payer ? Pour ce faire, vous aurez besoin de recueillir certaines informations sur votre crédit. Et c'est plus particulièrement du côté du tableau d'amortissement fourni par la banque qu'il faut vous tourner.

Une fois ces informations réunies, il suffit de suivre cette formule de calcul de capital restant dû : Capital restant dû (CRD) : capital emprunté – capital remboursé

Hormis le capital emprunté, lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous devez aussi prendre en compte :

• les intérêts bancaires, qui représentent la rémunération de la banque en contrepartie des fonds qu'elle vous prête ;
• l'assurance emprunteur, qui est exigée par tous les organismes de prêt. L'assurance protège votre remboursement en cas d'accident de la vie (décès, invalidité...) et peut prendre le relais selon les conditions définies dans le contrat.

Le total de ces frais (ajouté au remboursement du capital) constitue ainsi votre mensualité. Pour connaître son montant, vous pouvez avoir recours à un outil de simulation. En effet, une calculette de prêt immobilier vous donne, en quelques clics, une idée précise du montant de vos mensualités et du coût du crédit !

Simulation de remboursement anticipé : dans quels cas est-ce intéressant ?

Réduire la durée de votre crédit

Vous conservez la même mensualité, mais puisque vous avez déjà remboursé une partie du capital, la durée totale de l'emprunt est écourtée. Vous terminez donc de rembourser votre crédit immobilier plus tôt et vous réalisez des économies sur les intérêts (qui sont calculés sur une période plus courte). Cette solution est intéressante si vous désirez vous libérer plus vite de votre emprunt et diminuer son coût total.

Alléger vos mensualités

Vous pouvez aussi choisir de conserver la même durée de remboursement, mais de diminuer le montant de vos mensualités. Vous augmentez ainsi votre reste à vivre, ce qui peut être utile si vos charges ont évolué ou si vous souhaitez épargner davantage. Autre avantage : en réduisant le capital emprunté, vous évitez de payer des intérêts sur cette portion, ce qui fait également baisser le coût total du crédit.

Les frais liés à un remboursement anticipé : à quoi s'attendre ?

Il faut savoir que le remboursement anticipé d'un prêt immobilier avant son terme (que ce soit en partie ou dans sa totalité) peut générer des frais appelés indemnité de remboursement anticipé (IRA). Ces frais sont appliqués par la banque pour compenser le manque à gagner dû à la réduction des intérêts perçus.

Leur montant est strictement encadré par la loi (article L. 312-21 du Code de la consommation). Deux plafonds s'appliquent :

1. L'IRA ne peut excéder l'équivalent de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux initial du crédit ;
2. Elle ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû au moment du remboursement.

Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?

Vous souhaitez estimer le coût des IRA avant de faire votre choix ? Voici les deux formules à connaître :

1. IRA selon les intérêts : (capital remboursé) × (taux annuel du prêt) ÷ 2 ;
2. IRA selon le capital restant dû : (capital restant dû) × 3n %.

Le montant à payer correspond ensuite au plus faible des deux résultats. Le plus efficace reste d'utiliser un simulateur de remboursement anticipé pour estimer avec précision les économies potentielles et les nouvelles modalités de remboursement.

Exemples chiffrés de remboursements anticipés

Simulation d'un remboursement anticipé partiel

Vous avez souscrit un prêt immobilier en 2017 pour un montant de 220 000 €, sur une durée de 25 ans et au taux fixe de 2,40 %. Vos mensualités hors assurance s'élèvent à 975 €. En 2025 (soit 8 ans après le début du prêt), vous envisagez de réaliser un remboursement anticipé partiel de 40 000 €, alors que le capital restant dû est de 158 000 €.

Exemple d'un remboursement anticipé partiel (10/10/2025)

Nouveau capital restant dû	118 000 €
Nouvelle mensualité (estimation)	730 €
IRA sur le capital restant dû	4 740 €
IRA sur les intérêts	480 €
IRA appliquée	480 €
Économies réalisées (intérêts sur la durée)	24 800 €

Ces informations sont données à titre indicatif et selon une simulation réalisée sur notre site en Novembre 2025. Elles ne comportent aucune garantie sur la faisabilité de votre dossier et l'établissement de crédit reste seul décisionnaire du montant, du taux et de la durée du crédit qu'il est susceptible de vous accorder en fonction de la typologie de votre dossier.

