Depuis plusieurs mois, les banques distribuent moins de crédits immobiliers, certaines ont même abandonné la captation de nouveaux clients. Selon l’adage "Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras", vous vous dites peut-être qu’étant donné le contexte, il vaut mieux rester dans votre banque, démarche la plus sûre pour obtenir votre financement ? Décryptage de notre directrice des études, Cécile Roquelaure.
Quand les bas taux s’éloignent
"Ces dernières années, l’accès au crédit immobilier n’était plus vraiment un sujet. Les futurs acquéreurs cherchaient leur bien puis seulement, se préoccupaient du financement. Le marché étant porteur et le coût de l’argent pour les banques très faible, ces dernières vous accordaient assez facilement votre crédit. Grâce aux taux très bas, de nombreux ménages étaient finançables à de très bonnes conditions.
Ainsi, pour emprunter 200 000 € pendant plusieurs années, il suffisait de gagner 2 727 € par mois, soit 2 SMIC nets. Nul besoin d’apport, les banques pratiquaient ce que l’on nomme le 110 % (financement du bien et des frais annexes). A cette époque, financer son projet était simple, sous réserve de percevoir des revenus réguliers et de présenter une bonne gestion de ses comptes.
Mais ça, c’était avant.
Les nombreuses tensions que connaît le marché du crédit immobilier ont changé la donne.
HCSF, taux d’usure, risque de baisse des prix de l’immobilier… Tout milite pour beaucoup plus de prudence de la part des banques quant à l’octroi de votre crédit. Sans compter l’impact de l’augmentation des taux immobiliers : - 15 % en moyenne de capacité d’emprunt en un an…
Dans ce contexte, que nous n’avions plus connu depuis longtemps, de nombreux emprunteurs pensent que solliciter uniquement leur banque est la meilleure stratégie.
C’est vrai que pour connaître votre capacité d’emprunt, c’est simple.
L’erreur à ne pas commettre…
Souvent, un coup de fil, l’utilisation de votre espace client vous permettent d’obtenir une simulation. Parfois, il est nécessaire de prendre un rendez-vous en agence, mais vous vous dites que cela en vaut la peine : c’est votre banque ! Inutile de tout lui expliquer, elle accède déjà à toutes vos données : lieu de travail, montant et régularité de vos revenus, capacité à épargner, façon dont vous gérez vos comptes, situation personnelle… Elle sait tout de vous. Et comme vous êtes client, elle vous accompagnera dans votre projet. Sécurité, sécurité…
Votre simulation en poche, vous voilà rassuré. Vous vous lancez dans la recherche de votre futur toit, et après plusieurs visites, vous signez un compromis pour un bien.
Vous retournez voir votre banque et là, les ennuis peuvent commencer !
Et la liste peut être longue… En effet, une capacité d’emprunt un jour ne signifie pas une capacité d’emprunt toujours (et un financement non plus…) !
De nombreux éléments varient dans le temps, et peuvent faire chuter votre projet :
- L’évolution des taux de crédit entre votre simulation et votre compromis : plusieurs mois peuvent s’écouler, or toute augmentation des taux diminue votre capacité d’emprunt (pour un prêt sur 25 ans, une hausse de 40 centimes en 3 mois* augmente vos mensualités de 56 € et vos intérêts bondissent de 16 811 € !). En l’état, votre projet n’est peut-être plus finançable, à moins de disposer d’une épargne pour compenser la diminution de votre crédit. Sinon, cela signifie abandonner ce bien dans lequel vous vous projetiez, et modifier votre projet.
- L’évolution des conditions d’octroi : les banques sont libres de fixer leur politique commerciale. Elles peuvent changer quand elles le souhaitent les règles du jeu : niveau d’apport, épargne résiduelle, type de profil financé, reste à vivre…. Difficile d’être sûr de toujours rentrer dans les grilles, ce qui peut impacter la finançabilité de votre projet. En clair, votre banque ne vous suit plus.
