Tout ce que vous devez savoir quand vous achetez un bien immobilier ancien

Par définition, un bien immobilier est considéré comme ancien à partir du moment où il a fait l'objet d'une première mutation. Dès lors, la question se pose : est-il plus intéressant d'acheter un logement neuf ou ancien ? Un logement ancien, par définition est, ou a déjà été habité. Il est donc important de faire attention à certains points.

Empruntis.com vous donne quelques clés pour :

• Vérifier la conformité du bien et les droits du vendeur
• Connaître les cas particuliers d'achat dans l'ancien (viager, bien déjà occupé...)

Les points à vérifier pour votre achat dans l'immobilier ancien

Par définition vous n'êtes pas le premier propriétaire d'un bien ancien, vous n'avez donc pas assisté à sa construction ni à tous les travaux dont il a pu faire l'objet. Vous n'êtes pas non plus certain des droits du vendeur : est-il vraiment l'unique propriétaire et est-il en droit de vous vendre ce bien ?

Voici donc quelques points à vérifier pour être certain que son achat se fait dans les règles et éviter les mauvaises surprises !

La conformité du bien

Ancien ne veut pas dire vétuste et ce type de logement peut être moderne et confortable. Cependant comme il a été construit il y a déjà quelques années, le bien ancien n'est pas toujours conforme et quelques travaux de remise aux normes peuvent être nécessaires. Des travaux souvent coûteux qui alourdissent indirectement le prix d'achat du bien. Voilà donc pourquoi il faut faire bien attention à l'état du lieu lors des visites.

Deux principaux points à vérifier :

• La qualité de construction du bien : l'édification et les modifications sont-elles aux normes ? Si par exemple des travaux de transformation ont été réalisés sans permis de construire ou déclaration de conformité cela pourrait vous être reproché par la suite.
  En copropriété, si le propriétaire a réalisé des travaux, vérifiez les autorisations dans les procès-verbaux d'assemblée pour être sûr que la copropriété n'exige pas par la suite que vous remettiez les locaux dans leur état d'origine...
• L'état du bien : pour éviter les mauvaises surprises, exigez le maximum d'informations de la part du vendeur, mais surtout demandez-lui le dossier des diagnostics techniques (DDT), un document à ses frais qui doit vous être remis au plus tard lors de la signature de l'avant-contrat. Enfin, si vous doutez encore, faites appel à un professionnel spécialisé et indépendant.

Les droits du vendeur

Contrairement à l'achat dans le neuf, l'achat immobilier dans l'ancien se fait généralement auprès d'un particulier. Or comment être garanti à 100 % qu'il est l'unique propriétaire ? Un détail qui a toute son importance puisque de là dépend son autorisation à vendre le bien que vous désirez mais aussi par la suite, votre droit à le posséder.

Soyez donc particulièrement vigilant : vérifiez que le vendeur est apte à réaliser la vente et surtout que toutes les personnes propriétaires sont bien présentes (suivant les cas, les deux époux, les héritiers, l'usufruitier et le nu propriétaire...). Surtout n'hésitez pas à faire appel à un notaire si vous avez des doutes. Et de préférence un autre que celui du vendeur.

Les cas particuliers

Vous voulez acquérir le bien dont vous êtes locataire ? Vous avez des vues sur un logement déjà occupé ? Vous envisagez d'acheter en viager ?

Empruntis.com vous guide dans ces situations un peu particulières auxquelles vous pouvez être confronté :

J'achète le logement dont je suis déjà locataire

Il peut y avoir ici plusieurs cas de figure. Tout d'abord le propriétaire bailleur peut vous proposer d'acheter à l'amiable le logement que vous louez. Si vous acceptez, la vente suit la procédure classique. En revanche le processus est différent si :

Le propriétaire vous donne congé pour vendre le bien à la fin du bail. Vous bénéficiez alors d'un droit dit « de préemption », c'est-à-dire que vous êtes prioritaire sur l'achat.

Le logement fait partie d'une copropriété : vous bénéficiez d'emblée du droit de préemption : le propriétaire ne peut pas vendre son lot sans vous l'avoir d'abord proposé.

L'immeuble est vendu en bloc : si le nouvel acquéreur souhaite mettre fin à votre bail vous avez possibilité d'acheter votre logement, en revanche vous perdez ce droit s'il s'engage à prolonger votre bail de 6 ans.

Dans ces 3 cas votre droit de préemption n'est valable que 2 mois.

J'achète un logement déjà occupé par d'autres locataires

Vous pouvez acheter un logement déjà occupé si après l'annonce d'intention de vente, le locataire ne souhaite pas être propriétaire. Il est évident que vous ne pourrez habiter le bien qu'à la fin du bail du locataire en place.

En tant que nouveau propriétaire, c'est à vous de l'informer de votre intention de vous y installer : vous devez donc lui adresser un congé « reprise pour habiter » que le locataire doit recevoir 6 mois avant la fin de son bail.

J'achète en viager

Le viager est un mode d'achat très particulier : il s'agit d'acheter un logement déjà occupé par une personne âgée, dite « crédirentière », et ce n'est qu'à son décès que vous serez pleinement propriétaire du bien. Cela peut être un investissement très intéressant puisque la somme versée au départ, « le bouquet », correspond à environ 30 % du prix estimé du bien. En revanche, il vous faut verser régulièrement au crédirentier une rente dont le montant est estimé en fonction de son espérance de vie.