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Qu'est-ce que le TEG ?

L'essentiel en quelques mots

Le TEG (Taux Effectif Global) est un calcul qui permet de prendre en compte les frais relatifs à un emprunt immobilier.
Il est obtenu en additionnant le taux nominal et l’ensemble des frais de l’emprunt (frais de dossier, frais d’assurance obligatoire, commissions des courtiers, frais de garantie etc.).
Depuis 2016, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG pour encore plus de précision dans l’appréhension des frais liés au crédit immobilier.

Aussi :

- Le TAEG prend désormais en compte les nouvelles normes européennes ainsi que certaines assurances facultatives.
- Le TAEG doit être explicitement mentionné dans l’offre de prêt émise par l’établissement bancaire.
- Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure maximal défini par la Banque de France.

Au moment d’acheter un bien immobilier, le futur acquéreur doit dans la majorité des cas effectuer une demande de prêt auprès d’un établissement bancaire. Pour faire son choix, il doit donc comparer le montant potentiellement obtenu, la durée d’emprunt accordée ou encore les conditions de remboursement. Le TEG intègre tous les éléments entrant en compte dans le calcul du coût total du prêt. Il permet de visualiser rapidement l’offre la plus avantageuse pour l’emprunteur. Mais que veut vraiment dire le TEG ? Découvrez comment bien le calculer pour vous en servir au mieux au moment de la négociation avec les banques.

Définition du TEG (Taux Effectif Global)

Le TEG (Taux Effectif Global) est le taux prenant en compte tous les frais obligatoires liés à un emprunt immobilier. Il s’agit du taux d’intérêt sur lequel sera calculés le montant mensuel des agios de l’emprunt. Il correspond à la contrepartie demandée par la banque en tant que rétribution de la somme prêtée.

Outre le taux nominal, le TEG comprend également tous les frais imposés par l’établissement bancaire qui comportent notamment :

Le TEG est obligatoirement présent dans l’offre proposée à l’emprunteur et ne doit pas excéder le taux d’usure maximal fixé par la Banque de France.

Le calcul du TEG est particulièrement opportun et facile à appréhender dans le cadre d’un prêt à taux fixe puisque toutes les mensualités seront identiques. Dans le cadre d’un prêt à taux révisable, sa pertinence est en revanche toute relative puisqu’il ne permettra de refléter que le coût de la première période de remboursement avant révision du taux de façon trimestrielle, semestrielle ou annuelle selon les cas de figure. Il s’agira donc d’un indicateur imparfait pour rendre compte du coût global du prêt à taux variable.

TEG et TAEG : quelle différence ?

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG dans les contrats de prêt immobilier des banques à partir du 1er octobre 2016 et la loi Scrivener. Comme le TEG, le TAEG se veut donner une visibilité globale de l’ensemble des coûts attachés à un emprunt. L’objectif des pouvoirs publics était alors d’apporter plus de précision aux emprunteurs afin qu’ils bénéficient d’une visibilité plus importante sur l’enveloppe globale de l’emprunt au moment de faire leur choix. Le TAEG prend donc en compte encore plus de paramètres que le TEG dans le calcul du coût de l’emprunt. 

Étaient exclus du calcul du TEG notamment les frais de transfert de fonds, les frais pour non-exécution des obligations de l’emprunteur, les cotisations relevant d’accords distincts du crédit ou encore les assurances non-obligatoires (ITT, chômage). Sont désormais également pris en considération dans le TAEG les normes européennes et les primes d’assurances facultatives. Le TAEG est de plus calculé sur une base annuelle là où le TEG était auparavant souvent calculé mensuellement.

Le TAEG peut également intégrer les frais d’évaluation du bien. Seuls ne sont pas pris en compte les frais de notaire et les pénalités éventuelles pour remboursement anticipé.

