Comment faire un compromis de vente pour un terrain agricole ?

Quel est l’objectif du compromis de vente d’un terrain agricole ? 

Le compromis de vente d’un terrain agricole désigne une promesse synallagmatique entre deux parties. Il s’agit d’un avant-contrat : 

• engageant le vendeur et l’acheteur ; 
• fixant les conditions précises dans lesquelles se déroulera la cession du terrain agricole.

Notez que la vente d’un terrain agricole diffère de celle d’un terrain classique situé en lotissement ou isolé. En effet, dans le cas des cessions de terres agricoles, la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) doit être informée afin d’actionner, si besoin, son droit de préemption.

Dans la pratique, il revient donc aux études notariales d'avertir la SAFER de tout projet de vente de biens ruraux avec, à la clé, un risque d’annulation du compromis de vente préalablement signé entre un vendeur et un potentiel acquéreur.

Qu’est-ce la promesse de vente d’un terrain isolé ?

Une fois qu’un accord est conclu entre un vendeur et un acheteur sur la vente d’un terrain isolé, hors lotissement, ils signent une promesse de vente. Cette dernière prend la forme soit :

• d’une promesse unilatérale de vente qui n’engage que le vendeur. Dans ce cas, l’acheteur montre son intérêt pour la vente du terrain, mais n’est pas certain de vouloir la conclure. Elle peut être réalisée par un acte sous seing privé, un acte authentique ou un acte rédigé par agent immobilier ;
• d’un compromis de vente qui formalise la certitude du vendeur et de l’acheteur de vouloir conclure la vente. Les deux parties s’engagent définitivement, tout en ayant la possibilité d’inclure une clause de désistement unilatéral ou réciproque, en respectant certaines conditions.
  Le compromis est obligatoirement formalisé par un acte authentique si la durée de validité est supérieure à 18 mois. Dans le cas contraire, le compromis de vente d’un terrain agricole peut être réalisé sous la forme d'un acte sous seing privé ou d’un acte rédigé par un agent immobilier.

La promesse de vente doit contenir un descriptif détaillé du terrain agricole mis en vente, incluant notamment des précisions sur :

• l’existence ou non d’un bornage ;
• la mise en œuvre d’hypothèques ou de servitudes ;
• et le prix de vente.

Lors de la signature de la promesse de vente, une indemnité d’immobilisation du terrain peut être exigée par le vendeur afin de réserver le terrain à l’acheteur. Cette somme revêt un caractère obligatoire en cas de promesse unilatérale de vente d’une durée supérieure à 18 mois. Ce montant versé viendra en déduction du prix du terrain le jour de la vente. 

Comment se passe la vente d'un terrain agricole ?

Lorsqu’un agriculteur ou un propriétaire souhaite vendre un terrain agricole, il reste préférable pour lui d’en informer directement la SAFER. Pourquoi ? Tout simplement pour les quatre raisons suivantes :

• bénéficier d’une expertise reconnue ;
• avoir la certitude du paiement ;
• contribuer à la réalisation d’un projet rural s’inscrivant dans le tissu local ;
• participer à l’aménagement durable des terres agricoles.

Le vendeur prend donc rendez-vous avec un conseiller foncier de la SAFER. Durant cet entretien, le propriétaire s’engage à vendre son bien à la SAFER à des conditions spécifiées dans le compromis de vente.
De son côté, la SAFER recherche des acheteurs et examine les candidatures. Les projets des acquéreurs sont ensuite présentés devant un comité composé de représentants :

• d’organisations agricoles ;
• de collectivités territoriales ;
• de l’État ;
• et parfois du conseil régional, d’associations ou organismes de protection de l’environnement et de notaires.

Il revient alors au conseil d’administration de la SAFER régionale concernée de prendre la décision finale.
Enfin, notez que pour le calcul du prix de vente des propriétés disposant de terrains agricoles, la SAFER se base sur un « Observatoire du marché foncier rural » dans lequel sont recensées les valeurs de marché des biens fonciers par nature (forêt, pré, bâti, etc.). 

Que faut-il savoir sur la SAFER et son droit de préemption ? 

La Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) est une société anonyme, sans but lucratif, œuvrant pour des missions d’intérêt général, et placée sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. La SAFER a instauré une réglementation sur la vente des terrains agricoles. De ce fait, elle est automatiquement informée par les notaires de la vente d’un terrain agricole, et peut ainsi se substituer à l’acquéreur en achetant le bien en priorité.
C’est ce qu’on appelle le droit de préemption qui s’opère sur : 

• les biens immobiliers non bâtis à usage agricole et les biens mobiliers qui y sont attachés ;
• les terrains à vocation agricole ;
• les bâtiments d’exploitation et les habitations faisant partie de l’exploitation.

La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour actionner son droit de préemption.
Le rôle de la SAFER consiste ensuite à revendre le terrain agricole à un autre attributaire retenu par une commission, qui répondra aux enjeux d’aménagement locaux. Concrètement, la SAFER mène des investigations en amont sur le terrain, et la préemption n’est engagée qu’après accord de l’État.

Les objectifs de la SAFER sont nombreux : 

• prioriser l’intérêt général ;
• éviter la surenchère des prix ;
• favoriser le développement local ;
• protéger l'environnement. 

Est-il possible d’acheter un terrain via la SAFER ?

En actionnant son droit de préemption, la SAFER protège et pérennise l’activité agricole. Il arrive souvent qu’un compromis de vente de terrain agricole n’aboutisse pas en raison d’une absence de projet concret sur les terres visées. Les terrains ainsi préemptés sont ensuite proposés à d'autres acquéreurs intéressés.
Il est donc tout à fait possible d’acheter un terrain via la SAFER qui joue un rôle d’intermédiaire et de conseil entre les vendeurs et les acquéreurs potentiels.

Votre investissement sera d’ailleurs sécurisé puisque les terrains agricoles proposés par la SAFER ont déjà fait l'objet d’une évaluation. De plus, vous achetez un terrain agricole à sa juste valeur, et de surcroît, ce dernier ne risque plus d’être préempté. Enfin, vous profitez d’une expertise solide de la SAFER dans le domaine du foncier rural tout en bénéficiant d’un accompagnement jusqu’à la signature de l’acte.