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Acheter un bien immobilier ancien : conseils et astuces

L'essentiel en quelques mots

Par définition, un bien immobilier est considéré comme ancien à partir du moment où il a fait l'objet d'une première mutation. Dès lors, la question se pose : est-il plus intéressant d'acheter neuf ou ancien ? Un logement ancien est ou a déjà été habité. Il est donc important de faire attention à certains points.

Nous vous donnons quelques conseils pour l’achat d’un bien immobilier ancien. Il est important de :

  • vérifier la conformité du bien pour connaître à l’avance les travaux indispensables à réaliser avant d’y habiter ;
  • vous assurez de la validité des droits du vendeur ;
  • connaître les cas particuliers d'achat dans l'ancien (viager, bien déjà occupé...) ;
  • vous renseigner sur les aides ou subventions auxquelles vous pouvez prétendre pour rénover un immeuble ancien.
Acheter un bien immobilier ancien
Acheter un bien immobilier ancien : conseils et astuces

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Qu’est-ce qu’un immeuble ancien ?

Un appartement ancien ou une maison ancienne est un logement ayant été construit il y a plus de cinq ans. Le bien immobilier doit également avoir fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire un changement de propriétaire. La cause de la mutation du changement de propriété est indifférente. Elle peut être due à une donation, une vente ou une succession.

Pour l’administration, tout immeuble est un logement ancien s’il y a eu une mutation, peu importe son année de construction. La différence entre acheter dans l’ancien et dans le neuf est importante notamment pour le montant des frais de notaire. En effet, ils s’élèvent à environ 8 % pour l’ancien et à environ 3 % pour le neuf.

Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier dans l’ancien ?

Acheter dans l’immobilier ancien permet de bénéficier de plusieurs avantages. Voici les principaux atouts de l’ancien :

Il existe également un avantage fiscal à l’achat de l’immobilier ancien. Vous pouvez, en effet, bénéficier du dispositif Denormandie. Grâce à lui, vous avez la possibilité de déduire une partie du montant du prix d’achat du bien ancien de vos impôts sur le revenu. En contrepartie, vous devez vous engagez à louer votre bien à un loyer plafonné pendant six à douze ans.

Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’immobilier ancien :

👍

Avantages

  • Des prix inférieurs à ceux du neuf.
  • Le vaste de choix de logement.
  • Les dispositifs d’aide à la rénovation.
👎

Inconvénients

  • Le coût des frais de notaire.
  • Les frais d’entretien et de réparation.
  • Le risque de sous estimer les travaux nécessaires pendant les visites.

Quels sont les pièges à éviter quand on achète dans l’ancien ?

Par définition vous n'êtes pas le premier propriétaire d'un bien ancien, vous n'avez donc pas assisté à sa construction ni à tous les travaux dont il a pu faire l'objet.

Vous n'êtes pas non plus certain des droits du vendeur : est-il vraiment l'unique propriétaire et est-il en droit de vous vendre ce bien ?

Voici donc quelques points à vérifier pour être certain que son achat se fait dans les règles et éviter les mauvaises surprises.

Vérifier la conformité du bien

Ancien ne veut pas dire vétuste et ce type de logement peut être moderne et confortable. Avant d’acheter dans l’ancien, il y a des pièges à éviter. En effet, le bien ancien a été construit il y a déjà quelques années.  Il n'est pas toujours conforme et quelques travaux de remise aux normes peuvent être nécessaires.

Ces travaux, souvent coûteux, peuvent alourdir indirectement le prix d'achat du bien. Voilà donc pourquoi il faut faire bien attention à l'état du lieu lors des visites.

Deux principaux points sont à vérifier :

La qualité de construction du logement

Le premier point à vérifier est la qualité de construction du bien. Posez-vous la question de savoir si l'édification et les modifications sont aux normes.

Si, par exemple, des travaux de transformation ont été réalisés sans permis de construire ou déclaration de conformité, cela pourrait vous être reproché par la suite.

