Quel salaire faut-il pour emprunter 350 000 euros en 2023 ?

Dans le cadre d’un emprunt de 350 000 € pour financer votre projet immobilier, la banque étudie d’abord votre dossier avant de vous accorder le prêt. Vos revenus, votre comportement bancaire et votre apport personnel sont des éléments essentiels pour connaître votre capacité à rembourser un crédit immobilier. La banque effectue également le calcul de votre taux d’endettement afin d’évaluer la faisabilité du projet.

Quelles dimensions sont prises en compte pour emprunter 350 000 euros ?

Pour savoir si elle peut vous proposer un crédit immobilier de 350 000 euros, la banque va analyser votre dossier d’emprunteur en profondeur. Plusieurs éléments entrent en ligne de compte : la nature et la régularité de vos revenus, votre taux d’endettement, mais aussi des éléments “extérieurs” comme le taux immobilier au moment où vous sollicitez cet emprunt et la durée envisagée de votre crédit.

Vos revenus : comment sont-ils pris en compte ?

Nous parlons bien ici de revenus car nous allons parler de vos ressources au sens large : en effet, il se peut que votre salaire ne soit pas votre unique source de revenus. Les revenus que vous dégagez de votre activité professionnelle peuvent même être pris en compte différemment selon votre type d’emploi.

• Vous exercez une activité salariée en CDI hors période d’essai ou en tant que fonctionnaire : votre salaire est pris en compte à 100% par la banque, car ils sont réguliers.
• Vous êtes indépendant, chef d’entreprise, commerçant, intérimaire ou en CDD : la banque fait la moyenne de vos 3 dernières années d’activité ou prend en compte vos 3 derniers bilans comptables, vos revenus étant souvent variables d’un mois à l’autre
• Vous percevez des primes régulières : là encore, la banque se basera sur vos 3 dernières années pour établir la moyenne de ces primes.

Venons-en aux autres sources de revenus. Vous percevez des revenus locatifs ? Ceux-ci sont bien pris en compte par la banque. Néanmoins, la banque ne retiendra que 70% de vos revenus locatifs, conservant une marge de sécurité de 30% (correspondant à d’éventuels impayés ou à une vacance locative, par exemple).

Vous percevez des allocations ? Que celles-ci émanent de la CAF ou de tout autre organisme, elles ne sont pas prises en compte dans le calcul de la banque. Les pensions alimentaires ne sont pas comptabilisées non plus.

Le saut de charge : un élément observé par la banque pour pouvoir emprunter 350 000 euros

Le saut de charge, c’est quoi ? Il correspond en fait à la différence entre votre loyer actuel (ce que vous payez chaque mois pour vous loger), et votre future mensualité de crédit immobilier. Si l’écart est faible, inexistant ou même négatif, c’est un très bon point pour l’octroi de votre crédit car vous pourriez supporter demain une charge équivalente à celle que vous avez aujourd’hui. Mais plus l’écart se creuse, plus la banque pourrait se montrer réticente, selon votre projet et votre profil. Le saut de charge est quoi qu’il en soit une donnée prise en compte pour la décision de la banque.

Emprunter 350 000 euros : la banque observe aussi votre reste à vivre

Le reste à vivre est une notion complémentaire au taux d’endettement (nous y reviendrons), et est donc également étudié par la banque. Il correspond à la somme qu’il vous reste pour vivre, une fois toutes vos dépenses contraintes passées, en incluant votre éventuelle future mensualité de prêt immobilier. Ce montant est jugé également en fonction du nombre de personnes dans votre foyer. Votre reste à vivre doit rester suffisamment confortable et votre mensualité de crédit immobilier ne doit pas mettre en péril votre équilibre budgétaire.

Si les revenus et leur pérennité, le saut de charge ou encore le reste à vivre sont des éléments qui vont permettre à la banque de prendre une décision, d’autres facteurs sont pris en compte pour savoir si vous pouvez emprunter 350 000 euros et notamment votre taux d’endettement ou votre capacité d’emprunt. La durée de votre crédit immobilier importe aussi, dans la mesure où emprunter 350 000 euros sur 10 ans n’entraîne pas le même niveau de mensualités à rembourser que si vous les empruntez sur 20 ans.

En calculant votre taux d’endettement, la banque définit votre capacité d’emprunt

Avant de faire l’achat de votre bien immobilier, il est essentiel d’estimer votre capacité d’emprunt. Pour la définir, la banque souhaite d’abord connaître le montant que vous pouvez rembourser chaque mois. Le niveau d’endettement maximal est fixé à 33% de vos revenus.

Pour connaître votre mensualité maximale, la formule est la suivante :

Revenus x 33% = mensualité maximale

Pour vous faire une première idée de votre capacité d’emprunt, il vous suffit ensuite de multiplier votre mensualité maximale par la durée souhaitée pour votre prêt immobilier (nombre de mois). Mais cette simulation ne prendra pas tous les éléments en compte (il manquera notamment les intérêts du crédit).

