Prêt immobilier : en quoi consiste le déblocage des fonds ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Le déblocage des fonds est la dernière étape de la demande de crédit immobilier. Il intervient juste après l’acceptation de l’offre de prêt immobilier par l’emprunteur et lui permet de finaliser l’achat de son bien immobilier.
Plusieurs cas de figure :
- Le déblocage des fonds a lieu en une fois pour l'achat d'un bien achevé : la somme est versée par la banque au notaire qui en a besoin le jour de la signature de l'acte authentique, puis ce dernier reverse les fonds sur le compte du vendeur.
- Il a lieu par appels de fonds successifs dans le cas d'une construction (paiements effectués par la banque auprès du constructeur), qu'il s'agisse d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA).
- Les fonds sont débloqués en une fois lors d'un rachat de crédit immobilier (versement par la nouvelle banque prêteuse à "l'ancienne" banque).
Quand intervient le déblocage des fonds du crédit immobilier ?
Le déblocage des fonds intervient quelques jours après l’acceptation de l’offre de prêt immobilier. Pour rappel, vous ne pouvez accepter l’offre de prêt qu’après le délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires suivant la réception du document par courrier recommandé de La Poste. Dès que la banque a reçu l’offre de prêt signée que vous lui renvoyez par courrier recommandé avec accusé de réception, elle peut procéder au déblocage des fonds :
- Pour un achat dans l'ancien la banque verse les fonds au notaire en charge de la vente du bien : le notaire doit en effet disposer des fonds afin de rédiger l’acte authentique de vente officialisant le changement de propriétaire. Le déblocage de la somme correspondante doit donc être prêt pour le jour du rendez-vous avec le notaire ou quelques jours avant. Celui-ci transférera ensuite ces fonds directement sur le compte du vendeur. Généralement, le déblocage des fonds s’effectue par virement mais peut aussi se faire par chèque bancaire. Le courtier en crédit immobilier peut vous aider à accélérer le processus afin que le déblocage des fonds s’effectue dans les temps.
- Pour une construction la banque effectue un premier versement pour régler l’achat du terrain, puis plusieurs versements auprès du constructeur, au fur et à mesure de l'avancée des travaux.
- Pour un rachat de crédit immobilier la banque verse les fonds à l'établissement prêteur qui vous avait octroyé votre prêt.
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Déblocage complet ou progressif des fonds
Déblocage complet des fonds : pour un achat dans l’ancien
Le déblocage de la totalité des fonds pour un logement ancien doit être effectué pour que, lors de la signature du contrat de vente chez le notaire, le vendeur dispose de toute la somme demandée pour le logement.
Déblocage progressif des fonds : cas d’un achat en VEFA ou en CCMI
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, c’est-à-dire un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou que vous réalisez la construction de votre maison (CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuelle), le déblocage des fonds pour le neuf est réalisé par étapes. En effet, un premier versement va permettre de financer l’achat du terrain ou logement en VEFA, avant que d’autres versements ne soient échelonnés dans le temps, en fonction de l’avancement des travaux. Le remboursement s’effectue alors par un différé d’amortissement.
En effet, à chaque déblocage des fonds par votre banque, vous ne remboursez que des intérêts intercalaires calculés en fonction du coût du crédit immobilier et du taux d’intérêt fixé (et de l’assurance de prêt immobilier). La période d’amortissement du capital emprunté sera donc décalée à la fin des travaux. Les intérêts seront certes plus coûteux, mais vous pourrez toutefois assumer le paiement du loyer pendant la durée des travaux.
Découvrez comment éviter les intérêts intercalaires sur notre guide dédié.
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Exemple d’un achat d’appartement en VEFA
Vous achetez un bien dont la valeur est de 250 000€. Vous réalisez donc un prêt immobilier de 250 000€ à 1,90% sur 20 ans. Le constructeur demande 35% de la somme pour la finition des gros œuvres soit 87 500€. La banque réalise le déblocage de la somme demandée. Néanmoins, vous devez rembourser 1,90% de cette somme correspondant aux intérêts intercalaires, soit 138,5€ environ sur 12 mois en fonction de la durée des travaux.
Le déblocage des fonds dans le cadre d'une VEFA
Pour une acquisition en VEFA, les constructeurs font généralement les appels de fonds suivants :
- 35% du prix de l’acquisition après l’achèvement des fondations
- 35% également lorsque les gros œuvres sont terminés
- 25% lorsque la construction est achevée
- 5% lors de la remise des clés de votre nouveau logement.
Que faire en cas de déblocage des fonds tardif ?
Si vous avez signé l’offre de prêt mais que le déblocage des fonds prend du retard ou que la date ne coïncide pas avec celle du rendez-vous avec le notaire, contactez votre conseiller bancaire afin d’accélérer le processus et fixez une autre date de rendez-vous avec le notaire en charge de la vente. Lorsque le déblocage des fonds est effectué, vous pouvez alors devenir propriétaire de votre nouveau logement et ainsi commencer à rembourser les premières échéances.
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