Checklist visite appartement : quels éléments faut-il vérifier ?

Checklist pour une visite d’appartement à télécharger

L'achat d'un bien immobilier est une étape de vie importante qui vous engage sur une longue période. Pour autant, vous ne disposez que d'un laps de temps limité pour vous décider à passer l'action.

Il vous faut donc optimiser autant que possible vos visites en recueillant le maximum d'informations possibles en un minimum de temps sur l’appartement afin de pouvoir faire le choix le plus éclairé en toute connaissance de cause. Cela passe par une préparation minutieuse des visites en listant rigoureusement un certain nombre de détails déterminants sur le bien notamment pour l’estimer à sa plus juste valeur.

Pour vous faciliter la tâche lors des visites, nous avons listé toutes les questions importantes pour lesquelles vous devez chercher à obtenir des réponses soit par vos observations sur le terrain, soit en interrogeant le vendeur. Vous pouvez donc imprimer cette checklist qu’il vous suffira de remplir très simplement lors de vos prochaines visites.

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Checklist sur la localisation de l’appartement

Même s'il est nécessaire d'être réactif, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation au moment d'entreprendre un investissement immobilier, notamment s'il s'agit d'un premier achat. Il convient par exemple de ne pas se focaliser uniquement sur le bien en question mais également de prendre en compte la localisation de l'appartement en procédant à une étude approfondie du quartier.

À défaut, malgré le sentiment immédiat d'avoir réalisé une bonne affaire, vous risquez par la suite de déchanter en découvrant par exemple le manque d'accessibilité ou de dynamisme du quartier. Voici quelques éléments à vérifier absolument avant, pendant et après la visite de l’appartement.

Avant la visite de l’appartement

La technologie et les outils modernes offrent désormais aux futurs acheteurs la possibilité d'en apprendre beaucoup sur le quartier en question sans même avoir à quitter son canapé.

Il est notamment possible d'utiliser les cartes de localisation interactives (Google Maps, Apple Plans, Waze) pour visualiser très précisément où se situe l'appartement. Vous pouvez notamment obtenir toutes les informations utiles pour votre vie quotidienne future comme notamment :

• la proximité des transports en commun (arrêts de métro, de tramway ou de bus) ;
• la localisation des principaux commerces de proximité (boulangeries, supermarchés, restaurants, etc.) ;
• la distance avec les principaux services et commodités du quotidien (spécialistes de santé, écoles, crèches, etc.).

Ces outils vous fournissent une estimation précise (à la minute près) de la durée de trajet pour vous rendre dans ces lieux essentiels. Il est même possible d’appréhender visuellement l’environnement du quartier en utilisant la fonctionnalité Street View de Google Maps. Celle-ci vous permet en effet de vous déplacer virtuellement dans les rues adjacentes à l’appartement pour vous faire une première idée de la vie dans le quartier.

Par ailleurs, vous pouvez également utiliser les nouveaux moyens digitaux à votre disposition en recherchant une estimation précise des prix moyens au mètre carré pratiqués dans le quartier. Des sites bien connus comme SeLoger, PAP ou encore MeilleursAgents affichent en effet les prix de marché rue par rue pour des transactions similaires. Certaines données statistiques peuvent même être obtenues sur le dynamisme et l’attractivité du quartier (données démographiques, tendances des prix, chiffres de l’emploi, part de logements vacants, etc.).

Vous pouvez enfin utiliser les outils mis à disposition par les pouvoirs publics ou les offices notariaux répertoriant toutes les dernières transactions réalisées dans la zone concernée (base de données DVF ou fichier Perlab).

Vous l’aurez compris, la préparation préalable à la visite est au moins aussi importante que la visite en elle-même.

Le jour de la visite de l’appartement

Avant de vous rendre au rendez-vous pour visiter le bien, essayez d’arriver en avance pour pouvoir faire un tour du quartier afin d’obtenir un réel ressenti de son atmosphère. Cela vous permettra de vous faire une idée de sa fréquentation et de son animation. Vérifiez enfin s’il existe des places de stationnement à proximité si vous êtes un usager régulier de la voiture.

Après la visite de l’appartement

Une fois la visite terminée et si celle-ci s’est révélée concluante, il vous reste encore quelques interrogations à dissiper. Rendez-vous à la mairie de rattachement pour prendre connaissance de potentiels projets d’aménagements à venir dans le quartier qui peuvent influencer positivement ou négativement sur le bien à l’avenir.

C’est le cas notamment de projets de construction d’immeubles pouvant obstruer votre vue ou à l’inverse de l’arrivée prochaine de commerces ou de moyens de transports (arrêt de métro ou de tramway). Pensez enfin à consulter le plan d’urbanisme local (PLU) qui délimite les possibilités de construction et d’aménagement dans la zone.

Checklist pour l’état de l’appartement

Après l’environnement de l’appartement, passons maintenant aux questions à poser impérativement par rapport au bien en lui-même. Vous pouvez là-encore obtenir de précieuses informations pour votre checklist avant même la visite de l’appartement.

Avant la visite

Il vous est notamment possible de demander au vendeur de vous faire parvenir le diagnostic de performance énergétique (DPE), le montant des impôts locaux des précédents propriétaires (taxe foncière) ou encore le type de chauffage et chauffe-eau utilisés (individuel ou collectif ? électrique ou à gaz ?). Autant d’informations vous permettant d’anticiper votre consommation d’énergie future et les frais accessoires à anticiper.

