Caution de prêt immobilier : fonctionnement et organismes

Qu’est-ce qu’une caution de prêt immobilier ?

Caution de prêt immobilier : définition

La caution de prêt immobilier, appelée aussi caution bancaire, fait partie des garanties possibles lors de la souscription d’un prêt immobilier. Elle se différencie de l’hypothèque ou encore du Privilège de Prêteur de deniers, qui sont des sûretés réelles, c’est-à-dire prises sur le bien en lui-même. La caution de prêt immobilier, elle, repose sur une mutualisation des risques et sur l’analyse du dossier de l’emprunteur. Votre banque soumet ainsi votre dossier à l’organisme de caution qui après étude, donne sa réponse rapidement. Lorsque le cautionnement est accordé, l’organisme de caution rédige un contrat qui reprend les conditions du crédit qu’il s’engage à garantir et précise les engagements de l’emprunteur.

Les différents types de caution

Il existe plusieurs formes de caution de crédit immobilier, à savoir :

• la caution solidaire : une personne physique (un parent, un proche…) se porte caution pour l’emprunteur. Ce qui signifie que si celui-ci ne rembourse pas ses échéances, c’est cette personne qui est redevable des impayés. Dans la pratique, cette solution n’est que très rarement mise en place et déconseillée car risquée : la personne qui se porte caution est engagée dans le remboursement du prêt au même titre que l’emprunteur. Dans le cadre d’une caution solidaire sur un prêt immobilier, elle est sollicitée dès les premiers incidents de paiement ;
• la caution simple : une personne physique se porte également garante du prêt immobilier. Seulement en cas de défaillance de paiement, le créancier se tourne d’abord vers l’emprunteur. Il doit vérifier son insolvabilité avant de se rapprocher de la caution. Au vu de ces démarches plus longues et complexes, les établissements prêteurs boudent ce type de cautionnement de prêt immobilier ;
• la caution hypothécaire : cette option est différente de l’hypothèque classique, qui consiste à mettre en garantie le bien acheté via l’emprunt. Dans le cas d’une caution hypothécaire, une tierce personne propose en garantie du crédit de l’emprunteur un ou plusieurs biens. Si les échéances ne sont pas honorées, le bien porté en garantie est saisi et mis en vente pour couvrir les sommes dues.

Qui peut cautionner un prêt immobilier ?

Pour cautionner un crédit immobilier, il est possible de s’adresser à différents acteurs, des proches aux organismes de cautionnement partenaires des établissements bancaires.

Un parent

Toute personne physique peut se porter caution pour un emprunteur. Mais généralement la caution de prêt immobilier concerne des parents proches (père ou mère, oncle ou tante, grands-parents…).

Le Crédit Logement

Le Crédit Logement avec lequel travaillent plus de 200 banques en France. Cette société de cautionnement privée est spécialisée dans la garantie de prêt immobilier.

Depuis sa création, plus de 10 millions d’emprunteurs ont bénéficié de la garantie Crédit Logement. Celle-ci :

• s’adresse à tous les particuliers et toutes les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) familiales établis en France ;
• couvre les financements liés à l’acquisition et/ou aux travaux dans une résidence principale, secondaire ou locative.

Les sociétés affiliées aux banques

Les établissements financiers ont l’habitude de travailler avec certains organismes de cautionnement. Ceux-ci ont des critères de sélection et des modalités variables (frais de garantie calculés en fonction de l’apport personnel ou du montant du crédit par exemple).

Voici les principales sociétés affiliées aux banques :

• CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL ;
• CMH pour une partie du Crédit Mutuel et CIC ;
• SACCEF pour la Caisse d’Épargne ;
• SOCAMI pour la Banque populaire ;
• et Bred Habitat pour la Bred.

Les organismes de caution pour les fonctionnaires

Si vous êtes fonctionnaire et que la caution de prêt immobilier est la garantie appliquée à votre prêt immobilier, c’est la mutuelle partenaire de votre banque prêteuse qui se porte caution. Parmi les organismes de caution fonctionnaire, nous retrouvons la CASDEN ou la GMPA par exemple. La particularité de ces organismes est qu’ils ouvrent droit à des taux et des conditions privilégiés. Ces conditions sont réservées aux emprunteurs :

• Fonctionnaires de l’éducation nationale ;
• Policiers ;
• Gendarmes ;
• Employés du secteur hospitalier ;
• Agents de la SNCF ;
• Agents de la poste.