En copropriété, si le propriétaire a réalisé des travaux, vérifiez les autorisations dans les procès-verbaux d'assemblée pour être sûr que la copropriété n'exige pas par la suite que vous remettiez les locaux dans leur état d'origine.

L’état de la maison, de l’immeuble ou de l’appartement

Le second point à vérifier est l'état du bien. Bien souvent, un achat immobilier ancien vient avec des travaux. Pour éviter les mauvaises surprises, exigez le maximum d'informations de la part du vendeur, mais surtout demandez-lui le dossier des diagnostics techniques (DDT).

Ce document doit être réalisé à ses frais. Il doit vous être remis au plus tard lors de la signature de l'avant-contrat. Enfin, si vous doutez encore, faites appel à un professionnel spécialisé et indépendant.

Vérifier les droits du propriétaire

Contrairement à l'achat dans le neuf, l'achat immobilier dans l'ancien se fait généralement auprès d'un particulier. Or comment, par exemple, être totalement sûr qu'il soit l'unique propriétaire ? Un détail qui a toute son importance puisque de là dépend son autorisation à vendre le bien que vous désirez mais aussi par la suite, votre droit à le posséder.

Soyez donc particulièrement vigilant pour l’achat d’une maison ancienne. Vérifiez que le vendeur est apte à réaliser la vente et surtout que toutes les personnes propriétaires sont bien présentes (suivant les cas, les deux époux, les héritiers, l'usufruitier et le nu-propriétaire, etc.).

N'hésitez pas à faire appel à un notaire avant de signer le compromis si vous avez des doutes.

Quelles aides pour un achat immobilier ancien ?

Il existe plusieurs dispositifs pour vous aider à acheter un logement  ancien à rénover :

Il faut également parler du dispositif fiscal Denormandie. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous louez un logement ancien rénové. Pour un engagement de louer pendant six ans, vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % du prix d’acquisition. Si vous louez le bien pendant douze ans, vous obtenez une réduction d’impôt de 21 %.

Nos conseils pour acheter une maison ou un appartement dans l’ancien

Voici quatre conseils pour acheter votre bien ancien dans les meilleures conditions.

Négocier le prix pour d’éventuels travaux

Si vous avez identifié des travaux essentiels pendant la visite (toiture, assainissement, etc.), ils peuvent vous servir d’argument pour faire baisser le prix d’achat.  Pour donner du poids à votre négociation, vous pouvez vous faire accompagner par :

Renseignez-vous sur le montant des charges

Les frais et charges dans l’ancien varient grandement d’un bien immobilier à l’autre. Cela est notamment dû :

Avant d’acheter un logement ancien, il est important de lister les frais dont vous aurez la charge :

Pensez aux subventions pour le financement de certains travaux

Si des travaux sont obligatoires dans votre logement ancien, il existe une multitude d’aides pour les travaux de rénovation.

Vous pouvez contacter l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) de votre département pour connaître les subventions auxquelles vous êtes éligible.

Soyez curieux

Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de se montrer curieux pendant les visites. Il est recommandé de préparer une liste de questions avant votre visite. Vous pourrez ainsi identifier les travaux déjà effectués et ceux restant à réaliser. Visitez toutes les pièces et les combles. Un propriétaire proposant un prix juste n’a rien à cacher.

Acheter neuf ou ancien : comparatif

Vous ne vous êtes pas encore décidé pour acheter un bien neuf ou ancien ? Voici un tableau comparatif des avantages et inconvénients de ces deux types d’acquisition, à savoir dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien :

 

Avantages

Inconvénients

Immobilier neuf

  • Pas de travaux à prévoir
  • Frais de notaire faible
  • Prix élevé
  • Délai d’obtention du bien long

Immobilier ancien

  • Prix intéressant
  • Disponibilité et diversité des biens
  • Travaux de rénovation
  • Risques de mauvaises surprises après l’acquisition
  • Montant des frais de notaire

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