Pendant la visite

Le jour de la visite, pensez à prendre de nombreuses photos et vidéos de l'appartement. Vous risquez en effet de ne pas retenir tous les petits détails une fois la visite terminée et celles-ci vous seront alors très utiles pour remplir votre checklist à tête reposée. Parmi tous les éléments à propos desquels il vous faut être attentif, inspectez notamment :

• la porte d'entrée pour savoir si elle est blindée avec une serrure à trois points. Cela vous permettra d'avoir l'esprit plus tranquille et facilitera vos démarches d'indemnisation en cas de cambriolage ;
• l'orientation et l'exposition des pièces principales qui impactent le niveau de luminosité ainsi que le confort thermique de l'appartement. Privilégiez généralement les appartements exposés Sud plutôt que Nord en ayant malgré tout conscience des risques de surchauffe l'été en cas de mauvaise isolation. Assurez-vous de visiter l'appartement en plein jour pour vous rendre compte du niveau de luminosité dans chaque pièce. Vérifiez enfin la vue depuis les fenêtres avec la présence ou non d'un vis-à-vis ;
• les menuiseries : inspectez l'état des fenêtres et des portes-fenêtres et cherchez notamment à savoir si elles sont équipées de double vitrage, voire de triple vitrage. Il est également possible qu'un survitrage ait été installé pour améliorer leurs performances thermiques ;
• l'insonorisation : le niveau sonore est une donnée capitale pour votre confort au quotidien. Essayez donc de visiter l'appartement une deuxième fois à un autre moment de la journée, notamment en début de soirée pour repérer les nuisances sonores potentielles du voisinage. Pensez également à ouvrir les fenêtres pour vous rendre compte du bruit de la rue ;
• les revêtements : vérifiez l'état des sols et des murs. Nécessitent-ils une rénovation ? Les revêtements installés dans les pièces d'eau sont-ils adaptés ?
• l'installation électrique : est-elle aux normes récentes ? Des travaux électriques sont-ils à prévoir (augmentation de la puissance du compteur, rattachement des prises à la terre, mise aux normes du tableau électrique, etc.) ? Y a-t-il suffisamment de prises et d’interrupteurs ? ;
• la ventilation : quel dispositif d’aération est installé ? Est-il suffisant ? Y a-t-il des traces d’humidité sur les revêtements ?

Répondez à toutes ces interrogations factuellement sur votre checklist afin de pouvoir comparer les différents appartements visités le plus objectivement possible selon vos critères prédéfinis. N’hésitez pas à solliciter une contre-visite avec un proche pour disposer d’un deuxième avis si vous avez des doutes. Une fois le bien passé en revue, il vous reste encore un dernier élément à analyser : l’immeuble et la copropriété.

Checklist de l’immeuble et la copropriété

Acheter un appartement c'est également devenir membre d'une copropriété avec toutes les conséquences que cela implique. Vous allez devoir négocier et prendre des décisions avec les autres copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble ou les futurs travaux. Il convient ainsi de se renseigner en amont sur la composition de la copropriété, sur son mode de fonctionnement et sur les décisions déjà prises au préalable.

Avant la visite

Si vous souhaitez bénéficier d'un maximum de visibilité avant la visite, vous pouvez demander au vendeur ou à l'agence en charge de la vente qu'il vous transmette différentes indications relatives à l'immeuble comme notamment :

• l'année de construction de l'immeuble qui est un indicateur des travaux plus ou moins importants à réaliser ;
• l'état des façades et notamment la date du dernier ravalement. Celui-ci est à refaire tous les 10 à 20 ans selon les communes. Un ravalement coûte en effet plusieurs milliers d'euros pour chaque copropriétaire ;
• l'état de la toiture qui est généralement à refaire tous les 30 ans. Une réfection de toiture représente également un budget important ;
• les dernières décisions prises par le syndicat de copropriété. Vous pouvez solliciter une copie des trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété pour vous faire une idée des dépenses déjà votées et de celles rejetées ou reportées ;
• le montant des charges de copropriété et ce qu'elles recouvrent exactement (électricité, eau, ordures ménagères, etc.) ;
• des détails sur les commodités de l'immeuble à savoir notamment la présence d'une cave ou d'un parking ou encore la possibilité ou non de raccorder l'immeuble à la fibre optique ou au gaz de ville par exemple.

Pendant la visite

Là encore, comme pour la visite de l'appartement, n'hésitez pas à prendre des photos et des vidéos dans tout l'immeuble, aussi bien sur son aspect extérieur qu'intérieur pour une meilleure évaluation plus tard. Inscrivez ensuite sur votre checklist les informations relatives à :

• l'état des murs intérieurs ;
• l'état de la façade (présence de fissures ou non) ;
• l'état de la porte d'entrée et son degré de sécurisation (présence d'un digicode, d'un interphone, d'une double porte, d'une porte blindée) ;
• l'état des parties communes (couloirs, hall d'entrée, ascenseur, escaliers, cour extérieure, cave, parking, local à vélo, etc.) ;
• la présence de nuisances sonores potentielles à proximité (bars, restaurants, discothèques, voies ferrées, rue très passagère, etc.) ;
• la composition de la copropriété et notamment la répartition locataires/propriétaires ou encore le profil des occupants. Ces éléments ont un impact sur l'entretien de l'immeuble et les frais associés, les propriétaires bailleurs investissant généralement moins dans l'entretien que les propriétaires occupants par exemple.

Enfin, n'hésitez pas à engager la conversation avec un des copropriétaires que vous pourriez croiser. Ceux-ci peuvent en effet assez facilement s'épancher sur les potentiels problèmes au sein de l'immeuble.