- La consommation de l’enveloppe de crédits : les banques ont un volume défini de prêts à octroyer. Si l’enveloppe est "consommée", la banque pourra se montrer plus sélective sur la qualité des profils et des projets qu’elle finance : il faudra cocher les bonnes cases. Si ce n’est pas le cas, là aussi, retour à la case départ !
- Par ailleurs, il faut savoir qu’une banque n’étudie votre dossier en profondeur que lorsque vous signez votre compromis. Par exemple, après examen approfondi, vos revenus ne correspondent plus exactement à votre projet parce qu’une part de votre rémunération est variable, pas suffisamment stable ou avec insuffisamment d’historique.
Vous vous demandez certainement, comment faire autrement ? Un courtier, ça ne sert qu’à aller chercher le meilleur taux…
Ma banque VS un courtier : la question vite répondue
Bien sûr, l’objectif d’un courtier est de vous trouver les meilleures conditions possibles, et en période de hausse des taux, un écart de 100 points de base (c’est le cas aujourd’hui entre la banque la moins chère et la banque la plus chère), impacte directement votre projet. D’où l’utilité d’obtenir le crédit le moins cher possible… et dans un environnement sans cesse en mouvement, de s’allier à un expert du crédit !
Mais un courtier n’est pas qu’un chasseur de taux…
Un courtier vous accompagne tout au long de votre projet, qui pourra durer plusieurs mois.
Son expertise de l’environnement bancaire, du fonctionnement de chaque établissement, lui permet d’identifier la banque qui peut répondre favorablement à votre projet, en fonction de votre situation personnelle, professionnelle, et des spécificités qui le rendent unique. D’ailleurs, il vous éclairera sur le mode de fonctionnement et sera transparent avec vous.
A votre écoute, il prendra le temps, lors de vos échanges, d’analyser chaque point de votre dossier pour s’assurer de le présenter aux banques qui recherchent votre profil, sans laisser aucun point en suspens qui rebattrait les cartes de votre projet.
Pour pallier l’écueil de l’évolution des taux et des politiques commerciales des banques, il sera à votre écoute pour actualiser votre capacité d’emprunt tous les mois, ajuster votre projet et vous permettre de chercher sereinement le bien dont vous rêvez !
Une fois votre bien trouvé, il finalisera le montage de votre financement. Fin technicien, il saura construire le montage adapté à votre projet : prêt multiligne, prêt à pallier, prêts aidés, différé d’amortissement...
Il prendra également en compte les spécificités de chaque crédit : report d’échéance, modulations d’échéance, indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier… Chaque détail compte pour que votre crédit vive avec vous les 20 prochaines années, voire plus.
D’ailleurs, le saviez-vous ? Une banque ne propose que les produits qu’elle a en magasin : cela signifie qu’une banque qui ne distribue pas de Prêt à Taux Zéro ne vous en proposera pas, ou qu’un établissement qui ne maîtrise pas le prêt multiligne ne sera pas capable d’optimiser votre plan de financement pour réduire les intérêts.
Enfin, notons que ce n’est pas parce que votre banque ne suit plus votre projet, que toutes les banques ne le suivront pas. Il serait bien dommage de vous arrêter au premier “non” ! Votre courtier, lui, ne s’y arrêtera pas.
Il mettra tout en œuvre pour vous décrocher le financement le plus adapté, aux meilleures conditions possibles, tout en pilotant les délais de mise en œuvre une fois l’offre choisie. A vos côtés pour la lecture des offres, il vous expliquera comment fonctionne l’appel de fonds et sera présent jusqu’à la signature chez le notaire. Vous ne serez jamais seul.
Alors oui, dans l’imaginaire, le métier de courtier est de chasser le meilleur taux. Dans la vraie vie, c’est votre meilleur ami le temps de votre projet, disponible, aguerri, et jusqu’au bout à vos côtés.
Prêt à (vraiment) décrocher votre crédit ?"
*simulation sur la base de 200 000 € empruntés sur 25 ans en décembre 2022 et février 2023 au taux moyen en vigueur. Simulation hors assurance.
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