Voici un tableau récapitulant les principales évolutions apportées par ce nouveau mode de calcul : 

Type de frais  TEG  TAEG 
 Taux d’intérêt nominal
 X
X
 Frais de dossier
 X
X
 Frais de garantie ou suretés réelles
 X
X
 Assurances obligatoires décès et invalidité
 X
X
 Commissions du courtier
 X
X
 Assurance perte d’emploi
 - 
X
 Assurance Incapacité Temporaire de Travail
 - 
X
 Indicateurs normés européens
 - 
X
 Frais de notaire
 - 
 Pénalités 
 - 
 Taux indicatif global
 Mensuel
 Annuel

Comment calculer le TEG et le TAEG ?

Le TEG était exprimé en pourcentage de la somme totale à payer chaque mois. On le définissait alors selon la méthode proportionnelle. Un taux d’intérêt correspondant à la périodicité des remboursements était calculé. On déterminait ainsi un taux périodique selon les échéances de remboursement convenues (la plupart du temps, un TEG mensuel donc). Ce taux proportionnel était alors multiplié par le nombre de périodes dans l’année. Il était donc basé sur une certaine linéarité des coûts alors que plusieurs éléments peuvent alourdir des mensualités certains mois (frais de dossier ou de courtage au début du remboursement, frais bancaires ou pénalités notamment).

Si ce taux prenait en compte de nombreux indicateurs, ce mode de calcul ne reflétait donc pas fidèlement le coùt réel du crédit et la totalité des frais relatifs au crédit immobilier. Le TEG reste toutefois actuel et toujours utilisé dans le cadre des prêts professionnels. 

Le TAEG pour sa part repose sur la méthode actuarielle (ou méthode équivalente). Cette méthode n’implique pas, à l’inverse de la méthode proportionnelle, de calculer le taux de période (mensuel, trimestriel ou semestriel). Elle permet de déterminer directement un taux annuel prenant en compte les variations entre les différentes périodes. 

📌

La formule de calcul du TAEG 

[(montant total à rembourser - montant de l’emprunt)/montant de l’emprunt] x nombre de mensualités.

Le Code de la consommation précise encore davantage cette formule en parlant de l’utilisation de “la méthode des intérêts composés assurant l’égalité, d’une part, entre les sommes prêtées et d’autre part, tous les versements dus par l’emprunteur au titre de ce prêt pour le remboursement du capital et le paiement du coût total du crédit”.

Le TAEG prend donc en compte les éléments suivants : 

Voici un exemple de calcul du TEG et du TAEG pour un emprunt de 200 000€ au taux nominal 1,2%.

Frais et caractéristiques du prêt immobilier  TEG TAEG 
 Montant du prêt
 200 000€
 200 000€
 Durée de prêt
 20 ans
 20 ans
 Taux nominal
 1,20%
 1,20%
 Frais de dossier
 1 500€
 1 500€
 Rémunération du courtier
 6 000€
 6 000€
 Frais de garantie
 2 000€
 2 000€
Frais de tenue de compte
100€/an
100€/an
 Frais d’évaluation du bien immobilier
 -
 300€
 Mensualité sans assurance
 991,66€
 993,07€
 Frais assurance totaux
 70,50€/mois (taux de 0,4%)
 158,85€/mois (taux de 0,9%)
 dont frais assurance obligatoires décès invalidité
 70,50€/mois 
 70,50€/mois 
dont frais assurance facultative (ITT + perte d’emploi)
-
75,52€/mois
 Mensualités avec assurance
 1 062,16€
 1 151,92€
 Coût total du crédit
 44 919,45€
 66 161,04€
 Taux
 Taux TEG = 2,02%
 Taux TAEG = 2,9%

Exemple à titre indicatif, juillet 2021

On constate que la prise en compte de nouveaux critères et notamment les assurances facultatives fait considérablement varier le taux global (2,02% vs 2,9%). Le TAEG se veut donc un indicateur désormais plus précis.

Comment faire baisser son TEG (ou TAEG) ?

Vous avez la possibilité de faire baisser votre TAEG de façon assez considérable avec divers moyens potentiellement à votre disposition pour optimiser votre dossier de financement : 

 

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