Qu'est ce que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ?

Qu’est-ce qu’un Plan Local d’urbanisme : Définition du PLU

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document administratif qui réglemente l'aménagement du territoire au sein d’une commune. Il a pour objectif de définir les grandes orientations d’urbanisme suivies par la collectivité territoriale sur un horizon relativement lointain et de maintenir un équilibre harmonieux entre développement urbain et protection durable des espaces. Il doit notamment maintenir une certaine homogénéité architecturale des bâtiments en dépit de leur diversité et assurer une utilisation équilibrée des ressources ainsi qu’une protection de l’environnement local. 

Le PLU offre un cadre réglementaire pour la construction des logements résidentiels mais aussi des bâtiments et équipements publics ou encore des zones commerciales.  Ce cadre est notamment défini au regard des objectifs de développement urbain mais également de considérations environnementales, patrimoniales ou encore naturelles. 

Le plan local d'urbanisme est organisé selon un découpage précis par zones (plan de zonage), définissant ce qu’il est possible de faire ou non en termes d’aménagement du territoire au niveau de chaque espace. Le PLU est donc un outil utile pour différents acteurs. Il est notamment indispensable pour les constructeurs, les architectes ou autres promoteurs mais aussi pour les administrés. Ces derniers sont en effet informés des possibilités de construction et de travaux sur leur terrain et le cas échéant des obligations réglementaires qui en découlent (permis de construire, déclaration de travaux). Le PLU contient donc des informations préalables fondamentales à connaître avant tout projet foncier et même toute demande de crédit immobilier. 

Mis en place dans le cadre de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, le PLU a remplacé le plan d’occupation des sols (POS) qui régissait jusque-là l'aménagement urbain des collectivités territoriales.

Comment est élaboré un plan local d'urbanisme ?

Le plan local d’urbanisme est élaboré selon un processus relativement long qui comprend notamment les étapes suivantes : 

1. Une décision politique actant de la nécessité d’établir un nouveau document d’urbanisme, soit pour remplacer un POS ou un plan cadastral en vigueur, soit pour actualiser un PLU afin de l’adapter à de nouvelles orientations urbanistiques. Cette décision peut être prise à l’échelle communale (conseil municipal) ou à l’échelle de l’intercommunalité dans le cas d’un PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal) sollicité par un EPCI ; 
2. Un diagnostic territorial est ensuite établi une fois l’arrêté de prescription pris par la collectivité. Cette étude vise à recenser les différentes caractéristiques de la commune (démographiques, socio-économiques, environnementales), mais aussi la topologie du terrain (risques éventuels) ainsi que les besoins en logements et infrastructures collectives, en transports, en services, en équipements, etc.. Elle est traditionnellement réalisée par des géographes et des spécialistes de l’urbanisme ; 
3. Réalisation du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) à partir des conclusions du diagnostic territorial. Ce rapport met en avant les grandes orientations d’aménagement du territoire et les objectifs qui vont être poursuivis par la commune (par exemple préservation des espaces naturels, mixité sociale ou organisation des déplacements) au cours des prochaines années voire des prochaines décennies ; 
4. Les documents réglementaires sont ensuite rédigés sur les bases du PADD avec l’aide de bureaux d’études. Il s’agit notamment du règlement écrit, de l’OAP (orientations d’aménagement et de programmation), des graphiques de zonage ou encore des annexes ; 
5. Le projet de PLU est ensuite obligatoirement soumis au public pour concertation (sous formes de réunions, de registres ou d’ateliers notamment) ainsi qu’aux personnes publiques associées (État, communes voisines, chambres diverses) ; 
6. Le projet de PLU est arrêté et envoyé à la préfecture pour validation ; 
7. Après une ultime enquête publique pour observations pendant environ un mois, une délibération sur le projet de PLU intervient en conseil municipal avec les éventuelles modifications intégrées pour publication et exécution. Une fois approuvé, le PLU remplace alors le précédent document d’urbanisme en vigueur.

Que contient le PLU ?

