Passoire thermique en 2026 : le nouveau DPE va-t-il faire diminuer le prix d'achat ?

Interdictions progressives de location, communication anxiogène autour des passoires thermiques, calendrier réglementaire serré : tout laisse penser qu’un bien classé E, F ou G sera lourdement décoté à la revente. Pourtant, la réalité est plus nuancée selon l’analyse des données du site PAP.

Taux Empruntis relevés le 04/02/2026

À Paris, les logements énergivores restent très recherchés

L’étude du Top 100 des annonces les plus consultées à Paris sur PAP révèle un constat inattendu : les biens mal ou moyennement classés énergétiquement dominent largement les annonces les plus attractives. Environ 60 % des biens sont classés E, F ou G, dont près de 40 % en E. Autrement dit, la majorité des biens les plus regardés sont des passoires énergétiques.

Ces appartements sont très représentatifs du marché parisien : petites surfaces de 33 à 35 m² pour un prix moyen d’environ 330 000 euros, soit 9 300 €/m², quand la moyenne parisienne tourne autour de 9 680 €/m². La décote est donc bien réelle, mais reste limitée, voire nulle dans certains quartiers. Les acheteurs arbitrent avant tout sur le triptyque prix-surface-localisation. Le DPE pèse, mais n’est pas un critère bloquant s’il y a un bon compromis global.

Maisons individuelles : une décote plus marquée

Pour les maisons individuelles, le DPE a un impact plus fort, jusqu’à 22 % dans les zones rurales ou les marchés moins tendus, toujours selon PAP. Les postes de travaux potentiels sont nombreux (chauffage, toiture, murs, fenêtres, isolation globale…) et les acheteurs anticipent davantage le coût de la rénovation, au point de l’intégrer parfois dès leur simulation de crédit immobilier.

Pour autant, il n’est généralement pas rentable de rénover avant de vendre. La stratégie recommandée par le site de petites annonces est plus pragmatique :

• faire établir un devis de travaux par une entreprise qualifiée ;
• fixer un prix cohérent qui intègre cette réalité, mais sans brader le bien ;
• se positionner de façon compétitive par rapport aux biens comparables du secteur.

Cette approche semble fonctionner parce qu’une partie des acheteurs recherche justement des biens à améliorer, souvent des jeunes ménages au budget serré. Ils préfèrent acheter une maison imparfaite et accessible afin de réaliser les travaux à leur rythme, plutôt que payer une rénovation clé en main qu’ils n’auraient pas choisie.

850 000 logements sortent du statut de passoire

Dernier élément clé : la réforme du DPE, entrée en vigueur au 1er janvier 2026, intègre un correctif de calcul, notamment pour les logements chauffés à l’électricité. Cette réforme corrige une pénalisation jugée excessive pour ces biens. Conséquence : de nombreux logements gagnent une lettre de DPE sans passer par la case travaux, faisant diminuer le nombre de passoires énergétiques.

Pour les vendeurs, l’enjeu est majeur : le DPE actuel de leur bien n’est pas forcément celui qui s’appliquerait avec le nouveau calcul. Mettre en vente sans vérifier ce point les expose à une décote injustifiée, voire à des négociations biaisées et des travaux engagés à tort. Il est donc recommandé d’utiliser le simulateur officiel de l’Ademe pour obtenir gratuitement la nouvelle note prévisionnelle 2026 à partir du numéro de diagnostic existant.