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Non, la baisse des taux n’a pas suffi à entraîner l’acte d’achat chez les potentiels acquéreurs. Normalement, quand des taux sont aussi bas, ce qui n’avait jamais été le cas depuis 1945, cela déclenche automatiquement une vague d’acquisition mais aujourd’hui le volume des ventes est le même qu’en 2008-2009 quand les taux étaient deux points plus élevés.
Si on a pu noter un renouveau d’activité au premier semestre 2013, c’est lié au rachat de crédit, c’est-à-dire aux personnes qui avaient déjà un crédit mais qui ont profité de la baisse des taux pour le faire racheter à un niveau plus bas. Cela a donné l’impression que l’activité reprenait mais il n’y a pas eu autant de nouvelles acquisitions immobilières qu’on aurait pu l’espérer. Ces dossiers de rachat de crédit ont donc gonflé un peu artificiellement la production bancaire du premier semestre 2013.
Pourquoi la baisse des taux a eu aussi peu d’effets sur les ventes ?
La sinistrose ambiante, la peur du chômage et les multiples annonces contradictoires sur la fiscalité ont contribué à créer chez l’acquéreur qui aurait pu se lancer le sentiment qu’il valait mieux attendre de voir ce qui se passe.
Le problème de l’acheteur c’est qu’il ne sait pas si dans six mois il aura encore son travail, ni quelle sera la nouvelle taxe, donc il ne bouge pas. Voilà pourquoi des emprunteurs qui auraient pu revenir sur le marché grâce à la baisse des taux ne le font pas. Même si 20% des Français ont été resolvabilisés entre janvier 2012 et septembre 2013, le volume des ventes n’a pas augmenté de 20%.
Si les taux ont si peu d’effet, quel est le vrai moteur du marché ? Les prix ?
Normalement les baisses des taux ont un effet immédiat : psychologiquement, lorsque l’argent ne coûte rien, cela déclenche l’acte d’achat. Cela est vrai aussi pour une baisse des prix.
Les deux sont importants et doivent se cumuler parce que si les prix baissent mais les taux augmentent, la capacité d’achat est diminuée et cela s’annule. Dès que les taux augmentent d’un point il faut une baisse des prix de 8% pour compenser.
Cependant pour moi, le moteur du marché immobilier ce n’est ni les taux ni les prix, même si évidemment une baisse des deux serait une très bonne nouvelle, mais ce qui compte vraiment c’est la confiance des ménages dans l’avenir. C’est grâce à cela que l’activité pourrait reprendre. Et pour le moment il n’y a aucun signe pour se dire que cela va mieux.
Donc ce qui pourrait relancer le marché c’est une prise de confiance ?Oui, il faudrait sortir de ce marasme, que les gens arrêtent de penser que leurs impôts vont augmenter tous les deux mois qu’une nouvelle taxe va arriver ou qu’ils vont se retrouver au chômage dans 6 mois…
Pourquoi les prix ne baissent pas alors que le marché immobilier est bloqué ?
Parce qu’il reste encore ce qu’on appelle « les ventes contraintes » : des personnes qui, pour diverses raisons (divorce, déménagement, mutation…) doivent vendre pour acheter dans une autre ville ou pour récupérer leur mise dans le cadre d’un divorce. Les 650 000 transactions que l’on atteint aujourd’hui viennent de là.
En revanche, ce qui a disparu ce sont « les achats conforts » c’est-à-dire les gens qui achètent pour un bien plus grand, ou pour une exposition plein sud alors qu’ils étaient plein ouest, eux ont peur de bouger et donc ne revendent pas leur bien.
Voilà pourquoi le marché s’immobilise : on a certes, moins de demandes puisque les gens ont peur, mais aussi moins d’offres puisque les vendeurs ne bougent pas. Par conséquent, lorsque la baisse de l’offre rencontre la baisse de la demande, les prix restent quasiment au statu quo.
Par exemple, dans certaines régions un peu sinistrées, à l’extérieur des villes, où il n’y a pas de travail, les prix ont déjà baissé de 40% mais ce n’est pas pour autant que les gens achètent… A côté, il y a des villes dynamiques comme Toulouse, Nantes ou Lyon où les gens cherchent à s’installer et donc les prix se maintiennent.
L’immobilisme du marché est donc en grande partie lié au moral en berne des Français ?
Normalement, dans la situation dans laquelle nous sommes aujourd’hui, au niveau des taux et même des prix on devrait avoir un boom de transactions.
On voit bien que la province s’est ajustée, qu’on peut y acheter des surfaces viables : le m2 est à moins de 3 000€, les taux sont à 3%. Cela vaut le coup d’acheter. Aujourd’hui avec un salaire à 2 800€ on peut acheter jusqu’à 70m2 en province (à Rennes et Strasbourg notamment) et 35m2 à Paris. Si l’économie et si le moral des français étaient bon les ventes devraient exploser. Ce n’est pas le cas.
Est-ce qu’on peut espérer une nouvelle baisse des taux ?
Non. Concernant la baisse des taux, elle est derrière nous. En revanche, la prévision la plus crédible aujourd’hui est une stabilisation d’ici à la fin de l’année. Attention, quand je dis stabilisation, cela ne veut pas dire qu’il n’y aura pas 0,05% ou 0,10% de hausse… mais en tous cas nous ne sommes plus dans un mouvement haussier comme cela a été le cas cet été.
Il y a deux raisons qui expliquent ce maintien. D’abord la réserve fédérale américaine a confirmé sa politique accommandante aux Etats Unis qui s’est répercutée chez nous aussi. Ensuite, le président de la Banque Centrale Européenne, Mario Draghi, veut soutenir l’investissement et le crédit en zone euro et donc maintient une politique de taux très bas.
Il n’y a donc pas de raisons particulières de revoir les taux grimper d’un point d’ici trois mois mais il ne faut pas non plus s’attendre à les revoir baisser de 50 centimes. Le point le plus bas a été touché. Lorsque les taux étaient à 3% les OAT qui servent de référence pour les taux de crédit aux particuliers étaient autour de 1,60, aujourd’hui ils sont à 2,5 il est donc normal que les taux pour les emprunts aux particuliers soient à 3,5%.
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