⏱L'essentiel en quelques mots
Quel que soit votre projet d’acquisition, maison ou appartement, investissement locatif ou résidence principale, il est nécessaire de respecter quelques étapes. En effet, acheter un bien immobilier ne s’improvise pas. Avant de vous lancer et concrétiser votre rêve de propriété, voici ce qu’il faut retenir de l’achat neuf :
- l’immobilier neuf a de nombreux atouts puisque vous profitez d’un bien avec des garanties et performant au niveau énergétique, qui répond aux dernières normes ;
- l’achat sur plan en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement permet par ailleurs de bénéficier d’une fiscalité incitative et d’aides au financement ;
- attention, car en achetant sur plan, les travaux peuvent parfois nécessiter deux ans ou plus ;
- avant d’acheter neuf ou ancien, pensez à définir votre budget en incluant le prix du bien et les frais d’acquisition ou frais de notaire (compris entre 2 et 3 % pour un bien neuf).
Sommaire
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Qu’est-ce qu’un logement neuf ?
Lorsque l’on souhaite acquérir un logement neuf, on peut opter pour différents types de biens et de contrats :
- en construction sur plan ou en VEFA ;
- en construction sous contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ;
- un logement achevé.
La construction sur plan ou VEFA
Une vente en VEFA est réglementée par le Code de la construction et de l’habitation. À ce titre, vous avez, comme le promoteur, des obligations et des protections. En achetant sur plan, vous vous engagez à acheter un logement qu’un promoteur s’engage à construire. Ce logement peut aussi bien être une maison qu’un appartement. À noter que le promoteur est généralement à la fois celui :
- qui vend le terrain ;
- qui vend la maison.
La construction d’une maison individuelle ou CCMI
Dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, ou CCMI, l’acheteur possède déjà le terrain, acheté au préalable. Il fait appel alors à un constructeur pour signer un CCMI et faire construire son logement neuf.
Le logement neuf achevé
L’achat d’un logement achevé suppose la disponibilité immédiate du bien. Dans ce type de vente, aussi appelée vente clé en main, le transfert de propriété et la livraison se passent au même moment. Autrement dit, en état d’achèvement, puisque par définition le logement est achevé et la construction immobilière est arrivée à son terme. De ce fait, le bien est neuf et n’a jamais été occupé auparavant.
Bon à savoir
Avant l’achat d’un logement neuf achevé, il est recommandé de visiter les lieux. Cela permet de faire le constat d’éventuels vices de construction.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter un logement neuf ?
Les avantages d’acheter dans le neuf
Acheter dans le neuf comporte de nombreux avantages, parmi lesquels :
- le confort thermique et acoustique ;
- le respect des dernières normes de construction en vigueur avec de solides garanties (garanties de parfait achèvement, biennale et décennale) ;
- des places de parking à disposition ;
- les charges de copropriété souvent plus faibles que dans l'ancien ;
- des frais de notaires moins élevés ;
- une fiscalité parfois avantageuse avec des dispositifs de défiscalisation intéressants sous conditions dans le cadre d'un investissement locatif et l’exonération éventuelle de la taxe foncière.
Les inconvénients d’acheter dans le neuf
Si accéder à la propriété est un rêve pour beaucoup de Français locataires, c’est aussi le projet de toute une vie. C’est pourquoi il est important de souligner les certains inconvénients d’un logement neuf :
- le tarif au mètre carré est généralement plus élevé ;
- le bien n’est pas disponible de suite et il est parfois nécessaire de patienter plus d’une année avant de pouvoir emménager ;
- le paiement commence avant que le bien soit construit.
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : comparatif
Voici un résumé reprenant les principaux avantages et inconvénients de l’achat dans le neuf.
Les +
- un logement qui répond aux dernières normes ;
- un confort thermique ;
- une construction sur mesure sans travaux à prévoir ;
- des frais de notaire réduits.
Les -
- prix au mètre carré plus élevé ;
- délais de livraison longs, parfois plus d’un an ;
- en VEFA, des paiements qui débutent avant d’emménager ;
- pas le même charme que l’ancien.
Comment fonctionne un achat dans le neuf ?
Une fois votre décision prise, il vous faudra connaître les étapes-clés d’un achat dans le neuf, à savoir :
- évaluer votre enveloppe budgétaire ;
- trouver le bien neuf à acheter ;
- réserver le bien neuf ;
- signer l’acte de vente pour finaliser l’achat de votre logement dans le neuf.
Définir votre enveloppe pour acheter dans le neuf
Pour connaître votre capacité d’achat, il est nécessaire de déterminer combien vous pouvez emprunter par le biais d’un crédit immobilier. Vous pourrez par la suite y ajouter votre épargne personnelle, éventuelle donation ou prêts aidés.
Sachez que pour évaluer le montant de l’emprunt, la banque va analyser différents éléments, notamment :
- vos revenus ;
- vos charges ;
- votre taux d’endettement (le rapport entre vos charges et vos revenus qui ne doit pas dépasser 35 %) ;
- vos éventuels crédits en cours ;
- votre apport personnel ;
- les conditions actuelles d’emprunt (taux d’intérêt, etc.).
Grâce aux outils de simulation, vous pouvez estimer en quelques clics votre capacité d’emprunt et ainsi mieux cibler vos recherches.
