⏱L'essentiel en quelques mots
Vous envisagez de vendre votre maison, et vous cherchez la réponse à la question suivante : est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour la vente d’une maison individuelle ?
Voici tout ce qu’il faut savoir concernant la loi Carrez dans le cadre d’une vente immobilière de maison :
- la loi Carrez informe le futur acquéreur sur la superficie du lot qu’il achète ;
- elle sert à mesurer la superficie privative d’un lot dans un immeuble en copropriété ;
- la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles ;
- elle comptabilise les planchers et les locaux clos et couverts d’une superficie supérieure à 8 m2 disposant d’une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum ;
- la surface loi Carrez sert de base pour le calcul du prix de vente d’une maison en copropriété ou d’un appartement ;
- il est recommandé de faire réaliser le métrage loi Carrez par un professionnel (géomètre ou spécialiste en diagnostics immobiliers).
Sommaire
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
Définition de la loi Carrez
La loi Carrez permet de calculer la superficie d’un logement. Elle concerne toutes les ventes de biens immobiliers en copropriété dès lors que la surface est supérieure à 8 m2. La surface loi Carrez d’une maison ou d’un appartement comptabilise les planchers et les locaux clos et couverts.
En revanche, le calcul des m2 de la loi Carrez ne tient pas compte des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. De plus, les surfaces inférieures à 1,80 mètre de hauteur, les loggias, les balcons, les terrasses, les caves, garages et jardins sont également exclus dans le calcul de superficie de la loi Carrez.
Bon à savoir
Le calcul de la superficie d’une habitation au moyen de la loi Carrez s’applique uniquement aux logements en copropriété et consiste à intégrer exclusivement la partie habitable. Les projets en VEFA sont soumis à une législation spécifique, on parle alors de surface de plancher et non de loi Carrez.
Dans quels cas s’applique la loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique dans trois cas distincts :
- à l’occasion de la vente d’un bien immobilier en copropriété ;
- afin d’actualiser un diagnostic antérieur, notamment dans le cadre d’un ajout de pièce close et couverte telle qu’une véranda fermée. En revanche, une pergola non close ne rentrera pas dans le calcul de la surface de plancher ;
- après des travaux d’agrandissement ou de destruction puis de réaménagement d’un bâtiment ayant un impact sur les surfaces antérieures afin de connaître la superficie actuelle du bien.
La loi Carrez n’est pas obligatoire pour une maison individuelle
L’objectif de la loi Carrez consiste à protéger les futurs acquéreurs d’une maison ou d’un appartement en copropriété, et ce, quel que soit leur usage (appartements à usage d'habitation, locaux commerciaux, etc.). En effet, ces derniers sont ainsi assurés d’acheter un bien immobilier au prix du marché, sans avoir été trompés par une superficie erronée, c’est-à-dire ayant ajouté des éléments à ne pas prendre en compte. Un vendeur peu scrupuleux pourrait être tenté d’intégrer une cave, un garage, une terrasse, un balcon ou encore une pièce avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
En revanche, dans le cadre d’une vente de maison individuelle, le prix est non seulement influencé par la surface habitable, mais aussi par la valeur foncière tenant compte :
- des diverses prestations du bien (piscine, tennis, jacuzzi, etc.) ;
- de la surface du terrain ;
- et de son emplacement.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez. Donc si vous cherchez à savoir si la loi Carrez s'applique aux maisons individuelles, la réponse est non !
Clause avec exclusion de garantie de superficie dans un acte de vente
La loi Carrez pour une maison individuelle n’étant pas obligatoire, la superficie ne doit pas nécessairement être inscrite sur l’acte notarié ou la promesse de vente. Pour autant, le Code civil prévoit qu’à partir du moment où la superficie est renseignée dans les actes de vente, le vendeur s’engage à délivrer la contenance mentionnée.
Néanmoins, il faut savoir que le vendeur peut tout à fait intégrer une clause excluant toute garantie de superficie, plus communément appelée « clause de non-garantie de surface ».
La loi Carrez est obligatoire pour une maison en copropriété
Si vous souhaitez vendre une maison en copropriété, couramment appelée « copropriété horizontale », le métrage loi Carrez de votre maison devient alors obligatoire. À quoi correspond une copropriété horizontale ? Il s’agit d’un ensemble de maisons individuelles construites sur un même terrain indivisible à l’ensemble des copropriétaires.
Le vendeur d’une maison en copropriété est ainsi tenu de mentionner la surface privative du bien dans la promesse de vente et l’acte authentique. Contrairement à une maison individuelle, la vente d’une maison en copropriété est donc soumise à la loi Carrez.
Bon à savoir
Pour réaliser le calcul du métrage loi Carrez, il est recommandé de faire appel à un professionnel, généralement un géomètre ou un expert en diagnostics immobiliers. Toutefois, un particulier peut tout à fait réaliser le chiffrage seul. Attention, toute erreur de chiffrage peut se retourner contre le vendeur.
En effet, si la superficie loi Carrez est supérieure à plus de 5 % de la superficie réelle, l’acheteur peut faire annuler la vente tant que l’acte authentique de vente n’est pas signé. Dans le cas contraire, l’acheteur peut demander un remboursement partiel équivalent à la surface manquante dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.
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