⏱L'essentiel en quelques mots
Lorsque vous recherchez un bien immobilier, il est essentiel d’avoir une idée de la manière dont vous allez financer votre projet. Il peut être opportun de consulter un ou plusieurs établissements bancaires pour connaître votre capacité d’emprunt, puis, dans un second temps, obtenir un accord de principe. Ce document réalisé au moment de votre demande de prêt, permet de rassurer un vendeur ou un agent immobilier lors de la proposition d’achat que vous pourriez être amené à faire.
Dans les grandes lignes, l’accord de principe lors d’un prêt immobilier c’est :
- un document non officiel délivré par la banque qui ne l’engage pas sur un accord définitif ;
- des modalités et des caractéristiques de prêt immobilier ;
- des documents à fournir pour cette étude préalable : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, derniers relevés de compte ;
- un refus de prêt possible après étude d’un dossier complet.
Sommaire
- Prêt immobilier : qu’est-ce qu’un accord de principe ?
- La valeur juridique d’un accord de principe
- Quelles sont les conditions pour obtenir un accord de principe ?
- La banque peut-elle refuser un prêt immobilier après avoir donné un accord de principe ?
- Quelle est la prochaine étape après l’accord de principe ?
Prêt immobilier : qu’est-ce qu’un accord de principe ?
L’accord de principe est un document délivré par une banque lors d’une acquisition immobilière. Il fait souvent suite à une proposition d'achat, le temps de signer le compromis de vente et de monter le dossier de prêt.
Que signifie-t-il ? Il indique que la banque est prête à étudier le dossier pour mettre en place un crédit. Il n’est donc pas encore un accord officiel. Cependant, il liste les modalités du futur emprunt :
- montant du crédit ;
- taux nominal et TAEG ;
- durée du prêt ;
- montant des échéances ;
- assurance emprunteur ;
- conditions de garanties ;
- frais de dossier.
Dans le cadre d’un accord de principe, la banque n’étudie pas en détail le dossier. Elle va parcourir quelques éléments rapidement pour déterminer :
- la faisabilité du projet ;
- la capacité d’emprunt du ou des acheteurs ;
- leur solvabilité.
L’accord de principe valide ainsi une analyse succincte et approximative d’une demande préalable de prêt immobilier, et ce, sur la base de quelques informations seulement.
Ce document n’est pas obligatoire dans le cadre d’un achat immobilier. Il peut être demandé par un vendeur, un agent immobilier ou un notaire. Une banque n’est pas obligée de délivrer un accord de principe, surtout si elle pense refuser la demande de prêt. En outre, elle ne dispose pas de délais spécifiques pour fournir ce document.
La valeur juridique d’un accord de principe
Un accord de principe lors d’un prêt immobilier n’a pas de valeur officielle. La banque vous confirme par ce document informel qu’elle sera en mesure d’étudier votre demande de prêt au vu des premiers éléments fournis. Toutefois, elle se réserve le droit de refuser le financement.
Un accord de principe n’a donc réellement aucune valeur juridique. Le seul document officiel qui confirme l’accord du prêt par la banque est l’offre de prêt, qu’en tant qu’emprunteur vous n'êtes, à votre tour, pas obligé de signer.
C’est la raison pour laquelle la mention “sous réserve d’usage” apparaît sur tous les accords de principe fournis par les banques. En effet, l’établissement bancaire va ensuite étudier plus précisément la demande sur la base d’un dossier complet et précis avant de prendre sa décision finale.
Quels documents fournir ?
Pour qu’un accord de principe soit délivré par la banque, vous devez lui fournir les éléments suivants :
- vos trois dernières fiches de paie ;
- votre dernier avis d’imposition ;
- les trois derniers mois de relevés bancaires (si consultation auprès d’une autre banque que la vôtre, sinon elle peut les consulter elle-même).
Pour compléter le dossier de prêt et obtenir un accord définitif, il faudra fournir à la banque d’autres documents :
- le compromis de vente signé ;
- une pièce d’identité en cours de validité ;
- les deux derniers avis d’imposition ;
- les tableaux d’amortissement de tous les prêts en cours + relevés des revolving ou de leasings en cours ;
- la quittance de loyer ou le titre de propriété selon que vous êtes locataire ou propriétaire ;
- la taxe foncière si vous êtes propriétaire ;
- les justificatifs de stabilité professionnelle : attestation employeur, CDI (contrat à durée indéterminée), trois derniers bilans pour les indépendants, trois ans de relevés de situation d’intérim pour les intérimaires…
- le détail du patrimoine financier et immobilier : relevés de compte épargne, déclaration de revenus fonciers, taxe foncière des biens en location, déclaration d’imposition SCI…
Tous les documents à fournir sont par emprunteur aussi bien pour l’accord de principe que la demande définitive. Si vous empruntez à deux, il faudra donc livrer à la banque les éléments complets pour chacun.
Quelles sont les conditions pour obtenir un accord de principe ?
