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Diagnostic immobilier : comment ça marche ?

L'essentiel en quelques mots

Acquérir un logement  est un projet de vie qui nécessite beaucoup d’attention. Outre le financement, l'acheteur se pose de nombreuses questions sur la qualité du bien qu'il s'apprête à acheter. Le vendeur me cache-t-il certains aspects, est-ce-que je ne vais pas découvrir des failles dans quelques années, comment être sûr de la qualité du logement ?

Pour protéger au mieux l'acquéreur et le réconforter dans son achat de bien immobilier, la loi exige donc du vendeur le respect de la réglementation de l’immobilier. Une série de constats officiels sur l'état du bien sont donc requis. Appelés diagnostics, ces constats portent sur des points qu'un particulier ne peut pas vérifier par lui-même :

- la qualité de la construction ;
- la présence de nocifs (amiante, termites...) ;
- les risques sismiques ;
- l'état d'isolation ;
- etc.

Diagnostic immobilier
Diagnostic immobilier : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? 

Un diagnostic immobilier permet d’évaluer la qualité d’un bien. C’est une sorte d’état des lieux poussé qui doit prendre en compte les aspects techniques du bien. A l’exception des diagnostics des risques naturels et technologiques qui peuvent être réalisés directement par le propriétaire, les autres diagnostics doivent être effectués par des professionnels. Les diagnostics immobiliers peuvent être requis lors d’une vente, mais aussi lors d’une mise en location d’un bien immobilier. Voici les critères contrôlés par les professionnels qui réalisent un diagnostic immobilier :

Dans le cadre d’une vente, le diagnostic doit aussi évaluer :

Pourquoi faire un diagnostic immobilier ? 

Réaliser un diagnostic immobilier permet de garantir :

Comment monter votre Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) ?

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) regroupe les différents diagnostics immobiliers réalisés. Ce dossier doit être joint au bail s’il s’agit d’une location ou de la promesse de vente s’il s’agit d’une cession. Certains diagnostics doivent obligatoirement être réalisés par des professionnels, ceux-ci s’occupent également du montage du DDT.

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Est-ce que le diagnostic immobilier est obligatoire ?

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être présentés pour certains dès la mise en vente (DPE), et pour les autres à la promesse de vente ou au plus tard à la signature de l'acte authentique dans le fameux dossier de diagnostic technique. Dans certains cas, ces documents doivent être aussi transmis pour une mise en location. Ils doivent alors être remis à la signature et à chaque renouvèlement du bail.

Pour vendre et parfois louer son bien, le propriétaire doit donc faire appel à des professionnels reconnus à même de vérifier chaque point et d'établir un diagnostic. Quels sont ces diagnostics ? Sont-ils tous obligatoires ? Comment les réaliser ? Quels sont les frais ? On vous explique tout.

Pour la vente d’un logement

Les diagnostics obligatoires pour la vente varient selon la date du permis de construire du bien, sa nature (maison ou appartement) et sa localisation géographique. Parmi les diagnostics vente, on retrouve :

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante permet d’indiquer dans le cadre d’une vente, la présence ou non d’amiante, qui est une substance extrêmement toxique utilisée autrefois dans la construction. Son usage a été interdit en 1997. Seuls les logements construits avant cette date doivent être vérifiés. Le diagnostic amiante doit être joint au dossier de diagnostic technique dans la promesse de vente ou plus tard dans l’acte de vente.

Diagnostic plomb (CREP)

Il s’agit du constat d’un risque d’exposition au plomb pouvant entraîner des cas de saturnisme chez les femmes enceintes et les enfants en cas d’exposition prolongée. L’usage du plomb dans les revêtements est interdit depuis plusieurs années. Le diagnostic plomb ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic plomb concerne les propriétaires vendeurs et bailleurs.

Diagnostic termites

Comme les deux diagnostics précédents, le diagnostic termites permet d’éviter d’alerter l’acheteur de la présence de termites dans le bien qu’il souhaite acquérir. Les termites sont des petits insectes qui s’attaque surtout au bois. Certains logements sont davantage menacés par les termites que d’autres, notamment dans le sud de la France.

Diagnostic gaz

Lors de la vente de son bien, le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des installations intérieures de gaz. Ce diagnostic répond à un besoin de sécurité car les fuites de gaz sont à l’origine de nombreux accidents domestiques : intoxications, explosions, …Tous les immeubles à usage d’habitation dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un diagnostic.

