⏱L'essentiel en quelques mots
Dans le cadre d’une vente immobilière, plusieurs informations techniques concernant le logement doivent être communiquées à l'acquéreur. Ces informations font partie des diagnostics immobiliers obligatoires et sont regroupées dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). On y retrouve notamment les diagnostics du plomb, de l'amiante, des termites, du métrage loi Carrez, mais aussi des informations concernant la loi SRU... autant de garanties apportées à l'acquéreur, autant de notions dont un vendeur doit avoir connaissance avant de mettre son bien en vente.
Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?
La loi Carrez est la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La surface loi Carrez sert à calculer la surface privative d’un bien en copropriété. Communiquer la surface d’un bien est un critère obligatoire lors d’une vente car le prix repose essentiellement sur cette information. Cette loi Carrez oblige ainsi de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :
- Une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Deux observations importantes :
- L'obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).
- Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.
Attention
Il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Le mesurage loi Carrez est spécifique, des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées. Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.
Dans quels cas parle-t-on de loi Carrez ?
On parle de loi Carrez lorsque la vente immobilière en copropriété concerne un lot résidentiel, commercial ou d’activité.
Le cas d’un appartement
La loi Carrez concerne les biens en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m2. Elle permet de mesurer leur surface privative. Pour le cas des appartements, la loi Carrez mesure les superficies des planchers du bien après déduction des :
- Cloisons ;
- Murs ;
- Marches ;
- Gaines ;
- Cage d’escalier ;
- Embrasures des portes et fenêtres.
Le cas d’une maison
La loi Carrez s’applique également aux maisons. Mais seulement celles en lotissements, ce que l’on appelle également « copropriété horizontale ».
Les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez. De même pour les biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) qui sont soumis à une autre législation.
Surface habitable et superficie loi Carrez : Quelles différences ?
La surface habitable (loi Boutin) et la superficie loi Carrez sont différentes à plusieurs niveaux. Tout d’abord, la surface habitable est calculée dans tous les cas. Alors que la surface loi Carrez est calculée uniquement pour les biens en copropriété.
La méthode de calcul de la surface habitable et de la superficie loi Carrez repose sur le même principe à quelques exceptions près :
| Caves / parking / garages | Autres types de sous-sol | Combles aménagés | Combles non aménagés | Balcons / Terrasses | Vérandas | Greniers / Réserves / Remises | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Superficie habitable |
Non |
Non |
Oui |
Non |
Non |
Non |
Non |
Superficie loi Carrez |
Non |
Oui |
Oui |
Oui |
Non |
Oui |
Oui |
Comment calculer la surface en loi Carrez ?
La surface loi Carrez se calcule de cette manière :
Calcul surface loi Carrez
Surface loi Carrez = superficie des planchers des locaux clos et couverts – surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Ne sont pas tenus compte dans le calcul :
- Les surfaces où la hauteur du local est inférieur à 1,80 mètre ;
- Les lots ou fractions dont la superficie est inférieure à 8 m2.
A quel moment faut-il faire un diagnostic de superficie en loi Carrez ?
Le diagnostic de superficie en loi Carrez doit être réalisé et présenté dans tout avant contrat ou tout acte de vente. Cette obligation permet de s’assurer que l’acquéreur a bien pris connaissance de la surface privative d’un lot. La loi tolère une marge de 5% d’erreur. Si la superficie est inférieure à plus de 5% que la surface communiquée, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur dans l’année qui suit la signature de l’acte de vente. Une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante peut être demandée. De plus, les frais de notaire sont eux aussi recalculés en fonction du nouveau prix de vente.
A l’inverse, si la superficie loi Carrez est supérieure à celle annoncée dans l’acte de vente, le vendeur n’a aucun recours.
Le bon conseil d'Empruntis
C’est pourquoi, même si rien ne l’oblige, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour mesurer la superficie loi Carrez.
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