Pour obtenir un accord de principe lors d’un prêt immobilier, il est impératif :
- d’avoir un vrai projet concret : en cas de demande intempestive pour une simple visite, la banque ne voudra plus vous fournir d’accord de principe ;
- de fournir les éléments demandés par la banque.
Ensuite, pour être sûr que la banque accepte de vous fournir ce document, il faut remplir certaines conditions :
- trouver un bien dont le financement entre dans votre capacité d’emprunt ;
- être solvable : ne pas avoir eu d’incidents de paiement (ne pas être inscrit à la Banque de France ou au FICP - Fichier des Incidents de remboursement de Crédits aux Particuliers) ;
- avoir une situation professionnelle stable : posséder un emploi en CDI, disposer de trois bilans réguliers, stables et suffisants pour emprunter, justifier de travailler régulièrement en intérim…
La banque va effectivement étudier que votre situation personnelle, professionnelle et bancaire vous permet de rembourser correctement le futur prêt. Elle va vérifier que vos revenus sont suffisamment stables et raisonnables pour emprunter la somme sollicitée. Enfin, elle va détailler les caractéristiques du futur prêt s’il est accordé ensuite définitivement. En fonction de ces éléments, elle vous fournit ou non un accord de principe.
Un fichage à la Banque de France intervient lors d’utilisation abusive et sans provision d’un chéquier ou d’une carte bancaire. Le fichage a lieu pendant cinq ans, sauf si une régularisation intervient avant. Il est en effet possible de régulariser les sommes dues à tout moment pour être défiché.
Un fichage au FICP acte les incidents en matière de remboursement de prêts (impayés ou découvert utilisé pendant plus de 60 jours et au moins égal à 500 €). Le fichage dure également cinq ans sauf si régularisation.
La banque peut-elle refuser un prêt immobilier après avoir donné un accord de principe ?
Suite à l’accord de principe, la banque peut refuser le crédit. En effet, elle peut estimer a posteriori et sur analyse du dossier complet que :
- votre projet n’est pas viable ;
- et/ou vos revenus sont finalement insuffisants ;
- et/ou votre situation bancaire ne vous permet plus d’emprunter.
Si les justificatifs ne confortent pas la banque en matière de risque, elle refuse le dossier.
Dans ce cas, deux solutions s’offrent à vous :
- stopper votre projet grâce à la clause suspensive d’obtention de prêt notifiée au compromis (les notaires réclament en général au moins deux refus de prêt dans ce cas) ;
- poursuivre votre demande de financement auprès d’autres établissements bancaires.
Dans ce second cas, faire appel à un courtier en immobilier est intéressant. Il va effectivement s’occuper de chercher une ou plusieurs banques susceptibles d’accepter le financement. C’est en plus l’occasion de bénéficier de conditions tarifaires éventuellement plus attractives. Sinon, la recherche d’un partenaire bancaire peut être complexe. C’est une tâche fastidieuse qui prend beaucoup de temps. Déléguer cela à un professionnel est la meilleure façon d’obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions.
Quelle est la prochaine étape après l’accord de principe ?
L’accord de principe intervient au tout début de la mise en place du prêt immobilier. Le bien est généralement déjà trouvé. Voici les étapes qui suivent l’accord de principe par la banque.
1. La signature du compromis de vente
À ce stade, vous pouvez signer le compromis de vente une fois que le notaire l’a étudié et validé. Il a un rôle primordial de conseil en amont. Il doit vérifier qu’il n’y a aucune anomalie et que tout est complet avant la signature du compromis. Ce document se signe entre vendeur et acheteur, accompagnés d’un notaire ou d’une agence immobilière habilitée. Il est possible de donner procuration. Le compromis peut se signer électroniquement. Il est ensuite envoyé par lettre recommandée papier ou électronique, avec accusé de réception dans les deux cas.
2. La constitution du dossier complet à fournir à la banque
Une fois le compromis signé, il faut constituer le dossier avec les éléments précédemment listés. Il faut ensuite le fournir à la banque ou au courtier immobilier.
3. L’étude du dossier par la banque et l’organisme de garantie s’il y a lieu
Une fois le dossier complet, la banque l’étudie afin de livrer un accord ou un refus.
4. La recherche et la mise en place de l’assurance emprunteur
En parallèle, il est important de rechercher une assurance emprunteur adaptée à votre profil. Les garanties et le tarif doivent alors être cohérents.
5. La réponse de la banque
Après analyse, la banque émet un accord ou un refus. En cas de refus, il est nécessaire de rechercher un autre partenaire bancaire. En cas d’acceptation, la banque fait signer la demande de prêt.
6. Signature des offres de prêt
Les offres de prêt sont envoyées à votre domicile en courrier simple. Vous disposez d’un délai de réflexion de 11 jours minimum et 30 jours maximum pour signer.
7. Signature de l’achat définitif du bien
L’étape finale est la réitération. Il s’agit de la signature définitive du bien dont vous devenez propriétaire.
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