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Le dossier de diagnostic technique immobilier

Diagnostic immobilier

Acquérir un logement peut être source d'inquiétude. Outre le financement, l'acheteur se pose de nombreuses questions sur la qualité du bien qu'il s'apprête à acheter. Le vendeur me cache-t-il certains aspects, est-ce-que je ne vais pas découvrir des failles dans quelques années, comment être sûr de la qualité du logement ?

Pour protéger au mieux l'acquéreur et le réconforter dans son achat de bien immobilier, la loi exige donc du vendeur une série de constats officiels sur l'état du bien. Appelés diagnostics, ces constats portent sur des points qu'un particulier ne peut pas vérifier par lui-même : la qualité de la construction, la présence de nocifs (amiante, termites...), les risques sismiques, l'état d'isolation etc.

Ces diagnostics sont obligatoires et doivent être présentés pour certains dès la mise en vente (DPE), et pour les autres à la promesse de vente ou au plus tard à la signature de l'acte authentique dans le fameux dossier de diagnostic technique. Dans certains cas, ces documents doivent être aussi transmis pour une mise en location. Ils doivent alors être remis à la signature et à chaque renouvèlement du bail.

Pour vendre et parfois louer son bien, le propriétaire doit donc faire appel à des professionnels reconnus à même de vérifier chaque point et d'établir un diagnostic. Quels sont ces diagnostics ? Sont-ils tous obligatoires ? Comment les réaliser ? Quels sont les frais ? On vous dit tout !

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Que mettre dans son dossier de diagnostic technique dans le cas d'une vente ?

Les diagnostics obligatoires pour la vente varient selon la date du permis de construire du bien, sa nature (maison ou appartement) et sa localisation géographique. Parmi les diagnostics vente, on retrouve :

Le diagnostic amiante permet d’indiquer dans le cadre d’une vente, la présence ou non d’amiante, qui est une substance extrêmement toxique utilisée autrefois dans la construction. Son usage a été interdit en 1997. Seuls les logements construits avant cette date doivent être vérifiés. Le diagnostic amiante doit être joint au dossier de diagnostic technique dans la promesse de vente ou plus tard dans l’acte de vente.

Il s’agit du constat d’un risque d’exposition au plomb pouvant entraîner des cas de saturnisme chez les femmes enceintes et les enfants en cas d’exposition prolongée. L’usage du plomb dans les revêtements est interdit depuis plusieurs années. Le diagnostic plomb ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic plomb concerne les propriétaires vendeurs et bailleurs.

Comme les deux diagnostics précédents, le diagnostic termites permet d’éviter d’alerter l’acheteur de la présence de termites dans le bien qu’il souhaite acquérir. Les termites sont des petits insectes qui s’attaque surtout au bois. Certains logements sont davantage menacés par les termites que d’autres, notamment dans le sud de la France.

Lors de la vente de son bien, le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des installations intérieures de gaz. Ce diagnostic répond à un besoin de sécurité car les fuites de gaz sont à l’origine de nombreux accidents domestiques : intoxications, explosions, …Tous les immeubles à usage d’habitation dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un diagnostic.

Il s’agit du diagnostic obligatoire le plus récent (1er janvier 2009). Il prévoit que tous les vendeurs de bien dont l’installation électrique date de plus de 15 ans doivent faire appel à un diagnostiqueur certifié pour obtenir le document à joindre à la promesse de vente ou plus tard à l’acte de vente.

Dans le cadre d’une vente, le diagnostic loi Carrez est une attestation de superficie de la surface du bien. C’est une mesure importante à connaître pour l’acheteur car le prix au mètre carré diffère selon la région. Dans le cas d’une vente, seuls les logements en copropriété et d’au moins 8m2 doivent être diagnostiqués.

Avant de pouvoir vendre son bien, le vendeur doit réaliser un point sur l’état des installations assurant l’évacuation des eaux usées. C’est avec l’aide de la mairie de sa commune que le vendeur réalise ce document. Ce sont uniquement les assainissements non collectifs qui doivent systématiquement faire l’objet d’un examen avant la vente.

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er juillet 2007. Il a pour objectif de faire prendre conscience aux citoyens de leur impact écologique pour les inciter à réduire leur consommation d’énergie. Il s’agit d’une directive européenne.

Le vendeur doit informer l’acheteur si le bien concerné par la transaction est situé dans une zone comportant des risques naturels (terrain inondable par exemple), miniers ou technologiques (proximité d’une centrale nucléaire). L’ERNMT a été modifié (2 août 2018) et se nomme aujourd’hui ERP  : Etat des Risques et Pollutions.

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Que mettre dans son dossier de diagnostic technique dans le cas d'une location ?

Les diagnostics obligatoires pour la location varient selon la date du permis de construire du bien et sa nature (maison ou appartement). Parmi les diagnostics location, on retrouve :

Comme pour la vente, la location est également concernée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er juillet 2007.

La loi Boutin de 2009 complète la loi Carrez de 1996. Elle prévoie que l’indication de superficie de la surface du bien est obligatoire dans le cadre d’une location au même titre que pour une vente. 

Au même titre que les vendeurs, les bailleurs doivent prévenir le futur locataire si le bien est situé dans une zone concernée par les risques naturels, miniers et technologiques. 

Contrairement aux diagnostics termites et amiantes, le diagnostic plomb est aussi un document obligatoire à joindre dans un contrat de location.

Dans le cadre d’une location, seuls les appartements situés dans des immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 doivent être diagnostiqués. Ce document n’a pas l’obligation d’être joint au dossier de diagnostic technique mais doit être à la disposition du locataire à tout moment dans un dossier qu’on nomme "dossier amiante-parties privatives".

 Durée de validité des diagnostics immobiliers dans le cadre d’une vente d’un logement :

Diagnostics immobiliers   Durée de validité
 Diagnostic Amiante
 Si négatif, illimité
 Diagnostic Plomb
  •  Si négatif : illimité
  •  Si positif : 1 an
 Diagnostic Termites
6 mois
 Diagnostic Gaz
3 ans
 Diagnostic Électricité
3 ans 
 Diagnostic loi Carrez
Illimité si pas de nouveaux travaux
 Diagnostic Assainissement non collectif
3 ans 
 Diagnostic de performance énergétique (DPE)
 10 ans 
 Diagnostic Etat des Risques et Pollution (ERP, ex ERNMT)
 6 mois

Notre conseil : N'attendez pas le dernier moment pour faire réaliser vos diagnostics. Certains peuvent être long à réaliser et s'ils révèlent un souci, prévoyez le temps de réagir en fonction : baisse du prix, réalisation de travaux...

 

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