Comment fonctionne un organisme de cautionnement de crédit immobilier ?

Un organisme de caution de crédit est une société spécialisée dans le cautionnement de crédit immobilier. L’emprunteur verse une commission qui varie entre 150 et 600 € ainsi qu’une participation au Fonds mutuel de garantie (le FMG), qui peut être restituée en fin de crédit à hauteur de 75 %. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de caution de prêt immobilier rembourse la banque et propose une solution amiable à l’emprunteur, comme un délai de paiement par exemple. Si aucune solution n’est possible, l’organisme de caution accompagne l’emprunteur dans la vente de son logement pour permettre à la banque de recouvrir les sommes prêtées.

A la mise en place d'une caution de prêt immobilier, l’emprunteur doit alors verser :

• une commission qui rémunère l’organisme de caution : elle représente soit un pourcentage du montant du prêt, soit un montant forfaitaire ;
• des frais servant à alimenter le Fonds mutuel de garantie (FMG) qu’il peut être possible de récupérer en partie une fois le crédit soldé, selon les conditions de l’organisme.

Les montants de la commission et des frais destinés au FMG varient d’un organisme de caution à un autre.

À combien s’élèvent les frais de caution pour un prêt immobilier ?

Les frais de caution sont variables selon l’organisme. Ils se décomposent de la façon suivante :

• une commission comprise entre 150 et 600 € ;
• et une contribution au fonds commun de garantie (qui comprend une somme forfaitaire de 200 € et le montant d’une participation équivalent à environ 0,8 % du prêt).

Si la commission est non-restituable, une partie de la contribution au FMG peut revenir à l’emprunteur en fin de garantie.

Par exemple, selon les simulations d’Empruntis réalisées en 2022, si vous empruntez 200 000 € avec une garantie Crédit Logement (barème Classic), les frais de caution s’élèvent à 2 630 € (soit 620 € pour la commission et 2 010 € pour la contribution au FMG, sachant que 1 517 € peuvent être restitués).

Remboursement de la caution de prêt immobilier : comment ça marche ?

Comment récupérer la caution bancaire ?

Les organismes de caution affiliés aux banques n’offrent généralement pas de restitution, à l’exception de SOCAMI et Bred Habitat.

Quant au Crédit Logement, il rembourse systématiquement une partie de la caution (environ 75 % de la contribution au FMG). La restitution de la caution est automatique. Elle a lieu à la fin du prêt immobilier (le plus souvent dans le mois qui suit la clôture) et est réalisée soit par l’établissement prêteur, soit par l’organisme de caution bancaire.

Quels organismes de caution bancaire restituent la participation au FMG ?

Une fois le prêt immobilier remboursé (fin du prêt, remboursement anticipé du crédit immobilier suite à la vente du bien ou au rachat du crédit immobilier), la participation au FMG peut être restituée à l’emprunteur selon la politique de l’organisme de caution. Il peut s'agir, par exemple, de la restitution de 75 % de ce montant, comme c’est généralement le cas pour Crédit Logement.

Organisme de caution	Restitution de la participation au FMG en fin de prêt
Crédit Logement	Oui
CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL	Non
SACCEF pour la Caisse d’Épargne	Non
CMH pour le Crédit Mutuel et le CIC	Non
SOCAMI pour la Banque populaire	Oui
Bred Habitat pour la Bred	Oui

Quels sont les avantages de la garantie par cautionnement ?

La garantie par caution d'un prêt immobilier est favorisée par rapport aux autres garanties notamment, l’hypothèque ou le PPD, car elle présente plusieurs avantages.

Plus simple qu’une hypothèque

Mettre en place une caution de prêt immobilier est plus simple qu’une hypothèque car elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire pour la signature du contrat. Les garanties se concluent donc sous seing privé sans avoir à débourser de frais de notaire.

Des frais de caution plus avantageux

Les frais de caution sont moins élevés que ceux de l’hypothèque en cas de remboursement anticipé. Le coût de la mise en place de l’hypothèque inclut les frais de notaire ainsi que les éventuels frais de mainlevée si vous remboursez le prêt par anticipation. A l’inverse, la caution de prêt immobilier ne nécessite que la commission qui peut être reportée en fin de prêt pour les emprunteurs de moins de 37 ans comme expliqué plus haut, ainsi que les versements au FMG dont une partie qui vous sont en général remboursés à la fin de l’emprunt.