Mensualité maximale x nombre de mois = capacité d’emprunt totale.

Cette formule permet de calculer la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier sur x mois en fonction de votre mensualité maximale.

Pour définir précisément votre taux d’endettement, il faut prendre en compte vos charges fixes (loyer, factures d’eau et d’électricité, assurances, …) et les rapporter à vos revenus. La banque réalise donc le calcul suivant :

(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.

Plus vos revenus sont importants par rapport à vos charges, plus votre capacité d’emprunt peut s’accroître. Il ne faut toutefois pas dépasser le taux d’endettement maximal.

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 350 000 euros

Voici un tableau indiquant le minimum de revenus requis pour un ménage souhaitant emprunter 350 000€ sur 10 ans, 15 ans, 20 ans, et 25 ans.

Durée du crédit	Taux du crédit (hors assurance)	Mensualité maximale	Salaire mensuel minimum du foyer pour emprunter 350 000 euros	Capacité d’emprunt	Puis-je emprunter 350 000 € avec mon salaire ?
10 ans (120 mois)	1,30 %	3 119 €	9 450 €	350 795 €	Simulation
15 ans (180 mois)	1,45 %	2 165 €	6 560 €	350 043 €	Simulation
20 ans (240 mois)	1,60 %	1 703 €	5 160 €	350 194 €	Simulation
25 ans (300 mois)	1,80 %	1 452 €	4 400 €	350 568 €	Simulation

Simulation à titre indicatif réalisée le 28/06/2022 (taux immobiliers hors assurance)

Tableau de la capacité d'emprunt selon le salaire

Voici un tableau représentant votre capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. La capacité d’emprunt varie selon le salaire mais aussi selon la durée du crédit immobilier et le taux d’intérêt.

Salaire mensuel net du foyer (€)	Mensualité maximale (€)	Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) avec un taux de 1,45 %	Capacité d’emprunt sur 20 ans (€) avec un taux de 1,60 %	Capacité d’emprunt sur 25 ans (€) avec un taux de 1,80 %	Quelle est ma capacité d'emprunt ?
4 250	1 403	226 841	287 997	338 737	Simulation
4 500	1 485	240 099	304 829	358 535	Simulation
5 000	1 650	266 777	338 699	398 373	Simulation
5 250	1 733	280 196	355 737	418 412	Simulation
5 500	1 815	293 454	372 569	438 210	Simulation
6 000	1 980	320 132	406 439	478 047	Simulation
6 500	2 145	346 810	440 309	517 884	Simulation
6 750	2 228	360 229	457 346	537 924	Simulation

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée le 28/06/2022 (taux immobiliers hors assurance)

Ce tableau est présenté à titre indicatif, il se rapproche des conditions que vous pouvez retrouver en banque.

Emprunter 350 000 euros sans apport, est-ce possible ?

En général, non, il n’est pas possible d’emprunter 350 000 euros sans apport. En effet, depuis fin 2019, les le HCSF (Haut conseil de Stabilité Financière) a émis des recommandations envers les banques, qui sont rigoureusement suivies de ces dernières : il s’agit notamment de ne plus proposer de crédit entraînant une durée d’emprunt supérieure à 25 ans ou générant un taux d’endettement au-delà des 33%. Les banques sont donc d’autant plus attentives à l’apport personnel, qui devient indispensable. L’apport personnel vous permet en effet de financer les frais de notaire et de garantie, qui représentent environ 10% du montant de votre prêt. C’est donc le minimum à apporter.

Donc pour emprunter 350 000 euros, il vous faut un apport personnel d’au moins 35 000 euros.

Bien sûr, un apport plus conséquent ne peut avoir qu’un effet positif sur votre dossier et vous permettre d’emprunter une somme moins importante auprès de la banque (en gardant une épargne de sécurité bien sûr).

La banque apprécie d’ailleurs aussi l’apport personnel car il prouve votre implication dans votre projet d’achat, mais aussi une bonne gestion de votre budget (puisque vous épargnez), ainsi qu’une capacité à absorber un éventuel saut de charge si vous montrez une épargne régulière au fil des mois.

Quel salaire pour emprunter 350 000 euros ?

Pour avoir une estimation du salaire minimum pour emprunter 350 000€, nous avons réalisé plusieurs simulations pour un prêt sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Retrouvez ces simulations ci-dessous :

Quel salaire pour un emprunt de 350 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 350 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 9 450€. Votre capacité d’emprunt est alors de 350 795€.

Quel salaire pour un emprunt de 350 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 350 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 6 560€. Votre capacité d’emprunt est alors de 350 043€.

Quel salaire pour un emprunt de 350 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 350 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 5 160€. Votre capacité d’emprunt est alors de 350 194€.

Quel salaire pour un emprunt de 350 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 350 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 4 400€. Votre capacité d’emprunt est alors de 350 568€.