Le plan local d’urbanisme contient un ensemble de documents et d’éléments régissant l'aménagement du territoire et définissant les grandes orientations du développement urbain de la commune : 

• Un rapport de présentation qui fait office d’état des lieux de l’espace. Il contient notamment un diagnostic territorial faisant état des caractéristiques du territoire (démographie, transports, foncier, équipements, état de l’environnement, de la biodiversité et des risques naturels) et présente l’impact des choix faits pour le PLU au regard des enjeux territoriaux ; 

• Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) détaillant les grandes orientations poursuivies par le PLU à moyen et long terme (objectifs de développement, politiques d’aménagement poursuivies, mesures de préservation de l’environnement, etc.) ; 

• Le règlement qui est une déclinaison des grandes orientation du PADD : il divise le territoire en différentes zones sur des graphiques (cartes de zonage) et détaille les règles spécifiques applicables à chacune de ces zones en termes notamment de construction ou d’utilisation des sols ; 

• Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) : ce document retranscrit de façon concrète et opérationnelle les grandes orientations du PADD pour certains thèmes ou secteurs spécifiques (nouvelles constructions, transports à développer, gestions des espaces paysagers, etc.) ; 

• Les annexes : elles contiennent tous les documents complémentaires pouvant se révéler utiles dans le déploiement du nouveau PLU. Il s’agit notamment des cartes graphiques avec les différents zonages, du PPRI (plan de prévention des risques d’inondation), des schémas des différents réseaux d’eau, d’assainissement ou d’énergie, du plan d’exposition aux bruits ou encore des SUP (servitudes d’utilité publique). 

Les zones concernées par le PLU

Le PLU catégorise les différentes zones du territoire d’une commune selon un plan de zonage précis qui contient généralement 4 zones différentes à savoir : 

• les zones urbaines (ou zones U) : il s’agit des zones déjà urbanisées et équipées pour recevoir des constructions (notamment en matière de réseau d’assainissement). Elles peuvent ainsi accueillir de nouveaux projets immobiliers ou infrastructures publiques ; 

• les zones à urbaniser (ou zones AU) : elles sont réservées pour de futures constructions mais doivent faire l’objet d’un aménagement progressif, notamment pour évaluer l’impact de la future urbanisation sur l’environnement et les adaptations à réaliser pour une qualité de vie optimale ; 

• les zones agricoles (ou ZA) : elles sont uniquement destinées à l’exploitation agricole et au logement des agriculteurs. Elles visent à protéger les terres cultivables de l’urbanisation ; 

• les zones naturelles (ou ZN) : il s’agit de zones sensibles qui doivent faire l’objet d’une protection spécifique contre l’urbanisation excessive en vue de préserver les paysages, l’écosystème local et la biodiversité. 

Selon les communes et les configurations locales, d’autres sous-zones peuvent permettre une précision encore plus fine afin de répondre à des besoins encore plus spécifiques. 

Contester un PLU

Si vous êtes en désaccord avec les conclusions d’un nouveau PLU et que celui-ci vous porte un préjudice direct au niveau de votre habitation, vous avez tout à fait la possibilité d’en contester les termes dans un délai de 2 mois après son entrée en vigueur. Plusieurs voies de recours s’offrent alors à vous : 

• la sollicitation d’une réunion avec les élus locaux afin d’exprimer vos préoccupations sur les nouvelles décisions entrant en vigueur et le cas échéant de demander des modifications partielles spécifiquement pour votre parcelle ; 

• une demande de recours gracieux si ces premières discussions n’aboutissent pas. La demande de recours gracieux permet de formaliser votre requête sans pour autant emprunter la voie judiciaire. Elle doit être déposée auprès de la mairie ou du conseil municipal afin de solliciter le retrait de l’approbation du nouveau PLU ; 

• un recours contentieux auprès du tribunal administratif afin de faire annuler l’approbation du PLU lorsque les autres voies de recours à l’amiable ont été sans effet. Il est alors vivement conseillé d’être accompagné par un avocat spécialisé dans cette procédure même si cela n’est pas obligatoire.