Comment changer de gestion locative en cours de bail ?

Peut-on changer de gestionnaire locatif en cours de bail ?

Oui, il est possible de changer d’agence immobilière de location en cours de bail :

• à l’échéance annuelle du contrat ;
• à tout moment si le gestionnaire ne remplit pas son devoir d’information concernant les contrats à tacite reconduction ;
• à tout moment en cas de motif légitime : vente du bien ou faute grave du gestionnaire (voir les motifs acceptables du contrat).

Les motifs courants de résiliation

Les propriétaires souhaitant mettre fin à un mandat de gestion locative apportent le plus souvent les raisons suivantes :

• vente du bien locatif ;
• reprise pour y habiter ;
• volonté d’assurer la gestion locative soi-même ;
• insatisfaction du propriétaire sur les prestations réalisées ;
• faute grave du professionnel ;
• nouvelles demandes auxquelles ne peut pas répondre l’agence actuelle ;
• recherche de prix compétitif.

Le contrat de gestion peut préciser des motifs de résiliation acceptables et en exclure d’autres, ainsi que la démarche à suivre.

• S’il existe par exemple une clause de résiliation anticipée (avant la date échéance du mandat de gestion locative), des frais de rupture anticipée peuvent s’appliquer. Ils sont spécifiés dans le contrat de gestion. Il est donc important de relire en détail le document et d’appliquer la procédure pour éviter les litiges.
• Si vous comptez mettre fin à un contrat pour reprendre la gestion vous-même ou pour trouver un prestataire moins cher, cela ne constitue pas un motif légitime de résiliation anticipée. Il vous faudra attendre la date anniversaire du contrat pour arrêter le mandat.

Délai de préavis

Il est par ailleurs nécessaire de respecter le délai de préavis indiqué dans le mandat de gestion locative. En règle générale, celui-ci court sur un à trois mois.

Comment résilier un contrat de gestion locative ?

Le mandant (le bailleur) doit aviser le mandataire (le gestionnaire locatif) de sa volonté de résilier le contrat de gestion locative par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit également informer le locataire du changement de gestionnaire afin d’assurer une transition sans fausse note pour tout le monde.

Écrire une lettre de résiliation

La lettre de résiliation du contrat de gestion locative doit comporter certaines mentions obligatoires pour être valable :

• l’identité du mandataire et du mandant ;
• la désignation du bien et sa localisation ;
• la durée et le numéro du mandat
• le motif de la résiliation ;
• le délai de préavis ;
• la date du courrier.

La résiliation à la date anniversaire du contrat

Le mandat de gestion locative est conclu pour une durée déterminée (le plus souvent un an) et prolongé par tacite reconduction. Il est possible de résilier à la date anniversaire du contrat.

La résiliation pour vente du bien

Si la résiliation est anticipée (avant l’échéance annuelle du mandat), le propriétaire doit justifier sa demande par un motif légitime. La vente du bien locatif en est un. Bien entendu, il doit apporter la preuve concrète de la vente (compromis, acte de vente…).

La résiliation du mandat de gestion prend effet à la signature du contrat de vente du bien locatif. De la même manière, si le propriétaire décède, le mandat de gestion s'éteint systématiquement.

La résiliation pour faute de la part du mandataire

La résiliation du mandat de gestion locative peut aussi être anticipée en raison d’une faute grave du mandataire. Là encore, le propriétaire devra fournir des preuves du ou des manquements du professionnel. Ce qui peut s’avérer complexe selon les situations.

 Les preuves à rassembler peuvent concerner par exemple :

• le non-respect de la loi Chatel (pas d’information sur la tacite reconduction du contrat) ;
• des missions incomplètes ou mal menées (envoi irrégulier des quittances, non prise en compte des demandes du propriétaire ou du locataire, absence de demande de caution ou d’état des lieux d’entrée…)...

Comment gérer le transfert de gestion locative ?

Pour gérer le transfert de gestion locative de façon fluide et sereine, le mieux est d’anticiper et de planifier.

Les démarches administratives à ne pas négliger

Pour que le transfert de prestataire ne perturbe pas la gestion locative (collecte des loyers, entretien du bien…) et que la nouvelle agence prenne le relais, il convient de faire toutes les démarches nécessaires dans les temps (recherche d’un nouveau prestataire, résiliation, transfert…).

L’agence que vous quittez doit vous remettre tous les documents relatifs à la gestion locative ou les remettre à la nouvelle agence. Elle doit aussi transférer le dépôt de garantie remis par le locataire à l’entrée dans le logement au nouveau prestataire.

Assurer une transition fluide pour le locataire

Il convient d’informer le locataire du changement de gestionnaire locatif dès le début de préférence par courrier.

Dans la lettre de changement de gestionnaire locatif, vous pouvez lui expliquer les raisons qui vous amènent à mettre fin à l’ancien contrat de gestion, lui présenter la nouvelle agence et ses missions et l’inviter à vous poser des questions s’il en a.

Vous pouvez aussi prévoir un rendez-vous d’information, physique ou par téléphone, à la suite et réunir toutes les parties en présence (chargé de gestion locative, locataire et propriétaire) pour faire connaissance et assurer une transition fluide.

Gestion locative : nos conseils pour un changement de mandataire

Les conseils pour le propriétaire

Pour un changement de mandataire en douceur, il est important de faire preuve d’anticipation, notamment dans les recherches d’un nouveau prestataire. Celles-ci peuvent en effet prendre du temps selon la région dans laquelle se trouve le bien et vos attentes personnelles. Nous vous conseillons :

• de comparer les offres et les missions de plusieurs professionnels pour déterminer quelle proposition vous convient le mieux ;
• de vérifier que l’agence dispose des références obligatoires, dont la carte professionnelle portant la mention “gestion immobilière”, qui est délivrée par la chambre du commerce et d’industrie (CCI) et qui doit être renouvelée tous les trois ans ;
• de vous renseigner sur ses méthodes de travail (avis en ligne, bouche à oreille dans le quartier…).

Notez également toutes les dates importantes dans votre planning (envoi de la lettre de résiliation, fin du préavis, prise de fonction de la nouvelle agence, réunion d’information avec le locataire…).

Les conseils pour le locataire

Prenez le temps de lire attentivement le courrier de votre propriétaire concernant le changement de prestataire et de prendre en compte ses nouvelles missions. N’hésitez pas à poser des questions si vous avez des doutes ou si vous voulez des précisions soit directement en contactant votre propriétaire ou le nouveau professionnel, soit en vous rendant à la réunion d’information si une est programmée.