Comment fonctionne la levée d'hypothèque ?

L’hypothèque est une garantie prise sur un bien immobilier pour protéger la banque contre une éventuelle défaillance de l’emprunteur, tout au long du crédit. La levée d’hypothèque est dite automatique quand elle arrive à son terme, généralement un an après le versement de la dernière échéance du prêt immobilier. Dans certains cas, la levée d’hypothèque peut néanmoins être réalisée plus tôt.

Hypothèque : définition

L’hypothèque est une garantie de crédit immobilier permettant aux banques de se prémunir en cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement de son crédit immobilier. Si les solutions amiables sont toujours privilégiées (comme un étalement du remboursement), la banque a néanmoins en dernier recours la possibilité de revendre votre bien immobilier afin d’être remboursée si vous n’êtes plus en mesure de payer vos mensualités. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et être inscrite aux services de la publicité foncière. Cette garantie court sur toute la durée du prêt immobilier (2 années supplémentaires peuvent être ajoutées). Dans certains cas, la levée d’hypothèque peut toutefois se faire par anticipation.

Qu’est-ce qu’une levée d’hypothèque ?

Outre la levée automatique, la levée ou mainlevée d’hypothèque est un acte notarié permettant de libérer le bien de son hypothèque lorsque vous effectuez un remboursement anticipé de votre crédit immobilier.  En effet, comme le crédit est soldé, cette garantie n’a alors plus lieu d’être et la banque ne peut plus saisir votre bien. La mainlevée d’hypothèque entraîne des frais que l’on appelle "frais de mainlevée". Deux cas expliquent généralement un remboursement par anticipation :

• La vente de votre bien (appartement ou maison) avant la fin du crédit immobilier
• Un rachat de votre crédit immobilier par une autre banque

Comment effectuer une mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée d’hypothèque est un acte juridique qui nécessite la présence d’un notaire. La banque atteste ainsi que l’emprunteur a effectué le remboursement de son crédit immobilier. Comme pour l’hypothèque, la mainlevée est enregistrée au bureau des hypothèques. L’enregistrement de la mainlevée doit être réalisé dans le département où se situe le bien immobilier concerné par l’hypothèque.

Comment réaliser une mainlevée d’hypothèque dans le cadre d’un rachat de votre crédit immobilier ?

Si votre banque n’accepte pas la renégociation des conditions de votre emprunt actuel, vous pouvez réaliser un rachat de votre crédit immobilier auprès d’une autre banque. Dans ce cas, il n’est pas toujours nécessaire d’effectuer une levée d’hypothèque. Il faut distinguer deux situations :

• La banque qui effectue le rachat de votre crédit exige une nouvelle garantie hypothécaire. Il faut généralement réaliser une mainlevée de l’ancienne hypothèque.
• La banque qui effectue le rachat de votre crédit privilégie la caution bancaire (avec un organisme comme Crédit Logement, CAMCA, etc.). Vous n’avez pas besoin d’effectuer une mainlevée d’hypothèque, ce qui vous permet d’éviter le paiement de frais supplémentaires. Cette dernière restera alors "sans cause".

Il est possible dans certains cas de négocier avec votre banque pour que les frais de mainlevée soient intégrés dans votre nouvel emprunt.

Comment réaliser une mainlevée d’hypothèque dans le cadre de la vente de votre bien ?

Lorsque vous choisissez de revendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit, le produit de cette vente peut vous permettre de rembourser par anticipation le coût total de votre emprunt. Si le bien vendu est garanti par une hypothèque, vous devez effectuer une levée de cette hypothèque afin que le bien vendu ne puisse plus être saisi par la banque.

Combien coûte une mainlevée d’hypothèque ?

Les frais de mainlevée sont composés des :

• Honoraires du notaire + TVA à 20%. Les honoraires du notaire sont les frais à payer afin de rémunérer le notaire pour la prestation qu’il réalise ;
• Droits d’enregistrement. Il s’agit de l’enregistrement de la mainlevée au bureau des hypothèques ;
• Frais administratifs. Ils correspondent aux démarches effectuées par le notaire pour la réalisation de la levée d’hypothèque ;
• Contribution de sécurité immobilière. Frais pour la conservation des hypothèques dus à l’État.

Simulation des frais de levée d’hypothèque pour un prêt immobilier initial à 200 000€

Les frais de mainlevée représentent entre 0,3 % et 0,6 % environ du coût initial de votre crédit. Pour un prêt de 200 000€, vos frais de mainlevée s’élèvent environ à 913 €, soit 0,46 % du prêt initial, selon une estimation de la chambre des Notaires de Paris (simulation réalisée en juillet 2020).

Qui doit effectuer la levée d’hypothèque ?

Pour effectuer une levée d’hypothèque, vous devez obtenir l’accord de votre banque avant de réaliser un acte notarié. Cette demande est recevable à condition que vous ayez remboursé en totalité votre prêt immobilier et/ou que l’hypothèque soit arrivée à son terme.

Qu’est-ce qu’une levée d’hypothèque partielle ?

Lorsque vous décidez de vendre une partie d’un bien immobilier et non la totalité, vous pouvez demander à effectuer une levée d’hypothèque partielle. En effet, une hypothèque peut garantir un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, vous disposez d’une maison avec un garage. Les deux biens sont garantis par une hypothèque mais vous souhaitez vendre uniquement le garage. La mainlevée d’hypothèque partielle nécessite l’intervention d’un notaire. Le produit de la vente doit être transmis à la banque afin de rembourser une partie du prêt immobilier qu’elle finance.

Si vous souhaitez récolter le produit de la vente en levant partiellement l’hypothèque, la banque exige généralement une demande de remboursement anticipé partiel couvrant notamment les frais de mainlevée. Les conditions prévues par votre banque concernant une levée d’hypothèque partielle doivent apparaître dans votre contrat de prêt immobilier.

Mis à jour le 15 juillet 2022

par Abdelkader Diarra - Directeur Commercial