⏱L'essentiel en quelques mots
Le montant des intérêts intercalaires peut être conséquent. Lors de l’acquisition d’un bien neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ces frais peuvent vite peser sur la note finale. Voici quelques astuces à retenir pour tenter d’éviter ces frais intercalaires :
- les intérêts intercalaires peuvent concerner une construction neuve, un projet en VEFA ou encore la réalisation de travaux ;
- le montant des intérêts intercalaires s’additionne au fur et à mesure de chaque versement d’argent correspondant aux appels de fonds du promoteur ;
- le coût du crédit augmente ainsi à chaque déblocage des fonds ;
- si le remboursement du capital n’intervient qu’à la remise des clés, les intérêts sont à payer dès le premier déblocage ;
- si votre capacité d’endettement le permet, vous pouvez également passer directement à l’amortissement de votre emprunt pour éviter les frais intercalaires ;
- d’autres solutions existent comme négocier la prise en charge des frais ou encore retarder les appels de fonds.
Sommaire
Dans quels cas paie-t-on des intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont mis en place lorsque les fonds sont débloqués en plusieurs fois. Autrement dit, il s’agit de frais appliqués aux crédits au fur et à mesure des déblocages du capital emprunté. Les intérêts intercalaires s’additionnent à chaque déblocage de fonds et sont donc calculés uniquement sur le montant déjà débloqué.
Pour rappel, à chaque étape de la construction d’un bien neuf, le maître d’œuvre ou le constructeur adresse des appels de fonds à la banque. Les déblocages correspondent au final à ces appels de fonds.
Bon à savoir
Certains établissements bancaires proposent de ne pas payer d’intérêts intercalaires durant la phase de construction. Attention, il ne s’agit pas ici d’effacer cette dette et de vous exonérer de ces frais, mais d’en reporter le remboursement. Vous commencerez donc à payer à la remise des clés.
Les 3 cas de figure où on paie des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires concernent certaines opérations immobilières. C’est notamment le cas :
- de l’achat d’un bien immobilier neuf comme la vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA ;
- de la construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ;
- ou encore de la réalisation de travaux importants financés à l’aide d’un crédit immobilier.
Dans ces différents cas, la banque procède au déblocage progressif des sommes nécessaires, en fonction d’un échéancier établi contractuellement pour le versement des fonds. À titre d’exemple, si vous faites construire une maison neuve ou achetez en VEFA, vous devez débloquer les fonds au gré de l’avancement des travaux en respectant les plafonds suivants :
- 20 % lors de la pose des fondations ;
- 45 % à la mise hors d’eau (pose du toit) ;
- 85 % à l’achèvement des travaux de la maison ;
- Le reste (100 %) est versé à la livraison de la maison, au moment de la remise des clés.
Ce mode de déblocage (par appel de fonds) permet donc d’éviter de devoir payer simultanément le loyer et les mensualités de son crédit immobilier. En d’autres termes, vous ne remboursez votre crédit qu’une fois votre logement construit ou les travaux achevés. Avant cela, durant la phase de construction ou de travaux, seuls devront être réglés les intérêts intercalaires ainsi que l’assurance emprunteur.
L’amortissement direct : un moyen efficace de ne pas payer les intérêts intercalaires
Il est certain que lorsqu’un prêt comporte des mensualités reportées, le coût total est nettement plus élevé. Une solution pour éviter de payer les frais intercalaires est d’opter pour un amortissement direct. Cette solution n’est toutefois pas toujours possible. Si c’est la banque qui le propose, vous pouvez alors débloquer l’intégralité de votre emprunt et commencer immédiatement à rembourser.
Se tourner vers l’amortissement direct est généralement la meilleure solution, surtout si le logement peut être partiellement habitable. En revanche, s’il n’est pas possible d’y habiter, et que les travaux sont de courtes durées, vous pouvez solliciter votre organisme de prêt pour un report des mensualités. Il s’agira de ne payer que les intérêts. Une alternative judicieuse qui vous permettra durant le temps des travaux de faire face à votre loyer et d’éviter les intérêts intercalaires.
L’amortissement direct présente donc des avantages non négligeables, qu’il s’agisse d’un emprunt destiné à l’achat en VEFA ou même d’une construction.
Bon à savoir
Commencer à rembourser votre prêt pour ne pas payer d’intérêts intercalaires suppose que vous avez des ressources pour le faire. En effet, il faut que votre capacité de remboursement soit suffisante pour couvrir :
- les charges liées à votre logement actuel (loyer ou remboursement d’un autre crédit) ;
- le remboursement du prêt immobilier de votre futur logement.
D’autres conseils pour éviter les intérêts intercalaires :
Négocier la prise en charge des intérêts intercalaires
Le premier conseil pour éviter les intérêts intercalaires et de négocier leur prise en charge. Selon les constructeurs, certains acceptent en effet de couvrir tout ou partie de ces intérêts. Si cela n’est pas possible, vous pouvez également tenter votre chance auprès de votre établissement bancaire.
Utiliser en premier lieu votre apport personnel
De plus, il peut être intéressant d’utiliser d’abord votre apport personnel. En procédant ainsi, vous pourrez baisser le montant de la première somme débloquée, voire retarder le premier déblocage. Un moyen efficace de décaler la mise en place de votre emprunt et de limiter les frais intercalaires.
Réduire le temps des travaux au maximum
Comme nous l’avons vu précédemment, les intérêts intercalaires sont dus entre le premier appel de fonds et le dernier. Une astuce plutôt logique est donc de faire avancer les travaux dès que cela est possible.
Réaliser un prêt immobilier à chaque déblocage
Autre astuce pour éviter les intérêts intercalaires : multiplier vos financements. En découpant votre prêt en plusieurs crédits immobiliers, chacun correspond alors à un appel de fonds et donc à un déblocage. Dans ce cas, l’amortissement commence directement (après chaque déblocage de prêt) et vous n’aurez donc pas de frais intercalaires à payer.
Optimiser son financement
Enfin, pour réduire le coût à payer, y compris des intérêts intercalaires, il est indispensable d’optimiser sa solution de financement. Comment ? Cela passe par un dossier de demande de crédit solide afin de négocier les meilleures conditions possibles. Il faut savoir que le taux des frais intercalaires est équivalent au taux de celui de l’emprunt. Pour vous aider dans cette démarche, n’hésitez pas à faire appel à un expert en courtage immobilier. Ce professionnel, grâce à son réseau et ses connaissances, saura négocier le crédit immobilier le plus avantageux selon votre profil.
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