Comment fonctionne l'hypothèque pour un prêt immobilier ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
L’hypothèque est une garantie de prêt immobilier :
- Qui doit faire l’objet d’un acte notarié.
- Qui permet de garantir votre emprunt, notamment quand la mise en place d’une caution n’est pas possible.
- Conseillée pour l’achat d’un bien non destiné à la revente.
- Déconseillée pour un emprunt d’un faible montant.
- Qui permet à la banque de récupérer le capital restant dû du crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur grâce à la vente de son bien immobilier en dernier recours.
- Qui entraîne des frais de notaire mais aussi de mainlevée.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L’hypothèque d’un crédit immobilier est une garantie possible lors de la souscription d’un crédit pour l’achat d’un bien immobilier au même titre que la caution ou le privilège de prêteurs de deniers (PPD). Ainsi, si vous ne remboursez pas l’emprunt dans les délais prévus, la banque peut saisir votre bien immobilier afin de récupérer les sommes qui lui sont dues.
Caractéristiques d'une hypothèque :
- L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié. Le notaire publie l’hypothèque aux services de la publicité foncière
- L’hypothèque a la même durée que le crédit immobilier, mais reste inscrite aux services de la publicité foncière un an après la fin du crédit.
Attention
Il ne faut pas confondre l’hypothèque d’un crédit immobilier avec l’hypothèque judiciaire qui ne concerne pas la banque.
Quelles sont les contraintes de l’hypothèque ?
L’hypothèque est la garantie la plus sûre pour la banque, car la vente du bien hypothéqué lui permet de récupérer rapidement les sommes à rembourser.
L’inconvénient principal de l’hypothèque est son coût, plus élevé que celui de la caution ou du privilège de prêteurs de deniers. La raison ? les frais liés à l’acte authentique rédigé par le notaire, ainsi que l’inscription aux services de la publicité foncière. Outre son coût donc, l’hypothèque a donc une mise en place plus complexe liée à l’intervention du notaire, contrairement à la caution.
Qui peut faire une hypothèque ?
Comme dit précédemment, l’hypothèque prend la forme d’un acte authentique qui doit être obligatoirement établi par un notaire. Sans sa présence, une hypothèque n’a aucune valeur juridique. Le notaire chargé de la vente du bien immobilier rédige donc l’acte de garantie hypothécaire, qui stipule que l’acquéreur (emprunteur) consent à mettre son bien en hypothèque à la banque en échange de son prêt immobilier. Le notaire inscrit ensuite l’hypothèque au service de la publicité foncière située dans la région où se trouve le bien immobilier hypothéqué.
Vous pouvez avoir recours à l’hypothèque notamment lorsque vous n’avez pas l’intention de revendre votre bien immobilier. En effet, cela vous permet d’éviter le paiement de frais de mainlevée.
Combien coûte une hypothèque ?
Le coût d’une hypothèque est relativement élevé puisqu’il représente environ 1,5 % du montant total de l’emprunt immobilier. Un coût qui s’explique par les nombreux éléments qui constituent les frais hypothécaires. On retrouve ainsi :
- Les émoluments du notaire. En contrepartie de l’acte notarié qu’il rédige et de l’enregistrement de l’hypothèque au service de la publicité foncière, le notaire vous demande une rémunération fixée par décret et proportionnelle au montant du prêt immobilier. La TVA à 20 % s’applique également à ces émoluments.
- La taxe de publicité foncière. Le notaire doit payer cette taxe afin d’enregistrer l’hypothèque. Il vous demande donc de la rembourser en contrepartie.
- La contribution de sécurité immobilière. Elle représente 0,1 % du montant de l’emprunt total.
- Les émoluments de formalités et débours. Il s’agit d’un montant variable qui constitue une avance pour le notaire pour l’acquisition de pièces administratives.
Ainsi, pour l’achat d’une maison neuve en France Métropolitaine qui nécessite un emprunt de 200 000 €, vos frais de notaire liés à une hypothèque sont les suivants :
| Emoluments TTC du notaire | 780 € |
|---|---|
| Taxe de Publicité Foncière | 1 429 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 200 € |
| Emoluments de formalités et débours | 250 € |
| Total : | 2 660 € |
D’après une simulation réalisée sur le site de l’Anil (Agence Nationale pour l’information sur le Logement) en avril 2021.
