Comment faire un remboursement anticipé partiel de son prêt immobilier ?

Qu’est-ce qu’un remboursement partiel de prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé partiel d’un prêt immobilier consiste, comme son nom l’indique, à rembourser une partie du capital emprunté pour un achat immobilier avant les échéances de remboursement prévues au contrat. Cette démarche peut intervenir suite à différentes opportunités financières ou rentrées d’argent ponctuelles comme notamment :

• un héritage suite à un décès familial ;
• une donation ;
• une prime professionnelle importante (bonus) ;
• une augmentation professionnelle ou une promotion significative ;
• un gain exceptionnel ponctuel (gain au jeux, plus-value importante d’un produit financier, gain d’un procès, etc.) ;
• la revente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.

Le remboursement partiel de prêt immobilier permet alors de diminuer le montant des échéances mensuelles (intérêts) et/ou de réduire la durée de remboursement restante. Cette démarche est donc l’occasion pour un emprunteur de retrouver une certaine flexibilité budgétaire (amélioration du reste à vivre et du taux d’endettement) et de réaliser des économies lorsqu’elle intervient au bon moment. Elle peut également permettre à un emprunteur de se libérer d’un certain poids psychologique lié à l’endettement.

En contrepartie de cette possibilité légalement offerte à l’emprunteur, celui-ci doit s’acquitter de pénalités pour compenser les intérêts escomptés par l’établissement bancaire et qui ne seront donc pas complètement perçus. C’est ce qu’on appelle les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Quand et pourquoi faire un remboursement anticipé partiel de votre prêt immobilier ?

Solder une partie de votre crédit immobilier avant son terme vous permet de :

• réduire le coût des mensualités du crédit immobilier tout en préservant la durée initiale du prêt
• ou diminuer la durée initiale du prêt tout en maintenant le montant des échéances futures

Un remboursement anticipé partiel sert donc à baisser le coût de votre crédit immo, car vous diminuez alors le capital restant dû. Quand le faire ? Généralement lorsque vous bénéficiez d’une rentrée d’argent conséquente. Pour que l’opération soit avantageuse, réalisez ce remboursement dans les premières années du prêt, car la part d’intérêts à rembourser est plus importante en début de crédit. On considère généralement qu’un remboursement anticipé de prêt immobilier doit intervenir dans le premier tiers du crédit pour qu’il puisse absorber les frais liés à l’opération et être ainsi suffisamment rentable pour l’emprunteur.

En fonction du prêt signé ou de la banque, un montant minimum pour les remboursements partiels peut exister : selon l’article L312-21 du Code de la Consommation  le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde. La banque ne peut pas refuser le remboursement intégral du solde par anticipation, quel qu’en soit le montant.

Quelles conséquences sur votre crédit ?

Voici les conséquences d'un remboursement anticipé partiel de votre prêt immobilier :

• La durée ou vos mensualités de prêt immobilier baissent ce qui permet de diminuer votre endettement et de retrouver plus de souplesse budgétaire chaque mois ;
• Votre échéancier initial s'en trouve modifié : la banque édite un nouveau tableau d'amortissement actant la nouvelle durée ou les nouvelles mensualités du prêt, avec le nouveau capital restant dû ;
• Si votre assurance de prêt est calculée sur capital restant dû, le montant des primes d'assurance baisse aussi. Si vous avez souscrit à l'assurance de groupe de la banque, vous n’avez aucune démarche à faire et la banque se charge d’ajuster les primes en conséquence. SI à l’inverse vous avez opté pour une assurance individuelle (délégation d’assurance), vous devez alors lui transmettre le justificatif du remboursement par anticipation fourni par l’établissement prêteur.

Allez-vous payer des Indemnités de Remboursement Anticipé ?

La réponse se trouve dans votre contrat de prêt (il s'agit de votre offre de prêt signée). Au chapitre des conditions générales (celles valables pour tout crédit immobilier), vous retrouverez toutes les informations qui concernent le cas du remboursement anticipé partiel ou total et l'application des IRA. Si ces indemnités vous sont appliquées, il est nécessaire d'effectuer un calcul pour vérifier que le remboursement anticipé vous sera profitable.

Le calcul des IRA

La loi plafonne les pénalités de remboursement partiel d’un crédit immobilier et ne retient que la formule la plus avantageuse pour l’emprunteur entre :

• Soit 3% du capital restant dû de l’emprunt ;
• Soit l’équivalent de 6 mois d’intérêts, au taux moyen du prêt, ne prenant en compte que la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors assurance.