Verdict : grâce à ce remboursement partiel, vos mensualités baissent de 245 €, vous réduisez considérablement le coût total de votre crédit et l'opération reste très avantageuse malgré les 480 € d'IRA à régler.

Simulation d'un remboursement anticipé total

Vous avez souscrit un prêt immobilier en 2017 pour un montant de 220 000 €, sur une durée de 25 ans et au taux fixe de 2,40 %. Vos mensualités hors assurance s'élèvent à 975 €. En 2025 (soit 8 ans après le début du prêt), vous envisagez de solder entièrement votre crédit, alors qu'il vous reste 158 000 € à rembourser.

Exemple d'un remboursement anticipé total (10/10/2025)

Nouveau capital restant dû	15 000 €
Montant remboursé	158 000 €
IRA sur le capital restant dû	4 740 €
IRA sur les intérêts	1 896 €
IRA appliquée	1 896 €
Économies réalisées (intérêts sur la durée)	38 200 €

Ces informations sont données à titre indicatif et selon une simulation réalisée sur notre site en Novembre 2025. Elles ne comportent aucune garantie sur la faisabilité de votre dossier et l'établissement de crédit reste seul décisionnaire du montant, du taux et de la durée du crédit qu'il est susceptible de vous accorder en fonction de la typologie de votre dossier.

Verdict : en remboursant intégralement votre crédit en 2025, vous économisez près de 38 200 € d'intérêts sur les 17 années restantes. Même si vous devez régler 1 896 € d'IRA, cette somme est largement compensée par les économies réalisées.

Peut-on être exonéré de l'indemnité de remboursement anticipé ?

Il faut savoir que l'établissement de crédit ne peut facturer des indemnités de remboursement anticipé que si cette clause est prévue dans votre offre de prêt. De plus, certaines situations ouvrent droit à une exonération automatique :

• si le remboursement anticipé fait suite à la vente du bien financé et que cette vente est motivée par une mutation professionnelle (vous ou votre conjoint changez de lieu de travail), une cessation forcée d'activité professionnelle (licenciement) ou le décès de l'un des emprunteurs.

En dehors de ces cas, l'exonération reste négociable avec votre banque avant la signature du prêt. Un courtier ou un expert crédit peut d'ailleurs vous aider à obtenir cette clause pour supprimer ou réduire les IRA !

Dans quels cas n'est-il pas toujours judicieux de rembourser son crédit par anticipation ?

Quand les pénalités annulent les économies d'intérêts
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), bien qu'encadrées par la loi, peuvent parfois réduire fortement le gain espéré.

Voici un exemple : Vous remboursez votre crédit depuis 20 ans sur une durée de 25 ans. Vous souhaitez solder le prêt avec 30 000 € restants. Le problème, c'est qu'il ne reste que 5 ans à courir et la majorité des intérêts ont déjà été payés. Les frais d'IRA peuvent alors représenter plusieurs centaines d'euros, pour une économie d'intérêt marginale. Dans ce cas, conserver votre épargne ou l'investir ailleurs sera probablement plus rentable.

Quand vous êtes en fin de prêt
Au début d'un prêt immobilier, vous remboursez surtout des intérêts. Mais plus vous avancez, plus vous remboursez du capital. Sur les dernières années, les intérêts représentent donc une part très faible de vos mensualités. Le gain financier d'un remboursement anticipé devient donc limité, voire négligeable.

Exemple : Vous avez souscrit un prêt de 180 000 € sur 20 ans. En année 18, vous voulez rembourser les 20 000 € restants. À ce stade, les intérêts dus sur cette somme sont minimes. Le coût des IRA et la perte de liquidités peuvent alors dépasser les avantages du remboursement anticipé.

