Qu'est-ce que le TEG ?

Au moment d’acheter un bien immobilier, le futur acquéreur doit dans la majorité des cas effectuer une demande de prêt auprès d’un établissement bancaire. Pour faire son choix, il doit donc comparer le montant potentiellement obtenu, la durée d’emprunt accordée ou encore les conditions de remboursement. Le TEG intègre tous les éléments entrant en compte dans le calcul du coût total du prêt. Il permet de visualiser rapidement l’offre la plus avantageuse pour l’emprunteur. Mais que veut vraiment dire le TEG ? Découvrez comment bien le calculer pour vous en servir au mieux au moment de la négociation avec les banques.

Définition du TEG (Taux Effectif Global)

Le TEG (Taux Effectif Global) est le taux prenant en compte tous les frais obligatoires liés à un emprunt immobilier. Il s’agit du taux d’intérêt sur lequel sera calculés le montant mensuel des agios de l’emprunt. Il correspond à la contrepartie demandée par la banque en tant que rétribution de la somme prêtée.

Outre le taux nominal, le TEG comprend également tous les frais imposés par l’établissement bancaire qui comportent notamment :

• les frais d’assurance de prêt immobilier,
• les frais de dossier,
• les frais de garantie
• ou des frais annexes comme la commission du banquier ou les rémunérations du prêt.

Le TEG est obligatoirement présent dans l’offre proposée à l’emprunteur et ne doit pas excéder le taux d’usure maximal fixé par la Banque de France.

Le calcul du TEG est particulièrement opportun et facile à appréhender dans le cadre d’un prêt à taux fixe puisque toutes les mensualités seront identiques. Dans le cadre d’un prêt à taux révisable, sa pertinence est en revanche toute relative puisqu’il ne permettra de refléter que le coût de la première période de remboursement avant révision du taux de façon trimestrielle, semestrielle ou annuelle selon les cas de figure. Il s’agira donc d’un indicateur imparfait pour rendre compte du coût global du prêt à taux variable.

TEG et TAEG : quelle différence ?

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG dans les contrats de prêt immobilier des banques à partir du 1er octobre 2016 et la loi Scrivener. Comme le TEG, le TAEG se veut donner une visibilité globale de l’ensemble des coûts attachés à un emprunt. L’objectif des pouvoirs publics était alors d’apporter plus de précision aux emprunteurs afin qu’ils bénéficient d’une visibilité plus importante sur l’enveloppe globale de l’emprunt au moment de faire leur choix. Le TAEG prend donc en compte encore plus de paramètres que le TEG dans le calcul du coût de l’emprunt. 

Étaient exclus du calcul du TEG notamment les frais de transfert de fonds, les frais pour non-exécution des obligations de l’emprunteur, les cotisations relevant d’accords distincts du crédit ou encore les assurances non-obligatoires (ITT, chômage). Sont désormais également pris en considération dans le TAEG les normes européennes et les primes d’assurances facultatives. Le TAEG est de plus calculé sur une base annuelle là où le TEG était auparavant souvent calculé mensuellement.

Le TAEG peut également intégrer les frais d’évaluation du bien. Seuls ne sont pas pris en compte les frais de notaire et les pénalités éventuelles pour remboursement anticipé.

Voici un tableau récapitulant les principales évolutions apportées par ce nouveau mode de calcul : 

Comment calculer le TEG et le TAEG ?

Le TEG était exprimé en pourcentage de la somme totale à payer chaque mois. On le définissait alors selon la méthode proportionnelle. Un taux d’intérêt correspondant à la périodicité des remboursements était calculé. On déterminait ainsi un taux périodique selon les échéances de remboursement convenues (la plupart du temps, un TEG mensuel donc). Ce taux proportionnel était alors multiplié par le nombre de périodes dans l’année. Il était donc basé sur une certaine linéarité des coûts alors que plusieurs éléments peuvent alourdir des mensualités certains mois (frais de dossier ou de courtage au début du remboursement, frais bancaires ou pénalités notamment).

Si ce taux prenait en compte de nombreux indicateurs, ce mode de calcul ne reflétait donc pas fidèlement le coùt réel du crédit et la totalité des frais relatifs au crédit immobilier. Le TEG reste toutefois actuel et toujours utilisé dans le cadre des prêts professionnels. 

Le TAEG pour sa part repose sur la méthode actuarielle (ou méthode équivalente). Cette méthode n’implique pas, à l’inverse de la méthode proportionnelle, de calculer le taux de période (mensuel, trimestriel ou semestriel). Elle permet de déterminer directement un taux annuel prenant en compte les variations entre les différentes périodes. 

Le TAEG prend donc en compte les éléments suivants : 

• Le taux nominal 
• Les frais de dossier
• L’ensemble des coûts d’assurance
• Les frais de garantie obligatoires
• Les frais dû à l’intervention d’un intermédiaire dans l’attribution du prêt (commissions courtiers)
• Les frais d’ouverture et de tenu de compte
• Le montant de l’évaluation d’un bien immobilier

Voici un exemple de calcul du TEG et du TAEG pour un emprunt de 200 000€ au taux nominal 1,2%.

Exemple à titre indicatif, juillet 2021

On constate que la prise en compte de nouveaux critères et notamment les assurances facultatives fait considérablement varier le taux global (2,02% vs 2,9%). Le TAEG se veut donc un indicateur désormais plus précis.

Comment faire baisser son TEG (ou TAEG) ?

Vous avez la possibilité de faire baisser votre TAEG de façon assez considérable avec divers moyens potentiellement à votre disposition pour optimiser votre dossier de financement : 

• Une augmentation de l’apport.
• Une négociation avec la banque pour supprimer les frais de dossier (une pratique courante qu’il ne faut pas hésiter à entreprendre).
• Le recours à la délégation d’assurance emprunteur qui peut vous permettre de baisser le coût de cette couverture de plusieurs milliers d’euros selon votre profil.
• L’adaptation des quotités pour les emprunts en couple, si la banque ne réclame pas une couverture à 100% chacun. Il est alors possible d’assurer en priorité la personne ayant le moins de risques de santé.
• Calculer le TAEG (ou TEG) à titre comparatif.
• Si vous remboursez déjà un prêt immobilier : renégociez avec votre banque le taux nominal du crédit ou vous orienter vers le rachat de crédit immobilier par une autre banque (il faut que la différence avec votre taux nominal soit au moins de 0,80% à 1%).

Mis à jour le 26 juillet 2021

par Mustapha Moutaqi - Responsable Pôle Crédit Immobilier