Quelles assurances sont obligatoires pour obtenir un crédit immobilier ?

L’assurance de prêt constitue une part conséquente du remboursement d’un crédit immobilier. Avec la baisse des taux d’intérêt, elle est même devenue un enjeu majeur pour les emprunteurs afin de diminuer le montant global de leur prêt. Le coût de l’assurance de prêt varie en fonction de nombreux critères et avant toute chose du type de garanties choisies. Quelles assurances sont obligatoires en vue d’obtenir un crédit immobilier ? Empruntis fait le point sur l’assurance de prêt et sur les garanties obligatoires pour solliciter un emprunt.

A quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier constitue une couverture qui garantit la prise en charge des échéances de remboursement d'un prêt immobilier lorsqu’un événement ou sinistre ne permet plus au souscripteur d’honorer ses mensualités.

Elle protège à la fois :

• le titulaire du contrat de prêt et ses proches : en cas d'accident de la vie, l'assurance de prêt prend le relais du paiement du crédit
• l’organisme prêteur : le crédit étant d'un montant important et souscrit sur une longue durée, cela lui permet de récupérer les sommes engagées en cas de sinistre.

Lors de l’activation d’une des garanties souscrites par l’assuré et sous réserve de vérifications, l’assurance va alors prendre en charge les mensualités de remboursement restantes ou le capital restant dû dans la limite de la quotité assurée et selon les modalités du contrat.

L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ? 

Il n’y a aucune obligation légale à souscrire une assurance de prêt immobilier au moment de votre emprunt. La banque ne peut théoriquement pas vous y contraindre.

Dans les faits, il s’avère pratiquement impossible d’obtenir un prêt immobilier sans souscrire une assurance adossée à cet emprunt pour couvrir d’éventuels défauts de règlement des échéances de remboursement. Si l’emprunteur, dans le cas d'un sinistre prévu par le contrat, se retrouve dans une situation où il ne peut plus honorer ses mensualités de remboursement, c’est alors l’assurance qui a couvert le prêt qui prend le relais et se charge de rembourser le crédit immobilier.

Quelles sont les assurances obligatoires pour un prêt immobilier ?

Le contrat d’assurance de prêt peut contenir de nombreuses garanties pour couvrir une grande diversité d'événements. Parmi elles, seules 2 garanties sont obligatoires dans le cadre d'un investissement locatif. Il s’agit de la garantie décès et de la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Elles ne sont d'ailleurs pas légalement obligatoires mais là encore, aucune banque n’acceptera de vous prêter une importante somme d’argent sans que les garanties décès et PTIA ne soient souscrites.

Seule exception, la possibilité de nantir le prêt constitue une alternative intéressante pour l’emprunteur qui ne souhaiterait pas souscrire à la garantie décès. Dans ce cas, le crédit immobilier est couvert par la mise en garantie d’un bien immobilier dont l’emprunteur est le propriétaire ou d’un contrat d’assurance vie dont il est titulaire. Ces cautions servent alors de couverture dans le cas où les mensualités de remboursement ne seraient pas honorées. L’organisme de crédit ne prêtera dans ce cas qu’à hauteur de la moitié du patrimoine.

La garantie décès permet de protéger les proches de l’assuré en cas de décès afin qu’ils n’aient pas à assumer la prise en charge du remboursement des mensualités restantes du prêt. 

La garantie PTIA, pour sa part, permet de couvrir les emprunteurs qui se retrouverait en incapacité de pouvoir exercer une activité professionnelle et donc à générer des revenus. Elle couvre également les personnes ayant besoin d’une assistance au quotidien pour tous les actes les plus communs de la vie et notamment les 4 actes ordinaires de la vie courante (se laver, se vêtir, se nourrir et se déplacer). Cette invalidité doit être présumée définitive et nécessiter le recours à l'assistance permanente et constante d’un tiers.

Pour ces 2 cas de figure et afin que la prise en charge soit effectuée, la PTIA doit intervenir avant l’âge limite prévu au contrat (60 ou 65 ans la plupart du temps).

D’autres garanties sont obligatoires dans le cas de l'achat d'une résidence principale ou secondaire :

• La garantie invalidité permanente totale (IPT) : l’indemnisation est versée en cas d’invalidité physique ou mentale avant 65 ans. Le taux d’invalidité est alors de 66% au moins;
• La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) : l'indemnisation est versée lorsqu’un salarié se retrouve temporairement en incapacité d’exercer son travail après expiration du délai de carence; la durée d'indemnisation maximum est de 1 095 jours soit 3 ans.

D'autres garanties encore, sont facultatives mais exigées par certaines banques pour l'achat de votre résidence principale ou secondaire :

• La garantie invalidité permanente partielle (IPP) : l’indemnisation fonctionne sur le même principe sauf que le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%;
• La garantie MNO - maladie non-objectivable : elle protège contre les maladies non quantifiables par les professionnels de santé. Il s’agit notamment de la fatigue chronique, de troubles psychiques (dépression notamment), d’un épuisement (burn-out) ou encore des pathologies lombaires (sciatique, lombalgie, hernie etc.) 

Enfin, la garantie perte d’emploi suite à un licenciement est toujours facultative.

Tableau des différentes garanties de l’assurance de prêt :

Comment bien choisir son assurance de prêt immobilier ?

Le choix de l’assurance de prêt immobilier se fait en fonction de divers critères relatifs d’une part aux caractéristiques de l’assurance en elle-même et d’autre part au profil de l’emprunteur.

Vous pouvez être attentif aux paramètres suivants : 

• Le coût de la mensualité;
• Le coût total de l’assurance sur toute la durée du prêt et donc le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance) qui permet de comparer ces coûts ;
• Le délai de carence qui peut varier de 1 à 12 mois selon les contrats;
• Le délai de franchise qui correspond à la période entre la déclaration de l'événement et le déclenchement de la prise en charge. Il est notamment nécessaire à l’assureur pour procéder aux vérifications d’usage de l’évènement;
• Les exclusions de garantie : métiers à risque, tabac, âge avancé etc.
• Le choix d’une assurance de prêt groupe (reposant sur un principe de mutualisation des risques) ou déléguée (dont le tarif est basé sur votre propre profil).

Il vous est également possible de faire jouer la quotité pour diminuer le coût de votre assurance de prêt. Vous pouvez ainsi assurer un pourcentage de l’emprunt sur lequel vous serez couverts en cas de besoin. Cette possibilité est offerte dans le cadre d’un prêt immobilier effectué avec un co-emprunteur, seulement si banque n'exige pas une couverture à 100% chacun.

Pour faire votre choix, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence et à recourir au comparateur d’Empruntis. Après avoir obtenu des propositions ciblées, un de nos courtiers vous rappelle et vous accompagne dans le choix d'une assurance de prêt au meilleur tarif et aux meilleures garanties selon votre projet et votre profil.

Mis à jour le 12 juillet 2021

par Mustapha Moutaqi - Responsable Pôle Crédit Immobilier