Diagnostic électricité

Il s’agit du diagnostic obligatoire le plus récent (1er janvier 2009). Il prévoit que tous les vendeurs de bien dont l’installation électrique date de plus de 15 ans doivent faire appel à un diagnostiqueur certifié pour obtenir le document à joindre à la promesse de vente ou plus tard à l’acte de vente.

Diagnostic de mesurage selon la Loi Carrez

Dans le cadre d’une vente, le diagnostic loi Carrez est une attestation de superficie de la surface du bien. C’est une mesure importante à connaître pour l’acheteur car le prix au mètre carré diffère selon la région. Dans le cas d’une vente, seuls les logements en copropriété et d’au moins 8m2 doivent être diagnostiqués.

Diagnostic assainissement non collectif

Avant de pouvoir vendre son bien, le vendeur doit réaliser un point sur l’état des installations assurant l’évacuation des eaux usées. C’est avec l’aide de la mairie de sa commune que le vendeur réalise ce document. Ce sont uniquement les assainissements non collectifs qui doivent systématiquement faire l’objet d’un examen avant la vente.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er juillet 2007. Il a pour objectif de faire prendre conscience aux citoyens de leur impact écologique pour les inciter à réduire leur consommation d’énergie. Il s’agit d’une directive européenne.

ERP : Etat des Risques et Pollutions (Ex ERNMT)

Le vendeur doit informer l’acheteur si le bien concerné par la transaction est situé dans une zone comportant des risques naturels (terrain inondable par exemple), miniers ou technologiques (proximité d’une centrale nucléaire). L’ERNMT a été modifié (2 août 2018) et se nomme aujourd’hui ERP  : Etat des Risques et Pollutions.

Dans le cas d’une location

Les diagnostics obligatoires pour la location varient selon la date du permis de construire du bien et sa nature (maison ou appartement). Parmi les diagnostics location, on retrouve :

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Comme pour la vente, la location est également concernée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er juillet 2007.

Diagnostic surface habitable

La loi Boutin de 2009 complète la loi Carrez de 1996. Elle prévoit que l’indication de superficie de la surface du bien est obligatoire dans le cadre d’une location au même titre que pour une vente. 

ERP : Etat des Risques et Pollutions (Ex ERNMT)

Au même titre que les vendeurs, les bailleurs doivent prévenir le futur locataire si le bien est situé dans une zone concernée par les risques naturels, miniers et technologiques. 

Diagnostic plomb (CREP)

Contrairement aux diagnostics termites et amiantes, le diagnostic plomb est aussi un document obligatoire à joindre dans un contrat de location.

Dossier Amiante des Parties Privatives (DAPP)

Dans le cadre d’une location, seuls les appartements situés dans des immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 doivent être diagnostiqués. Ce document n’a pas l’obligation d’être joint au dossier de diagnostic technique mais doit être à la disposition du locataire à tout moment dans un dossier qu’on nomme "dossier amiante-parties privatives". 

Si on n’est ni vendeur ni loueur

Lorsque vous êtes propriétaire mais que vous ne souhaitez ni vendre, ni louer, vous devez tout de même réaliser certains diagnostics immobiliers. Les diagnostics suivants sont nécessaires pour être en conformité avec le voisinage :

Dossier Amiante-Parties privatives (APP).

Celui-ci doit être constitué et actualisé par les propriétaires des parties privatives. Il doit être mis à disposition des habitants de l’immeuble ;

Dossier Technique Amiante (DTA)

Il doit être réalisé par les propriétaires des parties communes des immeubles collectifs. Le DTA doit être mis à disposition des occupants de l’immeuble. Il doit pouvoir être consulté selon les modalités prévues ;

Contrat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Il doit être réalisé sur les parties communes d’un immeuble. En cas de risque d’exposition au plomb, le syndicat de copropriété doit procéder aux travaux nécessaires pour remettre les parties communes en conformité.

