Quel âge minimum pour vendre en viager ?

Quel est l'âge minimum pour vendre un bien en viager ?

D’un point de vue légal, il n’existe, en France, aucune limite d’âge pour vendre un bien en viager. Toute personne majeure peut ainsi, théoriquement, proposer son logement à la vente en viager. S’il n’existe pas d’âge minimum pour vendre en viager, dans la pratique cependant, l’âge constitue un critère déterminant pour l’attractivité et la rentabilité de l’opération, et ce aussi bien du point de vue du vendeur que de l’acheteur. 

Le viager consiste en un contrat de vente immobilier passé entre le détenteur d’un bien immobilier (le crédirentier) et un acheteur de ce bien (le débirentier) qui verse un capital au moment de la vente (le bouquet) ainsi qu’une rente périodique (souvent mensuelle) jusqu’au décès du vendeur. Il s’agit d’une opération théoriquement gagnant-gagnant qui permet au vendeur de liquider une partie de son patrimoine immobilier pour répondre à ses besoins présents et futurs et à l’acheteur d’acquérir un bien, en théorie, à moindre coût. Elle comporte cependant une grosse part d’incertitude liée à l’âge de décès du vendeur (l’aléa) et donc à la date d’acquisition définitive du bien par l’acheteur. 

L’âge du vendeur, corrélé à l’espérance de vie régulièrement observée, a en effet un impact direct sur le prix du bouquet ainsi que sur le montant de la rente et donc sur le montant du crédit immobilier à solliciter. Un âge avancé du crédirentier augmente théoriquement les probabilités de devenir propriétaire du bien dans un futur proche mais implique le versement d’un capital plus important et de rentes plus élevées pour le débirentier. 

À l’inverse, en présence d’un crédirentier avec un nombre d’années à vivre relativement important d’un point de vue statistique, le capital et les rentes à verser sont logiquement plus abordables. Le risque est cependant beaucoup plus important pour le débirentier d’avoir à s’acquitter du versement de la rente sur une longue voire très longue période, limitant ainsi fortement la rentabilité de l’opération et par conséquent le nombre de candidats potentiels à l’acquisition en viager. 

Il est donc particulièrement important de bien estimer à partir de quel âge minimum la vente en viager devient opportune, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Y’a-t-il un âge limite pour vendre en viager ?

Là encore, aucune limite d’âge n’est légalement fixée pour vendre son bien en viager. Comme pour l’âge minimum, l’âge maximum pour une vente en viager est donc également à considérer au regard de la faisabilité potentielle de la vente et de sa pertinence financière. Un vendeur en viager de 90 ou 95 ans pourra toutefois éprouver, en dépit de son âge avancé, des difficultés à vendre son bien compte tenu d’un bouquet à verser élevé, rendant l’opération peu avantageuse par rapport à une transaction traditionnelle. 

Les statistiques (tables de mortalité générationnelles) tendent par ailleurs à prouver qu’une personne âgée de 90 ou 95 ans a plus de chances de devenir centenaire qu’une personne de 70 ou 80 ans. Compte tenu des rentes élevées à verser à cet âge (et du surcoût du bouquet), même 5 années supplémentaires de versement peuvent impacter considérablement la rentabilité de l’opération et la rendre financièrement inopportune. 

Enfin, il convient également de prendre en compte la notion d’aléa. Tout contrat de viager implique en effet une clause prévoyant que la transaction peut être annulée par les ayants droits si le décès survient dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente lorsque le décès fait suite à une maladie dont le crédirentier était déjà atteint au moment de la signature. L’aléa constitue donc un autre frein important à la possibilité de vendre en viager à un âge avancé, le risque de contracter une maladie potentiellement mortelle s’accroissant avec le temps.

Quel est l'âge idéal ?

