⏱L'essentiel en quelques mots
L’état daté est un document obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété. Préparé par le syndic, il récapitule les sommes dues par le vendeur et les informations financières liées au lot de copropriété vendu. Mais son obtention a un coût, encadré par la loi. Voici les éléments à retenir concernant le prix de l’état daté :
- l’état daté regroupe des informations essentielles au futur acquéreur ;
- depuis 2020, le prix de l’état daté est plafonné à 380 € TTC maximum ;
- il est remis au notaire avant la signature de l’acte authentique et conditionne la finalisation de la vente ;
- le tarif de l’état daté peut varier, selon la complexité du dossier, mais ne peut dépasser le plafond légal ;
- le paiement est obligatoirement à la charge du vendeur ;
- il est possible de négocier le prix de l’état daté dans certains cas, notamment si le travail est limité ;
- en cas de facturation excessive, des recours existent.
Sommaire
Qu’est-ce que l’état daté ?
Lorsqu’un bien en copropriété change de propriétaire, certaines informations financières doivent être transmises au notaire et au futur acquéreur.
Définition et rôle
L’état daté est un document rédigé par le syndic de copropriété. Il dresse un bilan précis de la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété au moment de la vente. On y retrouve notamment :
- les charges de copropriété dues ou à venir ;
- les éventuels impayés ;
- les sommes que la copropriété doit au vendeur.
Ce document permet au notaire de sécuriser la transaction et d’éviter toute mauvaise surprise pour l’acheteur. Obligatoire pour la vente, l’état daté fait l’objet d’une réglementation particulière pour encadrer son prix et éviter les abus.
Quand est-il nécessaire ?
L’état daté est exigé uniquement lors de la vente d’un lot en copropriété (appartement, parking, local). Il doit être transmis au notaire avant la signature de la promesse de vente (ou lors de la signature de l’acte authentique, le cas échéant) et fait partie des documents annexés à l’acte de vente.
Quel est le prix de l’état daté
Le prix de l’état daté est strictement encadré par la loi et limité à 380 € TTC.
Prix moyen constaté
En pratique, le prix d’un état daté se situe généralement entre 200 et 380 € TTC. La majorité des syndics appliquent un tarif proche du plafond, tandis que d’autres, notamment en ligne ou bénévoles, peuvent proposer des coûts plus bas. Ce montant est payé directement par le vendeur au moment de la préparation de l’acte de vente.
Encadrement légal du tarif
Le décret n° 2015-153 du 21 février 2020 fixe un plafond légal à 380 € TTC pour l’établissement de l’état daté. Ce montant comprend la recherche, la compilation et la rédaction des informations financières nécessaires à la vente.
Bon à savoir
Si le syndic facture un tarif d’état daté supérieur, il est possible de contester cette somme auprès du notaire ou du tribunal compétent.
Pourquoi le coût peut-il varier ?
Plusieurs facteurs expliquent les différences de prix observées :
- la complexité de la copropriété : plus elle est grande (nombre de lots, charges importantes), plus le travail est conséquent ;
- le type de syndic : les syndics professionnels facturent souvent au tarif maximal, tandis que les syndics bénévoles ou en ligne pratiquent parfois des prix plus modérés ;
- la localisation : dans certaines grandes villes, les coûts ont tendance à se rapprocher du plafond légal.
Bon à savoir
Ce prix couvre uniquement l’état daté. D’autres documents (comme le pré-état daté, non encadré) peuvent faire l’objet de frais supplémentaires.
Qui paie l’état daté ?
L’état daté est toujours à la charge du vendeur. Cette règle est fixée par la loi : c’est au copropriétaire qui cède son bien de régler les honoraires du syndic pour l’établissement d’un état daté.
Pourquoi ? Parce que l’état daté concerne exclusivement la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété au moment de la vente. Il informe le futur acquéreur des dettes ou créances en cours et lui permet d'évaluer les dépenses de copropriété qu’il sera amené à payer dès son entrée dans son futur logement.
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Peut-on négocier ou contester le prix d’un état daté ?
Si le tarif de l’état daté est encadré par la loi, il n’empêche pas de discuter ou contester certains frais lorsque ceux-ci semblent injustifiés. Plusieurs recours existent pour éviter de payer au-delà du plafond ou en cas de désaccord.
Négocier directement avec le syndic
Avant toute contestation, il est possible de solliciter une révision du montant de l’état daté auprès du syndic. Dans certains cas, surtout si le document ne nécessite pas de recherches complexes, le gestionnaire peut accepter de revoir le coût à la baisse, notamment dans les petites copropriétés.
Contester une facturation excessive
Si le prix de l’état daté dépasse le plafond légal de 380 € TTC, il est possible de :
- demander des explications écrites au syndic ;
- en informer le notaire chargé de la vente, qui peut intervenir ;
- saisir le tribunal judiciaire pour contester le dépassement si aucun accord amiable n’est trouvé.
Faire jouer la concurrence
Pour les copropriétés gérées par des syndics en ligne ou bénévoles, le coût de l’état daté peut être nettement inférieur au plafond légal. Changer de syndic ou comparer plusieurs prestataires peut donc réduire la facture sur le long terme, surtout si plusieurs ventes sont prévues dans la copropriété.
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