La caution de prêt immobilier, qu'est-ce que c'est ?

Avant d'accorder un crédit immobilier, la banque exige la souscription d’une garantie de prêt immobilier pour s’assurer de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur. On distingue principalement 3 garanties : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou la caution de prêt immobilier. Basée sur une mutualisation des risques, la caution est aujourd’hui la garantie la plus utilisée. Focus sur ce type de garantie plébiscité tant par les banques que les emprunteurs.

Qu’est-ce qu’une caution de prêt immobilier ?

La caution de prêt immobilier, appelée aussi caution bancaire, fait partie des garanties possibles lors de la souscription d’un prêt immobilier. Elle se différencie de l’hypothèque ou encore du Privilège de Prêteur de deniers, qui sont des sûretés réelles, c’est-à-dire prises sur le bien en lui-même. La caution de prêt immobilier, elle, repose sur une mutualisation des risques et sur l’analyse du dossier de l’emprunteur. Votre banque soumet ainsi votre dossier à l’organisme de caution qui après étude, donne sa réponse rapidement. Lorsque le cautionnement est accordé, l’organisme de caution rédige un contrat qui reprend les conditions du crédit qu’il s’engage à garantir et précise les engagements de l’emprunteur.

Qu’est-ce qu’un organisme de caution de crédit ?

Un organisme de caution de crédit est une société spécialisée dans le cautionnement de crédit immobilier. L’emprunteur verse une commission qui varie entre 150 et 600€ ainsi qu’une participation au Fonds mutuel de garantie (le FMG), qui peut être restituée en fin de crédit à hauteur de 75%. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de caution de prêt immobilier rembourse la banque et propose une solution amiable à l’emprunteur, comme un délai de paiement par exemple. Si aucune solution n’est possible, l’organisme de caution accompagne l’emprunteur dans la vente de son logement pour permettre à la banque de recouvrir les sommes prêtées.

A la mise en place d'une caution de prêt immobilier, l’emprunteur doit alors verser :

• Une commission qui rémunère l’organisme de caution. Elle représente soit un pourcentage du montant du prêt, soit un montant forfaitaire ;
• Des frais servant à alimenter le Fonds mutuel de garantie (FMG) qu’il peut être possible de récupérer en partie une fois le crédit soldé, selon les conditions de l’organisme.

Les montants de la commission et des frais destinés au FMG varient d’un organisme de caution à un autre.

Les différents organismes de caution de prêt immobilier

Plusieurs organismes proposent le cautionnement de prêt immobilier:

• Le Crédit logement avec lequel travaillent plus de 200 banques en France ;
• Les sociétés affiliées aux banques comme CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL, CMH pour une partie du Crédit Mutuel et CIC, SACCEF pour la Caisse d’Épargne, SOCAMI pour la Banque populaire et Bred Habitat pour la Bred

Les organismes de caution pour les fonctionnaires

Si vous êtes fonctionnaire et que la caution de prêt immobilier est la garantie appliquée à votre prêt immobilier, c’est la mutuelle partenaire de votre banque prêteuse qui se porte caution. Parmi les organismes de caution fonctionnaire, nous retrouvons la CASDEN ou la GMPA par exemple. La particularité de ces organismes est qu’ils ouvrent droit à des taux et des conditions privilégiés. Ces conditions sont réservées aux emprunteurs :

• Fonctionnaires de l’éducation nationale ;
• Policiers ;
• Gendarmes ;
• Employés du secteur hospitalier ;
• Agents de la SNCF ;
• Agents de la poste.

Quels organismes de caution bancaire restituent la participation au FMG ?

Une fois le prêt immobilier remboursé (fin du prêt, remboursement anticipé du crédit immobilier suite à la vente du bien ou au rachat du crédit immobilier), la participation au FMG peut être restituée à l’emprunteur selon la politique de l’organisme de caution. Il peut s’agir par exemple, de la restitution de 75% de ce montant, comme c’est généralement le cas pour Crédit Logement.

Quels sont les avantages de la garantie par caution mutuelle ?

La garantie par caution d'un prêt immobilier est favorisée par rapport aux autres garanties notamment, l’hypothèque ou le PPD, car elle présente plusieurs avantages :

• Mettre en place une caution de prêt immobilier est plus simple qu’une hypothèque car elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire pour la signature du contrat. Les garanties se concluent donc sous seing privé sans avoir à débourser de frais de notaire ;
• Les frais de caution sont moins élevés que ceux de l’hypothèque en cas de remboursement anticipé. Le coût de la mise en place de l’hypothèque inclut les frais de notaire ainsi que les éventuels frais de mainlevée si vous remboursez le prêt par anticipation. A l’inverse, la caution de prêt immobilier ne nécessite que la commission qui peut être reportée en fin de prêt pour les emprunteurs de moins de 37 ans comme expliqué plus haut, ainsi que les versements au FMG dont une partie qui vous sont en général remboursés à la fin de l’emprunt.

A noter enfin, il existe également ce que l'on appelle la caution solidaire : un particulier se porte caution pour un crédit immobilier. Dans la pratique, cette solution n’est que très rarement mise en place et déconseillée car risquée : la personne qui se porte caution est engagée dans le remboursement du prêt au même titre que l’emprunteur.