Le dossier de diagnostic technique immobilier (DDT)

Qu'est-ce que le DDT ou dossier de diagnostic technique immobilier ?

Le diagnostic technique immobilier est une étape obligatoire lors de la vente ou la mise en location d’un bien. Il s’agit d’une sorte de contrôle technique du logement à faire en amont de la signature d’un compromis ou d’un bail. C’est une évaluation basée sur des critères précis selon qu’il s’agit d’une vente de maison individuelle, de logement en copropriété ou encore d’une location.

Le DDT immobilier analyse plusieurs éléments de base que sont :

• le diagnostic de performance énergétique, communément appelé DPE ;
• le risque d’exposition au plomb ;
• la présence ou non d’amiante ;
• l’état de l’installation électrique (dans le cas où elle a plus de 15 ans) ;
• l’état de l’installation au gaz (si plus de 15 ans également) ;
• l’état des risques naturels et technologiques.

Quels diagnostics contient le DDT ?

Le dossier technique immobilier comporte des éléments de base pour un bien mis à la vente ou un bien destiné à être loué. Cependant, d’autres éléments s’ajoutent, notamment lorsqu’il s’agit de vendre son bien.

Dans le cas d’une vente

Le DDT immobilier diffère légèrement si la vente concerne un logement individuel ou une habitation en copropriété.

Cas d’une vente de maison individuelle

Le vendeur a l’obligation d’effectuer les diagnostics suivants :

• DPE : diagnostic de performance énergétique ;
• CREP : constat de risque d’exposition au plomb ;
• état de présence ou d’absence d’amiante ;
• état de l’installation intérieure de l’électricité si elle a plus de 15 ans ;
• état de l’installation intérieure du gaz si elle a plus de 15 ans ;
• état de l’installation d’assainissement non collectif ;
• état relatif à la présence de termites ;
• état de risques et pollutions (naturels, technologiques, miniers, sismiques, etc.) ;
• diagnostic bruit ;
• état de la présence ou de l’absence de mérule (champignon) selon la zone géographique du logement (identifiée par un arrêté consultable en préfecture de son département ou du site internet de la préfecture).

Le vendeur est tenu de rendre ce dossier de diagnostics techniques à la promesse de vente ou pour l’acte de vente.

Cas d’un logement en copropriété

Si la vente concerne un bien détenu en copropriété, le diagnostic technique immobilier concerne les éléments identiques à la maison individuelle exceptée la partie “état de l’installation d’assainissement non collectif”.

Pour rappel, s’il s’agit d’un bien en copropriété, le calcul de la superficie (surface loi Carrez) est obligatoire et doit accompagner le DDT immobilier.

Dans le cas d’une location

Dans le cadre d’une mise en location d’un bien, le propriétaire doit fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques comprenant :

• le DPE : diagnostic de performance énergétique ;
• le CREP : constat de risque d’exposition au plomb ;
• l’état des risques naturels et technologiques.

Ce DDT immobilier est à fournir à la signature du contrat de bail, mais également au renouvellement de celui-ci.

À qui faire appel pour réaliser un DDT immobilier ?

Le dossier de diagnostic technique immobilier doit être réalisé par un expert professionnel certifié, tenu d’être certifié par un organisme de certification spécifique. Ce certificat est un moyen pour le particulier de s’assurer des compétences du professionnel engagé pour la mission.

Le diagnostiqueur professionnel doit disposer des compétences nécessaires, d’une organisation adaptée ainsi que des moyens matériels appropriés. Il a l’obligation de faire preuve d’une totale indépendance, objectivité et impartialité vis-à-vis des propriétaires, vendeurs ou bailleurs.

Certains éléments du diagnostic peuvent ou doivent être réalisés par d’autres personnes ou organismes :

• l’état d’installations d'assainissement non collectif : ce diagnostic est établi par le SPANC (service public d’assainissement non collectif) ;
• l’état des risques naturels et technologiques : cet élément se fait directement par le vendeur ou le bailleur qui peut solliciter l’aide du professionnel de son choix.

Combien coûte le dossier de diagnostic technique ?

Chaque professionnel diagnostiqueur est libre de fixer ses propres tarifs. Tout dépend donc du nombre de diagnostics à réaliser. En effet, certains diagnostics sont valables un certain nombre d’années. Il n’est alors pas nécessaire de les réaliser à chaque fois.

Par ailleurs, la surface du logement entre en compte également. Plus le bien est grand, plus l’expert va passer du temps, plus le coût du DDT immobilier sera important.

Enfin, méfiance pour les professionnels qui pratiquent des prix bas. Cela peut être dû à une insuffisance de prestations aussi bien concernant la qualité du service que de la fiabilité du dossier.

Le coût du diagnostic technique immobilier est à la charge du propriétaire vendeur ou bailleur puisqu’il a l’obligation de le présenter.