Qu'est-ce qu'une offre d'achat et comment la rédiger ?

Comprendre l’offre d’achat immobilier en un coup d’œil

Vous avez visité un bien immobilier, appartement, maison ou terrain, qui vous tente et souhaitez l’acquérir ? Vous entrez dans le processus d’achat qui débute par l’envoi d’une offre d’achat immobilier au vendeur. Cette proposition d’achat lui indique ainsi de manière formelle que vous êtes intéressée par son bien à un prix que vous proposez (qui peut être différent de celui demandé). 

Cette étape marque le début du processus d’acquisition. Concrètement, l’offre d’achat immobilier indique votre intention ferme d’acheter le bien à un prix donné, qui peut être identique ou inférieur au prix demandé initialement. En cas d’acceptation, le bien est considéré comme “réservé” à l’acheteur dans l’attente de la signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente). 

La proposition d’achat en immobilier est-elle obligatoire ? 

Non, faire une offre d’achat immobilier n’est pas obligatoire. En effet, si vous, acquéreur, et le vendeur êtes d’accord sur le prix et les modalités de vente, il est possible de passer directement à la signature du compromis de vente. Cependant, comme l’offre immobilière nécessite un peu de préparation et de réunir certains papiers, il est plus prudent de passer par l’étape de l’offre d’achat afin de retirer le bien de la vente le temps de signer le compromis. 

L’offre d’achat immobilier n’est pas à prendre à la légère, car elle vous engage auprès du vendeur. Si elle est acceptée, le bien vous sera “réservé” et donc retiré de la vente. C’est pourquoi il convient de bien réfléchir avant de se lancer. 

Il n’y a pas non plus de formalisme concernant la forme de l’offre d’achat en immobilier : elle peut être orale ou écrite, rédigée sur papier libre ou envoyée par e-mail ou même par SMS. Aucune obligation encore de rédiger formellement une proposition d’achat immobilier.  Si vous vous contentez d’une offre orale, vous ne vous engagez pas vraiment, mais le vendeur non plus : il peut tout à fait proposer le bien à d’autres personnes. 

Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat immobilier ? 

Une offre d’achat immobilier n’est pas un simple document informel : elle a une portée juridique dès lors qu’elle est formulée par écrit, signée, datée. Il faut aussi qu’elle contienne des éléments essentiels comme :

• le prix proposé pour l’achat du bien ;
• l’identification du bien (adresse, surface, etc.) ;
• la durée de validité de l’offre (en général 5 à 10 jours) ;
• éventuellement des conditions suspensives (obtention d’un prêt, etc.). 

Juridiquement, il s’agit d’une proposition de contracter au sens de l’article 1114 du Code civil : si le vendeur accepte l’offre dans le délai fixé, un accord est formé entre les deux parties. Cet accord vaut comme un avant-contrat, même en l’absence de compromis ou de promesse de vente. 

Ainsi, tant que l’offre d’achat immobilier n’a pas été acceptée par le vendeur, l’acheteur peut la retirer sans conséquence juridique. Mais une fois acceptée, le vendeur peut théoriquement demander à l’acheteur de signer la vente, à condition que tous les éléments essentiels soient réunis et sans conditions suspensives bloquantes.

Comment faire une offre d’achat immobilier ? Toutes les démarches

Vous avez visité un appartement, une maison ou un terrain, et c’est le coup de cœur ? Il est temps de formuler votre offre d’achat immobilier. Voici les étapes clés à suivre pour rédiger une proposition solide, juridiquement encadrée, et avancer sereinement vers la vente.

1. Réunir toutes les informations sur le bien

Avant de rédiger quoi que ce soit, assurez-vous de disposer d’un maximum de données fiables sur le logement : superficie, diagnostics, charges, prix de vente, éventuelles servitudes, etc. Cela vous aidera à formuler une offre cohérente et à prévoir d’éventuelles clauses suspensives (comme l’obtention d’un prêt ou la vente d’un autre bien).

2. Évaluer le montant de votre offre

Vous pouvez proposer le prix affiché ou un prix inférieur, si vous avez des arguments solides (travaux à prévoir, marché local, etc.). L’important est de rester crédible en tant qu’acquéreur. Dans la mesure où une offre d’achat immobilier est un engagement de votre part, elle a une valeur juridique et peut vous lier contractuellement au vendeur.