Quand votre prêt est à un taux particulièrement bas

Avec les taux historiquement bas obtenus entre 2016 et 2022 (souvent autour de 1 %), il peut être plus intéressant de conserver votre épargne pour la placer ailleurs (livret réglementé, assurance vie, investissements locatifs, etc.) plutôt que de rembourser un crédit qui vous coûte très peu.

Par exemple : Si vous avez un prêt à 1,2 % sur 20 ans, les livrets A ou LEP vous offriraient des rendements supérieurs aux gains d'un remboursement par anticipation.

Quand vous avez un autre projet nécessitant un financement

Enfin, rembourser votre crédit avec une grosse somme d'argent peut vous priver de liquidités utiles pour un futur projet (travaux, achat locatif, investissement professionnel). Dans certains, il peut être plus malin de conserver cette capacité de financement plutôt que de bloquer votre argent dans un bien déjà financé.

Exemple : Vous hésitez entre rembourser 50 000 € de votre crédit ou les utiliser comme apport pour un investissement locatif ? Si le rendement attendu de cet investissement dépasse le taux de votre prêt actuel, alors le remboursement anticipé n'est pas la meilleure option.

Simulateur de remboursement anticipé : comment ça fonctionne ?

Étape 1 : Analysez les conditions de votre contrat de prêt

Avant d'envisager un remboursement anticipé, commencez par relire attentivement votre offre de prêt. En effet, certaines clauses peuvent encadrer cette opération :

• montant minimum à rembourser : pour un remboursement partiel, de nombreux contrats imposent un seuil, qui peut être fixé aux alentours de 10 % du montant initial emprunté.
• indemnités de remboursement anticipé (IRA) : sauf mention contraire dans votre contrat, la banque est en droit de vous facturer des pénalités, plafonnées légalement à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts au taux initial (le montant le plus faible étant appliqué).

Appuyez-vous sur une simulation de prêt immobilier pour vous aider dans cette analyse et éviter les mauvaises surprises !

Étape 2 : Prévenez votre banque

Lorsque vous êtes prêt à lancer la démarche, contactez votre conseiller bancaire pour l'en informer officiellement. Même si aucun délai légal n'est imposé, la plupart des établissements réclament un préavis d'au moins 30 jours. Ils pourront ainsi traiter votre demande dans de bonnes conditions et préparer les documents nécessaires.

La banque est ensuite tenue de vous transmettre un document détaillant les impacts financiers de cette opération. Ce relevé indique notamment le solde exact du capital à rembourser ainsi que le montant éventuel de l'indemnité prévue pour remboursement anticipé. Ce document vous est remis sur un support papier ou tout autre support pérenne.

Étape 3 : Étudiez attentivement l'avenant au contrat

Suite à votre demande, la banque vous adressera un avenant au contrat de prêt, qui précise les nouvelles modalités du crédit après remboursement. Ce document comprendra notamment :

• un nouveau tableau d'amortissement, mis à jour en fonction du capital remboursé ;
• le nouveau montant total des intérêts à payer sur la durée restante ;
• le montant des IRA, si applicable.

Étape 4 : Respectez le délai de réflexion

Conformément au Code de la consommation, vous bénéficiez d'un délai légal de 10 jours calendaires pour accepter ou refuser l'avenant proposé par la banque. Ce temps de réflexion vous permet de faire un choix éclairé, sans pression.

Étape 5 : Réalisez le paiement du remboursement

Une fois l'avenant signé et le délai écoulé, vous pouvez procéder au virement du montant à rembourser qui inclura :

• le capital remboursé en avance ;
• les frais de remboursement anticipé, si votre contrat les prévoit.

Votre banque vous confirmera ensuite la bonne prise en compte de l'opération et la mise à jour de votre échéancier (ou la clôture du prêt en cas de remboursement total).

Étape 6 : Demandez vos justificatifs

Une fois le remboursement effectué, n'oubliez pas de demander à votre banque une attestation de remboursement anticipé (surtout en cas de remboursement total). Ce document officiel constitue une preuve que le prêt a été partiellement ou intégralement soldé. C'est important car il peut être utile dans vos démarches futures (revente du bien, nouvel emprunt, succession, etc.).