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L'assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Assurance pret immobilier obligatoire ?

Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose la souscription d'une assurance emprunteur pour contracter un crédit immobilier. Elle n'est donc en théorie pas obligatoire. Mais dans les faits, les établissements prêteurs l'exigent.

Des garanties variables selon les contrats

Si aucun texte ne rend obligatoire l'assurance de prêt, les établissements bancaires l'exigent dans le cadre d'un crédit immobilier, afin de réduire au maximum le risque de défaut de remboursement en cas d'un accident de la vie de l'emprunteur qui réduirait fortement ses revenus.

Les garanties exigées diffèrent selon les banques et surtout selon la nature du projet : un investissement locatif ou l'achat d'une résidence secondaire ne requièrent pas les mêmes garanties que celles souscrites pour une résidence principale.

Logiquement, plus les garanties proposées sont variées et étendues (notamment au regard des franchises, délais de carence, et du taux de remboursement), plus le coût de l'assurance est élevé.

Les garanties exigées par les banques pour l'achat d'une résidence principale

Les garanties obligatoires dans le cadre d'une assurance de prêt pour l'acquisition d'une résidence principale :

Les garanties de l'assurance prêt immobilier facultatives pour l'acquisition d'une résidence principale, mais pouvant être exigées en fonction de la banque qui finance le projet :

La garantie perte d'emploi est quant à elle, facultative.

Les garanties exigées pour une résidence secondaire

Le cas de la résidence secondaire est particulier : souvent, les banques demandent une couverture similaire à celle souscrite pour une résidence principale. Tandis que d'autres établissements bancaires considèrent que les garanties décès et PTIA suffisent pour assurer l'emprunteur. Comment s'y retrouver, en tant qu'emprunteur, lorsque l'on opte pour la délégation d'assurance ? Le recours à un courtier en assurance prêt immobilier comme Empruntis peut être utile : une fois l'assurance emprunteur sélectionnée, le courtier transmet à l'emprunteur deux devis, présentant les deux scenarii : l'un avec des garanties similaires à celles exigées pour un investissement locatif, et l'autre avec des garanties plus étendues, comme c'est le cas pour une résidence principale. Ainsi, si le premier devis est jugé insuffisant par la banque, le second permettra de répondre aux besoins en termes d'assurance prêt immobilier.

Les garanties exigées pour un investissement locatif

Les garanties demandées par l'organisme bancaire dans le cadre d'un investissement locatif sont moindres. En effet, les loyers perçus lors de la location diminuent le risque de non remboursement. C'est pourquoi seules les garanties décès et PTIA sont obligatoires. Les autres sont facultatives.

Les quotités exigées par les organismes prêteurs

La quotité d'assurance, c'est le pourcentage du capital à garantir, qui s'applique sur l'ensemble des garanties du contrat d'assurance prêt immobilier. Lorsque l'on emprunte seul, l'organisme prêteur exige une quotité de 100%, car la règle est qu'il faut assurer le montant emprunté dans sa totalité. Dans le cas de co-emprunteur(s), le principe reste le même. Toutefois, on peut répartir ces 100% entre les emprunteurs. Ainsi, un couple peut décider d'assurer l'emprunteur à 60% et le co-emprunteur à 40% (ou tout autre scénario aboutissant à 100% de couverture à deux). S'il arrivait quelque chose à l'emprunteur, le co-emprunteur continuerait à rembourser 40% des mensualités. Dans le cas inverse, l'emprunteur continuerait à rembourser 60% des mensualités, le reste étant pris en charge par l'assurance de prêt.

Il est également possible d'aller au-delà des 100% chacun : par exemple 130%, 150%..., dans la limite de 200% à deux, 300% à trois etc. Le choix de quotité dépendra des risques médicaux de chaque co-emprunteur et de leurs niveaux de revenus (similaires ou non).

L'assurance prêt immobilier proposée par la banque est-elle obligatoire ?

Si l'assurance de prêt est exigée par les banques, l'emprunteur dispose toutefois de la liberté de choix de cette assurance, depuis la loi Lagarde de 2010.

Il existe donc deux types de contrats :

L'emprunteur peut choisir librement entre ces deux types de contrats, l'assurance individuelle présentant l'avantage d'être en général moins chère. Une seule exigence toutefois : si un emprunteur choisit une assurance individuelle, celle-ci doit présenter au minimum les mêmes garanties que celles de l'assurance groupe. Une fois l'assurance prêt immobilier sélectionnée aux meilleures conditions auprès de l'établissement choisi par l'emprunteur, il suffit d'en transmettre les conditions générales et particulières à l'établissement prêteur, qui sera alors dans l'interdiction (si le contrat individuel satisfait à l'exigence d'équivalences des couvertures d'assurance prêt immobilier), de modifier les conditions du crédit immobilier, en particulier son taux d'intérêt.

Les lois Hamon de 2014 et Sapin 2 entrée en vigueur en 2018 (amendement Bourquin), sont venues élargir les possibilités. Il est ainsi possible de changer d'assurance prêt immobilier n'importe quand au cours de la première année du prêt, et passé ce délai, il est possible de résilier son contrat d'assurance emprunteur à chaque date anniversaire du contrat de prêt. Ce qui se fait à l'aide d'un courrier recommandé avec accusé de réception, présentant là encore les dispositions du nouveau contrat d'assurance prêt immobilier. Il est également important de respecter les délais dans lesquels un emprunteur peut changer d'assurance prêt immobilier. Afin de faciliter ses démarches et trouver facilement une assurance individuelle aux garanties adaptées, il est possible de se tourner vers un courtier en assurance prêt immobilier tel qu'Empruntis, qui peut également s'occuper de la résiliation d'assurance prêt immobilier en temps et en heure du précédent contrat.

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