3. Rédiger une offre écrite

Même si l’offre orale est possible, il est fortement recommandé de faire une offre écrite (lettre ou mail). Vous pouvez utiliser un modèle d’offre d’achat immobilier, comme proposé plus loin dans cet article, ou vous faire accompagner par un notaire ou un professionnel de l’agence immobilière.

4. Envoyer votre offre au propriétaire

Vous pouvez remettre votre proposition en main propre, l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail. Conservez toujours une preuve de l’envoi, au cas où la situation se complique.

5. Attendre la réponse du vendeur

Le propriétaire dispose d’un délai de rétractation (souvent précisé dans l’offre) pour accepter ou refuser votre proposition d’achat immobilier. Il peut aussi vous faire une contre-proposition. Tant que l’offre n’est pas acceptée par écrit, vous pouvez encore vous rétracter librement.

6. En cas d’acceptation, la vente est réservée

Une fois votre offre d’achat immobilier acceptée, le logement est considéré comme réservé. Le propriétaire ne peut plus accepter d’autres offres d’achat immobilières. Vous entrez alors dans la phase de rédaction du compromis de vente ou de la promesse de vente, sous réserve des clauses suspensives prévues.

7. Signer le compromis ou la promesse de vente

L’acte préliminaire (compromis ou promesse) est généralement signé dans un délai de 2 à 3 semaines après l’acceptation. C’est à ce moment-là que vous verserez une somme d’immobilisation (5 à 10 % du prix) et que les conditions suspensives seront actées.

8. Préparer votre financement

Si vous avez prévu une clause d’obtention de prêt, vous devrez entamer rapidement les démarches avec votre banque ou un courtier. Vous disposez généralement de 30 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt écrite et définitive. 

Faire une offre d’achat immobilier : quel engagement ?

Comme nous venons de l’indiquer, une offre d’achat immobilier manuscrite vous engage en tant qu’acquéreur à acheter le bien objet de la proposition. Le vendeur lui n’a aucun engagement tant qu’il ne l’accepte pas. 

Alors, avant d’envoyer votre proposition d’achat au vendeur, prenez soin de relire plusieurs fois votre document. Une fois signé et accepté par le vendeur, vous ne pourrez plus le modifier. Assurez-vous donc :

• d’avoir indiqué un prix d’achat correct et correspondant à vos capacités ;
• de ne pas laisser un délai de réflexion trop long au vendeur (5 à 10 jours suffisent) ;
• d’avoir signalé les clauses suspensives que vous souhaitez intégrer au compromis ;
• d’avoir bien daté, signé et libellé les différentes adresses et noms.

Comment rédiger une offre d’achat ?

Le contenu d’une offre d’achat immobilier

Le contenu de l’offre d’achat immobilier n’est pas réglementé. Néanmoins, pour être valide, celle-ci doit comporter certains éléments indispensables :

• l’identification complète du vendeur et de l’acheteur ;
• la description du bien (adresse, surface, type de bien…) ;
• le prix d’achat que vous proposez (soit celui demandé par le vendeur, soit un autre prix) ;
• la durée de validité de l’offre, soit en mentionnant une date précise, soit un nombre de jours (généralement entre 5 et 10 jours) et le fait que l’offre est annulée sans réponse du vendeur dans ce délai. 

Vous pouvez également ajouter des éléments complémentaires permettant au vendeur d’apprécier votre offre comme votre plan de financement (apport personnel, montant du prêt sollicité, vente d’un autre bien…). 

Enfin, vous pouvez compléter par l’indication des clauses suspensives que vous souhaiterez intégrer au compromis. Elles vous permettront d’annuler la vente si elles ne sont pas remplies. Il s’agit par exemple de :

• l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire ;
• l’absence de servitudes ou d’un droit de préemption ;
• la vente d’un autre bien destiné au financement…

Les documents à fournir avec la proposition d’achat

Avec votre offre d’achat immobilier, vous pouvez joindre les documents suivants afin d’appuyer votre proposition :

• attestation de financement de la banque ou simulation de prêt ;
• lettre de confort d’un courtier attestant de la faisabilité du projet au regard de votre situation ;
• lettre de motivation. 

Tous les éléments permettant de rassurer le vendeur sur votre volonté et votre capacité à acheter son bien peuvent être joints. Ils vont montrer que vous avez bien réfléchi à votre décision.