Bon à savoir
Pour l’achat d’un bien immobilier neuf, vous pouvez sous condition d’éligibilité souscrire également un prêt aidé (Prêt à taux zéro, PAS, PC, Épargne-Logement). Un prêt aidé peut d’ailleurs vous permettre d’être exonéré de la taxe de publicité foncière. De plus, l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien ou d’un terrain vous exonère également de la taxe de publicité foncière. On parle alors de privilège de prêteurs de deniers.
Quand prend fin une hypothèque ?
Une hypothèque prend fin un an après la fin de votre crédit immobilier, lorsque l’enregistrement au service de la publicité foncière prend fin. Toutefois, vous pouvez également mettre fin à votre hypothèque avant la fin de votre prêt immobilier, en réalisant une mainlevée d’hypothèque.
Vous pouvez réaliser une mainlevée d’hypothèque dans trois situations :
- Lorsque vous souhaitez revendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit immobilier.
- Lorsque vous souhaitez effectuer un rachat de votre crédit en cours pour obtenir un taux plus avantageux auprès d’une autre banque.
Toutefois, effectuer une levée d’hypothèque nécessite un acte notarié qui entraîne des frais supplémentaires, appelés frais de mainlevée. Par exemple, pour un emprunt immobilier d’un montant initial de 200 000€, les frais de mainlevée sont les suivants :
| Emolument du notaire | 270 € |
|---|---|
| Trésor Public (droit d’enregistrement) | 25 € |
| Contribution de la sécurité immobilière (CSI) | 120 € |
| Débours | 175 € |
| TVA | 54 € |
| Total | 644 € |
D’après une estimation réalisée en avril 2021, source : chambre des notaires de Paris.
Pour éviter le paiement de frais de mainlevée, vous pouvez, lors de la souscription de votre prêt immobilier privilégier un organisme de caution mutuelle, si votre profil le permet. La demande d’une caution comme garantie de votre prêt immobilier est généralement à l’initiative de la banque selon votre profil.
Quelles sont les alternatives possibles à l’hypothèque ?
Comme évoqué précédemment, il existe des alternatives à l’hypothèque pour garantir votre crédit immobilier. En effet, deux autres garanties de prêt immobilier sont possibles :
- La caution
- Le PPD (privilège de prêteurs de deniers)
La caution bancaire pour commencer, est un engagement qui est pris par un organisme financier spécialisé. Ainsi, il se porte garant en cas de défaillance de remboursement de votre part. Il solde alors le capital restant dû auprès de la banque, puis cherche à se faire rembourser en privilégiant une solution à l’amiable comme un remboursement étalé. La caution est le type de garantie privilégié par les banques et représente 60 % des garanties souscrites pour un crédit immobilier. La banque soumet les éléments de votre dossier à l’organisme de cautionnement (le plus souvent Crédit Logement) qui valide ou non votre dossier au plus vite.
La caution bancaire présente l’avantage d’être la garantie la moins coûteuse et la plus modulable. En cas de refus de l’organisme de cautionnement de garantir votre prêt immobilier, pas d’inquiétude, la banque peut vous diriger alors vers l’hypothèque.
Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) est à l’instar de l’hypothèque une sûreté réelle prise sur la valeur de votre bien immobilier. En cas de difficultés de remboursement, la banque cherche d’abord à étaler votre remboursement. Si vos difficultés se prolongent, la banque vend aux enchères votre bien immobilier pour récupérer le capital restant dû. La banque est ainsi prioritaire sur l’indemnisation par rapport à d’éventuels autres créanciers. Contrairement à l’hypothèque, le PDD est exonéré de la taxe de publicité foncière. Il représente ainsi entre 0,50 et 1 % du montant du prêt immobilier. Par ailleurs, le privilège de prêteurs de deniers ne peut être souscrit comme garantie que pour l’achat d’un bien déjà existant (maison, appartement ou terrain) mais pas pour une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
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