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Comment choisir entre caution et hypothèque ?

Pour toute demande de crédit immobilier, l'organisme prêteur impose certains dispositifs de « sûreté » dans l'objectif de se prémunir d'une éventuelle défaillance de remboursement de la part de l'emprunteur. L'assurance prêt immobilier est l'une des mesures préventives. Elle doit être souscrite afin de protéger l'acquéreur contre les événements de la vie (accident, maladie, décès, perte d'emploi...). La banque, pour se protéger des défauts de paiement auxquels pourrait être confrontés l'emprunteur, exige en plus de l'assurance-emprunteur la souscription à une de ces deux garanties : la caution ou l'hypothèque. En effet, le choix est généralement donné au futur acquéreur de recourir à l'une ou à l'autre à sa convenance. Pour vous aider dans votre choix entre l'hypothèque ou le cautionnement, voici un récapitulatif des avantages et des inconvénients de chacune de ces deux garanties.

Focus sur les garanties :

L'hypothèque

L'hypothèque est une garantie réelle qui repose sur les biens ou droits immobiliers appartenant à l'emprunteur. En cas de défaut de paiement, la garantie hypothécaire saisit le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. Il existe deux sortes d'hypothèque : l'hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou (PPD). Son coût est élevé puisqu'il comprend :

Le PPD s'adresse aux souscripteurs d'un crédit pour l'achat d'un bien existant (appartement, maison, terrain) neuf ou ancien mais ne s'applique pas à la construction. Le privilège de prêteur de deniers, contrairement à l'hypothèque, ne comprend pas la taxe de publicité foncière.

La caution

La caution est une couverture financière qui se base sur un fond de garantie mutualisé. Les emprunteurs cotisent pour se prémunir d'une éventuelle défaillance. Si l'emprunteur est dans la difficulté de rembourser son prêt, le fond de garantie prend en charge les mensualités.

Il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d'un particulier.

Garantie hypothécaire ou caution ? Focus sur les avantages et inconvénients de chacune des deux garanties :

Pour vous aider dans votre choix entre garantie hypothécaire ou caution, vous trouverez dans ce tableau un comparatif reprenant les points essentiels qu'il faut garder à l'esprit avant toute décision. Ces pistes de réflexion vous renseigneront, notamment, sur ce qui est le plus intéressant entre les frais d'hypothèque ou caution, mais aussi sur les conditions d'obtention des deux garanties, ainsi que sur les modalités de remboursement anticipé ou à la revente du bien.

L'hypothèque

Avantages :

L'hypothèque n'engendre pas de frais de mainlevée si le prêt est intégralement remboursé à échéance initialement prévue dans le contrat. L'hypothèque est levée automatiquement 2 ans après la fin du remboursement.

Inconvénients :

Pour que l'hypothèque soit effective, elle doit être établie par un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Ce qui engendre des frais d'hypothèques composés :

Les frais totaux représentent ainsi généralement 1,5 % du montant de l'emprunt.

Autre inconvénient : en cas de remboursement anticipé du prêt ou de revente du bien, il faut procéder à une mainlevée car dans le cas contraire le bien reste grevé d'hypothèque jusqu'à 2 ans après la fin du crédit immobilier. Cette mainlevée engendre des frais non négligeables situés entre 0,7 % et 0,8 % et comprennent :

La caution

Avantages :

Les frais de garanties sont composés de :

Si l'emprunteur arrive au terme du remboursement de son crédit immobilier (par anticipation ou non), il pourra récupérer jusqu'à 75 % de sa contribution au FMG à l'échéance du prêt. Pour plus de renseignements, rendez-vous sur la page officielle du Crédit Logement.

La garantie caution est intéressante dans le cas où l'emprunteur souhaite transférer son prêt sur une nouvelle acquisition et garder ainsi les mêmes conditions de taux immo. Pour que cela soit possible, il faut néanmoins vérifier si cela est prévu dans le contrat.

La caution mutuelle n'entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d'un crédit sous hypothèque. Avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d'autres issues comme le rééchelonnement de dettes.

Inconvénients :

La caution ne peut garantir un Prêt à l'accession sociale (PAS) que si le montant du crédit est inférieur à 15 000 €. Pour le Prêt à taux zéro (PTZ), la garantie est obligatoirement une hypothèque si un prêt PAS est associé dans le plan de financement.

Selon le profil de l'emprunteur, les sociétés de cautionnement mutuel peuvent refuser de garantir le prêt immobilier que l'emprunteur souhaite souscrire. En effet, lorsque celles-ci estiment que le dossier du futur acquéreur est sujet à risques, elles préconisent le recours à l'hypothèque.

Hypothèque ou caution ? Bien choisir le mode de garantie selon votre projet

Mieux vaut avoir recours à l'hypothèque...

Lorsque le bien immobilier acheté n'est pas destiné à la vente. Exemple : pour des conjoints souhaitant s'installer et fonder une famille ou un couple de retraités qui décide de déménager et profiter du soleil azuréen, l'hypothèque est la garantie la plus intéressante. Pourquoi ? Parce que lorsque l'emprunteur achète un bien tout en sachant qu'il le conservera au moins jusqu'à la fin du remboursement sans anticipation, l'hypothèque est intéressante dans la mesure où il n'aura pas à payer des frais de mainlevée.

Mieux vaut avoir recours à la caution de façon générale...

Puisqu'elle est plus simple à mettre en place, contrairement à l'hypothèque qui nécessite une procédure assez lourde (passage par le notaire, publication de l'hypothèque, mainlevée en cas de remboursement anticipé ou vente du bien...).

Cependant, dans certains cas, le choix n'est pas possible

L'hypothèque est obligatoire pour certains prêts réglementés. Si la caution semble avoir plus d'avantages que d'inconvénients, dans certains cas l'hypothèque est plus intéressante (lorsque le bien est destiné à la vente, comme cité plus haut) et dans d'autres elle est même obligatoire. En effet, les organismes de prêt refusent la garantie par caution lorsque l'emprunteur finance son acquisition grâce à des prêts aidés tels que le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ) associé au prêt PAS.

Autre cas où la garantie hypothécaire est presque systématiquement obligatoire : le crédit immobilier sans apport. « Pour du 110 % [les dossiers sans apport personnel], la probabilité d'une hypothèque est très forte », juge Cécile Roquelaure, « mais c'est vraiment la banque qui reste décisionnaire ».

Vous l'aurez compris, plus la banque estime que votre dossier est sujet à risques, plus l'hypothèque est envisagée comme garantie. En ce sens, les professionnels à statut spécifique, tels que les indépendants, se verront imposer l'hypothèque comme solution de garantie pour leur projet d'acquisition.

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