Modèle d’offre d’achat immobilier 

Vous trouverez ci-dessous un exemple concret pour vous aider à formuler une offre d’achat immobilier claire et juridiquement valable. Ce modèle peut être utilisé pour l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, et adapté à votre situation. N’hésitez pas à le personnaliser avant de l’envoyer au vendeur, par courrier, e-mail ou remise en main propre ! 

À l’attention de [Nom complet du vendeur]   Adresse du vendeur : [Adresse complète du vendeur]   De la part de [Votre nom complet]   Adresse de l'acheteur : [Votre adresse complète]   Date : [Date du jour]   Objet : Offre d'achat pour le bien immobilier situé à [adresse complète du bien]   Madame, Monsieur,   Par la présente, je, soussigné(e) [Votre nom complet], souhaite vous faire part de mon offre d'achat concernant le bien immobilier que vous possédez, situé à [adresse complète du bien], comprenant [description du bien, incluant la surface en m², le type de bien (appartement, maison, etc.), le nombre de pièces, et tout autre détail pertinent].   Après avoir visité et examiné attentivement le bien susmentionné, je suis convaincu(e) de son adéquation avec mes besoins et souhaits. Par conséquent, je suis heureux(se) de vous soumettre une offre d'achat au prix de [montant de votre offre] €. Ce montant est [indiquez "identique à celui demandé" si c'est le cas, ou "inférieur/supérieur à votre demande initiale" si vous proposez un autre montant], témoignant de ma considération de la valeur du bien sûr le marché actuel et de ses caractéristiques spécifiques.   Je tiens à préciser que cette offre est conditionnée par l'obtention d'un prêt immobilier et que je m'engage à déposer une demande de financement dans les [nombre de jours] jours suivant l'acceptation de cette offre. De plus, cette offre est valable jusqu'au [date de fin de validité de l'offre, généralement 5 à 10 jours après la date de l'offre], passée laquelle elle sera considérée comme nulle et non avenue sans réponse de votre part.   Je suis à votre disposition pour discuter de cette offre et pour fournir toute information complémentaire ou documentation nécessaire. Je suis également prêt(e) à organiser une rencontre pour finaliser les détails de cette acquisition si mon offre retient votre attention.  Dans l'attente de votre réponse, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.  Signature :   [Votre nom complet]

Faire une offre au prix : les obligations légales

Vous n’êtes pas obligé de faire une offre au prix du vendeur, mais si vous êtes très en dessous, vous risquez d’avoir un refus. Dans ce cas, il peut être opportun de faire une offre d’achat au prix, surtout si vous avez un coup de cœur pour le bien. 

Théoriquement, le vendeur est tenu d’accepter la première offre au prix. En pratique, il conserve la possibilité de choisir à qui il va vendre son bien. Une lettre de motivation permet de jouer sur cet aspect subjectif de la vente. Si vous avez eu un coup de cœur pour le bien, dites-le et expliquez pourquoi. 

Vous pouvez aussi indiquer ce que vous souhaitez faire avec ce bien et détailler votre projet de vie. Souvent, la vente d’une maison ou d’un appartement comporte une dimension affective. Le vendeur pourra par exemple être enclin à céder sa maison familiale à un jeune couple avec des enfants qu’à un investisseur.

Négociation immobilière : bien définir le prix d’achat

L’offre d’achat d’une maison ou d’un appartement est une première étape de négociation immobilière. Avant de rédiger votre proposition, il convient alors d’estimer la valeur du bien convoité afin de ne pas faire une offre de prix fantaisiste.

• Étudiez le marché immobilier de la zone où se trouve le bien : s’il est tendu, les logements se vendent bien et le vendeur ne sera pas forcément prêt à négocier. Dans le cas contraire, vous avez sans doute plus de marge de manœuvre.
• Tenez compte du prix moyen au mètre carré et pondérez-le avec les atouts et les faiblesses du bien : s’il nécessite des travaux, vous pouvez facilement demander un prix légèrement en dessous du prix affiché.
• De la même façon, essayez de savoir depuis combien de temps le bien est en vente : s’il l’est depuis plusieurs mois, cela peut signifier que le prix demandé par le vendeur est trop élevé par rapport au marché et/ou à l’état du bien.
• Renseignez-vous sur les raisons de la vente : dans le cadre d’un divorce par exemple, les vendeurs peuvent être pressés et être plus enclins à négocier le prix.