Pour savoir en un coup d’œil quel diagnostic est obligatoire dans votre situation, voici un tableau récapitulatif :

Quel diagnostic immobilier dois-je réaliser ?
 Objectif  Diagnostics obligatoires en cas de vente  Diagnostics obligatoires en cas de location  Diagnostics obligatoires pour tous propriétaires
 Santé publique
 
  • Diagnostic amiante
  • Diagnostic plomb (CREP)
 
  • Diagnostic plomb (CREP)
  • Dossier Amiante des Parties Privatives (DAPP)
 
  • Dossier Amiante-Parties privatives (APP)
  • Dossier Technique Amiante (DTA)
 Sécurité des biens et des personnes
 
  • Diagnostic gaz
  • Diagnostic électricité
  • ERP : Etat des Risques et Pollution (ex : ERNMT)
  • Etat des Risques Et Pollutions (ERP), (ex ERNMT)
  • Contrat de Risque d’Exposition au Plomb (CERP)
 Environnement
 
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Diagnostic assainissement non collectif
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
 
 Décence des logements
 
  • Diagnostic termites
  • Diagnostic de mesurage selon la Loi Carrez
  • Diagnostic surface habitable
 

Qui réalise les diagnostics immobiliers ?

Hormis les diagnostics des risques naturels et technologiques, les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par des professionnels qualifiés. En effet, le Code de la construction et de l’habitation précise que le diagnostiqueur doit être compétent et justifier des moyens nécessaires pour la réalisation des diagnostics demandés.

Par ailleurs, le diagnostiqueur doit faire preuve d’impartialité selon la Direction générale de concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (GDCCRF) .

Choisir un diagnostiqueur certifié de préférence

Pour trouver un diagnostiqueur certifié, le Ministère chargé de l’Environnement a mis en place un annuaire.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier ?

Durée de validité d'un diagnostic immobilier
 Diagnostics immobiliers   Durée de validité
 Diagnostic Amiante
 Si négatif, illimité
 Diagnostic Plomb
 Si négatif : illimité
 Si positif : 1 an
  Diagnostic Termites
 6 mois
 Diagnostic Gaz
 3 ans
  Diagnostic Électricité
 3 ans
 Diagnostic loi Carrez
 Illimité si pas de nouveaux travaux
 Diagnostic Assainissement non collectif
 3 ans
 Diagnostic de performance énergétique (DPE)
 10 ans 
  Diagnostic Etat des Risques et Pollution (ERP, ex ERNMT)
  6 mois
💡

Notre conseil

N'attendez pas le dernier moment pour faire réaliser vos diagnostics. Certains peuvent être long à réaliser et s'ils révèlent un souci, prévoyez le temps de réagir en fonction : baisse du prix, réalisation de travaux...

Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ?

Le prix d’un diagnostic immobilier varie d’un diagnostiqueur à un autre. Toutefois, pour définir leurs prix, ils se reposent sur certains critères.

Les critères qui déterminent le prix

Les prix des diagnostics immobiliers varient en fonction :

Qui prend en charge le diagnostic immobilier ? 

Dans le cas d’une vente, le diagnostic immobilier est à la charge du vendeur. Toutefois, il peut être convenu de mettre les coût des diagnostics immobiliers à la charge de l’acheteur.

Toutefois, dans le cas d’une location, les frais engendrés par les diagnostics immobiliers sont à la charge exclusive du bailleur.

Le prix moyen d’un diagnostic immobilier

Prix moyen d'un diagnostic immobilier
 Type de diagnostic  Prix moyen
 Entre 80 et 140€
 Entre 100 et 250€
 Entre 100 et 250€
 Entre 100 et 140€
 Entre 100 et 150€
 Entre 100 et 150€
 Entre 100 et 140€
 30€ en moyenne
 Entre 50 et 150€

Ce qu'il faut retenir sur le diagnostic immobilier :

  • Les diagnostics immobiliers permettent de rendre compte de l’état d’un bien avant sa vente ou sa mise en location ;
  • Hormis les diagnostics des risques naturels et technologiques qui peuvent être réalisés par le propriétaire, les autres diagnostics immobiliers doivent être effectués par des professionnels certifiés ;
  • Le coût d’un diagnostic immobilier varie selon la nature du bien, sa date de construction, son état ainsi que du professionnel qui le réalise ;
  • Le propriétaire prend en charge les frais engendrés par les diagnostics immobiliers en cas de mise en location et peuvent être pris en charge par l’acheteur dans le cas d’une vente.

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