Comme nous avons pu le voir précédemment, il existe des difficultés à conclure une vente en viager aussi bien à un âge avancé qu’à un âge trop précoce. L’âge idéal pour une transaction en viager semble ainsi se situer plutôt entre 75 et 85 ans. C’est d’ailleurs dans cette tranche d’âge que se concluent la plupart des ventes en viager, la majorité des vendeurs cédant leur bien entre 78 et 79 ans. L’âge idéal pour une transaction en viager diffère cependant selon que l’on soit acheteur ou vendeur.

Pour l’acheteur

Du point de vue du débirentier, l’âge idéal du crédirentier pour une vente en viager est situé entre 75 et 80 ans avec un écart d’âge d’au moins entre 15 et 20 ans avec l’acheteur (afin de limiter les risques de décès avant le vendeur). Même si le montant de la rente est plus élevé que pour un vendeur plus jeune, il reste malgré tout assez abordable (par rapport à un vendeur de 90 ans). 

La durée de versement est, de plus, théoriquement assez courte si on se rapporte aux statistiques d’espérance de vie moyenne (80 ans pour les hommes, 85,6 ans pour les femmes en 2024 d’après les chiffres de l’INSEE), ce qui vient normalement compenser le surcoût de la rente. Pour la même raison, l’acheteur qui souhaite occuper le bien a en théorie plus de chances de le récupérer rapidement. 

Enfin, dans le cas d’un viager occupé, une vente entre 75 et 80 ans peut permettre à l’acheteur de bénéficier d'une décote d’occupation plus importante qu’à 65 ou 70 ans, celle-ci augmentant à mesure que l’âge avance. L’opération financière est donc, à tous les niveaux, généralement plus intéressante dans cette tranche d’âge pour le crédirentier.

Pour le vendeur

Pour le vendeur, la vente en viager devient intéressante à partir de 70 ans et optimale vers 75 ans. En effet, cet âge assez avancé lui permet de fixer un montant de rente assez élevé, même s’il lui reste théoriquement une espérance de vie relativement importante. Il n’est pas non plus rédhibitoire pour l’acheteur avec une durée de versement statistiquement limitée en théorie et une décote d’occupation de plus en plus intéressante. 

Le viager à cet âge permet alors au vendeur de bénéficier d’un complément de retraite fort appréciable pour améliorer son confort de vie quotidien ou futur mais aussi pour envisager de nouveaux projets (voyage, travaux dans la maison, achat d’un nouveau véhicule, etc.), le tout sans avoir à quitter son logement (dans le cas du viager occupé). Il évite ainsi le recours au prêt viager hypothécaire pour financer ses besoins, celui-ci pouvant priver ses ayants droits d’une partie de l’héritage qui revient à la banque en guise de remboursement de l'emprunt. 

70 ans correspond également à l’âge à partir duquel le vendeur en viager bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse puisque la transaction est alors imposée à 30 % (abattement de 70 %) de 70 à 79 ans contre 40 % sur la dizaine précédente (de 60 à 69 ans). C’est donc le moment idéal pour commencer à engranger des revenus qui pourront également par la suite servir à financer des aménagements pour ses vieux jours (travaux d’adaptation) ou financer une aide de vie. 

Enfin, dernier avantage dans le cas du vendeur en viager libre, celui-ci est exempté de taxe foncière qui passe à la charge du débirentier (ce n’est pas le cas du viager occupé en revanche). Une économie loin d’être anodine sur une dizaine voire une quinzaine d’années, d’autant plus si on considère les augmentations régulières de cet impôt année après année. 

La vente en viager pour le vendeur reste intéressante jusqu’à environ 85 ans. Au-delà, le bouquet et la rente élevée demandés peuvent constituer des freins pour les acquéreurs, même si le vendeur est bien sûr libre de les adapter selon ses besoins. Un viager à 85 ans ou 90 ans peut également constituer une démarche difficile lorsque ses facultés physiques et intellectuelles tendent à diminuer. Les notaires peuvent d’ailleurs réclamer un certificat d’aptitude pour éviter que la vente ne soit annulée par la suite pour abus de faiblesse par les héritiers. Il est donc préférable d’effectuer un choix éclairé et en toute conscience pour préserver son entourage.