Nos conseils pour rassurer le vendeur

Faire une offre d’achat immobilier ne suffit pas pour emporter la décision du vendeur. Celui-ci va sûrement recevoir plusieurs offres et il est totalement libre de décider à qui il va vendre son bien (même sur des critères très subjectifs). Il est donc judicieux d’user de quelques astuces pour convaincre le vendeur et le rassurer sur votre capacité et volonté à mener la vente jusqu’à son terme.

Envoyer une lettre de confort sur votre financement

Empruntis peut vous fournir un Pass Crédit ou une attestation de financement pour rassurer le vendeur sur votre capacité à contracter un prêt pour votre projet d’achat. D’une part, le fait d’avoir anticipé le projet est rassurant pour le vendeur car il constate que vous ne vous lancez pas à corps perdu dans ce projet d’achat. Ensuite, il a des données chiffrées qui prouvent votre solidité financière.

 

Joindre une simulation de prêt immobilier

Si vous comptez financer l’achat du bien par un crédit immobilier, que ce soit en partie ou en totalité, joignez à votre offre une simulation de crédit approuvée par votre banque ou une attestation de financement. Ce document montre au vendeur que vous avez bien la capacité financière d’acheter son bien et que vous avez déjà fait des démarches pour évaluer votre budget. 

La simulation peut aussi indiquer le montant de votre apport personnel et le financement des frais annexes (notaire, agence…). Si vous sollicitez un courtier, celui-ci pourra vous produire un courrier attestant de votre capacité d’emprunt, au regard de vos ressources et charges. 

Dans le cas où vous financez tout ou partie du bien grâce à la vente d’un autre bien (par exemple votre résidence principale), indiquez au vendeur à quel stade en est la vente : si vous en êtes au compromis, cela veut dire que vous aurez potentiellement un apport comptant au moment de l’acte de vente.

Travailler votre image

Au-delà des chiffres et des garanties financières, n’oubliez pas que vendre un bien est souvent une démarche personnelle, parfois même émotionnelle. Le vendeur ne choisit pas toujours l’offre la plus élevée, mais celle qui le rassure ou à laquelle il s’identifie. 

N’hésitez pas à glisser quelques lignes sur votre projet de vie, vos motivations ou votre coup de cœur pour le logement. Une lettre personnalisée, sincère et bien rédigée peut faire toute la différence face à d’autres propositions plus impersonnelles. Montrer que vous vous projetez dans le bien et que vous en prenez la mesure humaine est un atout à ne pas négliger !

L’acheteur peut-il se rétracter ?

Théoriquement, il n’est pas possible de se rétracter après une offre d’achat immobilier une fois qu’elle est acceptée par le vendeur. Dans les faits, vous pouvez renoncer à la vente après la signature du compromis qui suit l’acceptation de l’offre. Vous disposez en effet à ce moment-là d’un délai légal et obligatoire de 10 jours pour vous rétracter. Si vous savez, dès l’offre d’achat, que vous allez vous rétracter au moment du compromis, il est préférable de le signaler dès le début au vendeur afin de faire gagner du temps à tout le monde. 

Vous pouvez aussi renoncer à votre propre offre d’achat immobilier tant que le vendeur n’y a pas répondu. Si le vendeur vous fait une contre-proposition écrite, votre offre devient caduque et vous pouvez donc aussi vous rétracter. Même chose si le vendeur refuse votre proposition ou ne donne pas de réponse dans les délais.

Quelles sont les options du vendeur ?

Lorsque le vendeur a reçu votre proposition d’achat, il dispose donc du délai indiqué dans celle-ci pour vous répondre. Plusieurs solutions s’offrent à lui.

Le vendeur accepte votre offre d’achat immobilier

Dans ce cas, il vous fait parvenir votre proposition d’achat par le moyen indiqué dans celle-ci, avec la mention manuscrite selon laquelle il accepte. Le document devra être daté et signé. Vous conviendrez ensuite d’une date pour signer le compromis de vente, soit chez un notaire, soit avec l’agence immobilière, soit entre vous.