Exemple : pour un crédit immobilier initial de 200 000 € à un taux nominal de 3,20 % (hors assurance) sur 20 ans ayant débuté en septembre 2022 . Si vous réalisez un remboursement anticipé partiel de 40 000 € en septembre 2025 , le capital restant dû est de 177 512  € et l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspond à :

• Soit 177 512 × 3 % = 5 325,36 €
• Soit 40 000 × 6 × 3,20 % ÷ 12 = 640 € 

C’est donc la deuxième formule qu’il vous faut retenir pour définir le montant de l’IRA dans le cas de ce remboursement partiel de prêt immobilier par anticipation. 

Voici un tableau résumant le calcul des IRA dans cet exemple de remboursement partiel de crédit immobilier : 

Montant de l’emprunt	200 000 €
Capital restant dû après 3 ans	177 512 €
Calcul 1 : 3 % du capital restant dû de l’emprunt	5 325,36 €
Calcul 2 : 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt	640 €
Montant des IRA retenu à verser à l’établissement prêteur	640 €

Vous avez peut-être négocié les IRA ?

L'exonération de ces indemnités est tout à fait possible, cela se négocie en amont de la signature du prêt immobilier avec l’établissement prêteur. Dans le cas d'un remboursement anticipé partiel, si vous avez obtenu la diminution ou la suppression de ces indemnités, vous retrouverez ces informations au chapitre des conditions particulières de votre offre de prêt (celles négociées dans le cadre de votre emprunt ).

Dans le cas des prêts modulables, le remboursement anticipé partiel peut également être gratuit chez certaines banques.

Les cas d'exonération des IRA

Certaines situations particulières peuvent exempter l’emprunteur effectuant un remboursement anticipé de pénalités pour remboursement prématuré. C’est le cas notamment lorsqu’un emprunt immobilier est remboursé par anticipation du fait d’une vente de logement consécutive à l’une d’une des situations suivantes :

• un changement de lieu de lieu travail de l’emprunteur (ou du conjoint) comme une mutation par exemple ;
• une cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (par exemple un licenciement) ;
• le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

En pratique : faire un remboursement anticipé partiel en trois étapes

Le remboursement partiel de prêt immobilier est relativement simple à réaliser. Il convient pour cela de respecter les 3 étapes suivantes : 

1/ Signalez votre intention de remboursement anticipé auprès de votre banque. Cette demande doit être écrite et contenir le numéro de contrat de prêt immobilier, le nom de l’établissement prêteur , le montant et la date du remboursement anticipé voulue.

Prévenez votre conseiller un mois avant le début du remboursement anticipé pour éviter des intérêts "intercalaires". Les intérêts intercalaires sont calculés sur le montant du remboursement anticipé au même taux que celui de votre prêt initial. Ils s’ajoutent aux intérêts de votre crédit immobilier. Ces intérêts vont "courir" entre le moment de votre remboursement anticipé partiel et votre date habituelle de mensualité de prêt.

2/ Réceptionnez les documents détaillant les nouvelles conditions de remboursement :

• Si l’offre de crédit a été émise après le 1^er juillet 2016, votre banque doit, à la réception de votre demande écrite, vous fournir gratuitement et au plus vite, sur papier ou via votre espace client internet, un avenant mentionnant les conséquences du remboursement anticipé demandé à travers un nouveau tableau d’amortissement, et précisant les calculs.
• Si l’offre de crédit a été émise avant le 1^er juillet 2016, la banque doit vous transmettre dans les meilleurs délais, après réception de votre demande écrite, les éléments chiffrés vous permettant de connaître les sommes à rembourser. Toutefois, cet élément peut vous être facturé. 

3/ Vérifiez la répercussion effective du remboursement par anticipation sur le montant de l’assurance emprunteur :

Si votre prime d'assurance de prêt est calculée sur le capital restant dû :

• Vous avez opté pour une délégation d'assurance ? Prévenez l'organisme qui vous assure afin de lui communiquer le nouveau capital restant dû sur l’emprunt. Celui-ci recalculera la prime d'assurance avec le nouveau montant.
• Vous êtes couvert par l'assurance groupe de la banque ? C'est votre conseiller qui vous fournira l'information sur le nouveau tarif de l'assurance emprunteur.