Trouver le bien neuf
Une fois que vous connaissez votre capacité d’achat, vous pouvez passer à la deuxième étape : la recherche du bien immobilier neuf. Attention, celui-ci doit bien entendu correspondre à votre enveloppe d’achat, mais pas seulement. Il est ainsi important de prendre en compte vos critères :
- vos besoins : taille de logement, emplacement, etc.
- Vos envies : belle vue dégagée, orientation, extérieurs (jardin, balcon ou terrasse), etc.
Pour trouver le logement neuf de vos rêves, n’hésitez pas à comparer les programmes, à utiliser le bouche-à-oreille ou encore à vous renseigner sur les promoteurs.
Réserver un bien neuf
Même si ce n'est pas obligatoire, le promoteur rédige souvent un contrat de réservation et demande un dépôt de garantie. Non seulement cela lui prouve votre motivation mais cela vous assure aussi d'être prioritaire à l'achat.
C'est un acte engageant mais sachez qu'afin de vous protéger l'obtention du prêt y est généralement inscrite comme condition suspensive. Concrètement, cela signifie que vous si vous ne parvenez pas à obtenir un crédit, la vente est annulée.
Acheter un bien neuf
La vente sera officiellement concrétisée par l'acte de vente obligatoirement signé en présence d'un notaire. Il doit mentionner :
- une description de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble vendue
- le prix et les modalités de paiement
- le délai de livraison exprimé généralement en trimestres
- la garantie d'achèvement de l'immeuble
Comment financer l’achat d’un logement neuf ?
Le versement des fonds
Un achat immobilier neuf demande un financement particulier. En effet si dans l'ancien le vendeur reçoit directement la totalité du prix du bien à la signature de l'acte de vente, dans le neuf, la démarche diffère légèrement.
En France, la loi prévoit en effet que l'intégralité du paiement du bien ne pourra être fournie qu'une fois celui-ci achevé. L'acheteur est cependant tenu de verser progressivement les fonds au fur et à mesure de l'avancée de la construction.
Voici donc comment se répartiront vos versements en fonction du type d’acquisition dans le neuf :
Achat immobilier neuf achevé
Le processus d’achat est identique à celui d’un logement ancien, à savoir :
- signature de la promesse de vente entre le constructeur et le vendeur et éventuel versement d’un acompte ;
- délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception de la promesse de vente signée ;
- conclusion de la vente avec signature de l’acte de vente définitif et versement du montant intégral de l’achat immobilier neuf achevé (inclus les frais de notaire, frais d’hypothèque, caution, taxes).
Achat immobilier neuf sur plan
Comme la loi le stipule, l’intégralité du paiement se fait une fois le logement livré. Dans le cas d’un achat sur plan, vous devrez toutefois payer une partie des montants au fur et à mesure de la construction :
Exemple : on ne pourra jamais vous demander de verser plus de 70 % du montant de l'opération au moment de la mise hors d'eau (pose de la charpente et du toit).
Le prêt immobilier
Si vous optez pour un crédit immobilier, la banque se chargera elle-même de l'échelonnage des versements. Elle doit cependant vous avertir avant chaque déblocage.
Un prêt immobilier étant lié à un bien construit, vous ne commencerez à rembourser le vôtre qu'à l'achèvement des travaux. D'ici là, pendant la construction, vous aurez à régler des intérêts intercalaires. Ces derniers sont calculés à l'année et correspondent à votre taux d'emprunt appliqué sur les sommes débloquées.
Ainsi si par exemple, la banque débloque 20 000 € à l'achèvement des fondations et que vous aviez obtenu un taux d'emprunt à 3,20 %*, vous aurez à verser 53,33 € par mois (3.20 % X 20 000 €/12) jusqu'à la mise hors d'eau, c'est-à-dire l'achèvement du gros œuvre et l'installation de la toiture.
*Taux à titre indicatif.
Bon à savoir
En principe, il n’est pas possible d’acheter sans apport personnel. La banque demande un minimum de 10% du montant de l’achat pour couvrir les frais annexes du projet (notaire, caution, garantie).
À quelles aides ai-je droit pour un achat dans le neuf ?
Afin de soutenir la construction de biens immobiliers, l'État a mis en place plusieurs aides financières :
- accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources, le prêt à taux zéro permet d'emprunter une partie du montant de son achat sans avoir à verser d'intérêts ;
- dans le cas d'un achat dans le neuf pour une mise en location, vous pouvez avoir droit à une déduction fiscale en fonction du montant de votre achat.
Quelles sont les garanties d’un achat dans le neuf ?
Une fois la construction terminée, le promoteur doit vous transmettre une garantie d'achèvement. Vous aurez ensuite plusieurs garanties obligatoires qui vous couvriront sur différentes durées :
La garantie de parfait achèvement
Valable un an, elle oblige le constructeur à réparer le moindre défaut découvert après la livraison.
La garantie biennale
Grâce à elle, le constructeur est forcé de remplacer les équipements défectueux pendant les deux ans qui suivent la livraison.
La garantie décennale
Elle impose au constructeur de réparer pendant 10 ans tous les dommages qui mettent en danger la solidité et la structure du logement ou le rendent inhabitable.
*Taux donné à titre d'exemple, information non contractuelle.
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