Le vendeur refuse votre offre sans faire de contre-proposition

Le vendeur peut refuser votre offre d’achat immobilier sans justifier sa décision. Théoriquement, selon le Code civil, le vendeur doit accepter la première offre au prix mentionné dans l’annonce, même si un autre acheteur lui propose un prix supérieur. 

Si l’offre est refusée, elle est automatiquement annulée et le vendeur ne peut pas revenir sur sa décision. Si le vendeur ne répond pas dans les délais indiqués, elle est également caduque à l’issue de ce dernier. En général, un vendeur qui refuse sans contre-proposition laisse courir le délai sans répondre. Vous pouvez tout à fait faire une nouvelle offre à l’issue de la première si vous le souhaitez.

Le vendeur fait une contre-proposition

C’est le cas si vous avez fait une offre en dessous du prix demandé par le vendeur. Si malgré tout votre profil l’intéresse, il entre en négociation avec vous. Celui-ci peut alors proposer un nouveau prix :

• soit il maintient son prix de départ ;
• soit il fixe un nouveau prix, entre le vôtre et le sien. 

Vous pouvez accepter ce nouveau prix ou bien le refuser. Sachez que toute contre-proposition annule de fait la précédente et le délai court à chaque fois de nouveau jusqu’à trouver un accord ou abandonner les négociations. 

5 précautions à prendre avant de faire une offre d’achat immobilier

Avant d’envoyer une offre d’achat de maison ou une offre d’achat d’appartement, prenez le temps de vérifier certains points essentiels. Ces vérifications en amont peuvent vous éviter bien des déconvenues, des blocages administratifs ou des pertes financières. Voici 5 conseils utiles, complémentaires aux démarches classiques, pour bien sécuriser votre future acquisition.

1. Vérifiez l’existence d’un droit de préemption

Avant toute proposition, renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si le logement est situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain. Si c’est le cas, la collectivité pourrait décider d’acheter à votre place, même après signature de la promesse de vente. Ce droit, souvent méconnu, peut retarder ou annuler la transaction.

2. Assurez-vous que le bien est libre de tout litige ou indivision

Demandez au vendeur ou à l’agence s’il existe une copropriété conflictuelle, une procédure judiciaire en cours, ou encore si le bien fait l’objet d’une succession non clôturée ou d’une indivision familiale. Ces situations peuvent rendre la vente plus longue et plus complexe juridiquement.

3. Étudiez attentivement le voisinage et l’environnement

Un bien peut vous plaire, mais l’environnement immédiat peut jouer fortement sur sa valeur. Avant de formuler une offre d’achat immobilier, revenez sur place à différents moments de la journée, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) et vérifiez s’il existe des projets de construction, de voieries ou de nuisances futures (bars, routes, antennes…). Ces éléments peuvent justifier un ajustement du prix proposé.

4. Simulez l’impact du coût total dans votre plan de financement

Avant de fixer le montant de votre offre, calculez précisément le budget global : prix du bien + frais de notaire + travaux + taxes + charges. Vous éviterez ainsi de formuler une proposition d’achat qui dépasserait finalement vos capacités, surtout si vous sollicitez un crédit immobilier. N’hésitez pas à demander une attestation de faisabilité à votre banque ou à un courtier avant toute signature.

5. Demandez tous les diagnostics, même hors obligations

Certains diagnostics obligatoires peuvent ne pas suffire à évaluer correctement l’état du logement (notamment pour les biens anciens). Pensez à demander des documents complémentaires, comme les factures de rénovation, le bilan énergétique complet, l’état de la toiture ou des fondations. En cas de doute, vous pouvez également faire intervenir un expert indépendant avant de formuler votre offre d’achat immobilière !

Offre d’achat immobilier : ce qu’il faut retenir

L’offre d’achat immobilier est un document qui vous engage en tant qu’acquéreur à acheter un bien visé :

• elle peut être manuscrite ou orale ;
• elle n’est pas obligatoire ;
• elle vous engage, même si vous pouvez vous rétracter ultérieurement pendant 10 jours après la signature du compromis de vente ;
• elle inclut certaines mentions telles que les informations sur le bien visé, le prix de l’offre, le délai de validité ou encore les clauses suspensives ;
• elle peut être au prix du vendeur ou négociée ;
• elle peut comporter des éléments motivants pour le vendeur comme une attestation de financement ;
• elle peut être acceptée, refusée ou faire l’objet d’une contre-proposition par le vendeur.