Budget 2026 : le nouveau statut du bailleur privé enfin dévoilé

Ajouté in extremis au projet de loi de finances pour 2026, le nouveau statut du bailleur privé fait son retour par la petite porte, via l’article 49.3 de la Constitution. Annoncé le 16 janvier par le Premier ministre Sébastien Lecornu, ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif dans un contexte de crise profonde du logement, en particulier dans le neuf malgré des taux immobiliers relativement stables. Si le gouvernement y voit un signal fort adressé aux investisseurs particuliers, certains professionnels jugent la version finale moins attractive que prévu.

Taux Empruntis relevés le 04/02/2026

Un dispositif fiscal basé sur l’amortissement

Dans la copie du budget 2026 soumise au 49.3, le statut du bailleur privé repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, sous condition d’un engagement de location de neuf ans, du respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Dans le neuf, les taux d’amortissement sont fixés à 3,5 % pour les logements intermédiaires, 4,5 % pour la location sociale et 5,5 % pour la location très sociale.

L’avantage fiscal annuel est plafonné à 8 000 € pour l’intermédiaire, 10 000 € pour le social et 12 000 € pour le très social. Le dispositif s’applique aux logements collectifs, sur l’ensemble du territoire, sans condition de zonage. Autre point clé : le déficit foncier généré par l’amortissement pourra être imputé sur le revenu global, une demande de longue date de la filière immobilière.

Des conditions plus strictes dans l’ancien

Dans l’ancien, le statut du bailleur privé prévoit des taux d’amortissement plus modestes : 3 % pour l’intermédiaire, 3,5 % pour le social et 4 % pour le très social. L’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien.

Le déficit foncier pourra être imputé sur le revenu global dans la limite du plafond actuel de 10 700 €, porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, grâce à la prolongation du doublement du plafond jusqu’en 2027. En revanche, les locations consenties à un membre du cercle familial sont exclues du dispositif, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Un signal fort pour le gouvernement, une déception pour certains professionnels

Du côté du ministère de la Ville et du Logement, le dispositif est présenté comme « assez incitatif » et capable de créer un « choc d’offres » estimé à 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, pour des recettes fiscales pouvant atteindre 500 millions d’euros. Le gouvernement le compare à un « Pinel en mieux », saluant un compromis équilibré.

Mais les professionnels du secteur se montrent plus réservés. Plusieurs organisations regrettent une baisse des avantages fiscaux par rapport aux arbitrages présentés quelques heures plus tôt aux acteurs de la filière. « L’attractivité fiscale a baissé, c’est indéniable », déplore notamment Henry Buzy-Cazaux dans des propos relayés par Les Echos, pointant un recul des taux d’amortissement et des plafonds. Un compromis qui pourrait, selon eux, limiter l’impact réel du dispositif sur la relance de l’investissement locatif.