Quel salaire pour emprunter 900 000 euros ?

Pour obtenir crédit immobilier de 900 000€, il faut d’abord avoir l’accord de la banque qui effectue une évaluation complète de votre dossier. Cette analyse consiste à observer votre niveau de revenus, votre comportement bancaire mais également votre apport personnel. La banque effectue ensuite le calcul de votre taux d’endettement, élément décisif pour connaître votre capacité d’emprunt. Selon votre dossier, votre conseiller bancaire vous informe alors de l’obtention de votre prêt immobilier à 900 000€.

Quels facteurs sont analysés pour emprunter 900 000 euros ?

Plusieurs éléments entrent en compte pour emprunter 900 000 euros. Votre situation professionnelle, votre capacité d’emprunt, la durée du crédit immobilier envisagé ou encore le taux d’intérêt en vigueur sont autant de données qui pèsent dans la balance.

Quels revenus pour emprunter 900 000 euros ?

La banque doit connaître vos revenus afin d’évaluer si elle peut vous faire un prêt de 900 000 euros. Le salaire que vous percevez et les différentes sources de revenus que vous pouvez avoir ne sont pas tous comptabilisés de la même façon :

• Vous occupez un poste en CDI et avez passé votre période d’essai, ou vous êtes fonctionnaire : vos revenus sont pris en compte à 100% par la banque, car ils sont réguliers et pérennes.
• Vous êtes indépendant, en CDD, intérimaire, commerçant, chef d’entreprise… : la banque se base sur vos 3 dernières années d’activité ou sur vos 3 derniers bilans comptables afin d’établir la moyenne de vos revenus, de nature plus variable.
• Vous percevez des primes régulières : celles-ci seront aussi prises en compte en prenant en compte vos 3 dernières années.
• Vous dégagez des revenus locatifs : ceux-ci sont également pris en compte par la banque, à hauteur de 70%, les 30% restants constituant une marge de sécurité pour la banque (en cas de vacance locative, d’impayés…)
• Vous percevez des pensions alimentaires : elles ne sont pas prises en compte par la banque.
• Vous percevez des allocations : que ces allocations émanent de la CAF ou de tout autre organisme, celles-ci ne sont pas non plus prises en compte dans vos revenus par la banque.

Le saut de charge, un élément observé par la banque pour emprunter 900 000 euros

La banque va regarder un autre facteur qui est votre saut de charge. Il s’agit de la différence entre le montant de votre loyer actuel, et celui de votre future mensualité de crédit immobilier. Si la différence est minime, inexistante ou négative, alors la banque sera rassurée sur votre capacité à rembourser mensuellement une somme que vous avez déjà l’habitude de verser aujourd’hui. Au contraire, plus la différence s’accroît, plus la banque prend de risque. Elle peut donc, selon votre projet et votre profil, se montrer réticente.

Votre reste à vivre est aussi important

La banque regardera également votre reste à vivre : il s’agit du montant qu’il reste à votre foyer pour vivre, une fois toutes vos dépenses contraintes soustraites, future mensualité de crédit immobilier comprise. Votre reste à vivre doit rester suffisamment confortable et votre nouveau crédit immobilier ne doit pas créer de déséquilibre dans votre budget.

Outre ces facteurs, d’autres vont aussi influer sur votre capacité à emprunter 900 000 euros. Par exemple le calcul de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt. La durée envisagée de votre prêt immobilier compte aussi, dans la mesure où les mensualités d’un crédit de 900 000 euros souscrit sur 10 ans seront naturellement plus élevées que si vous empruntez la même somme sur 20 ans.

Connaître votre capacité d’emprunt

Pour connaître votre capacité d’emprunt, la banque définit votre mensualité maximale. C’est-à-dire la somme que vous êtes capable de rembourser chaque mois selon vos revenus. Le seuil d’endettement maximal de 33% est scrupuleusement respecté par les banques. En effet, en dépassant cette limite, vous risquez une surcharge financière trop importante par rapport à votre rémunération.

Pour calculer la mensualité maximale de votre emprunt, la banque multiplie vos revenus au taux d’endettement maximal de 33%. La formule utilisée pour calculer votre mensualité maximale est la suivante :

Revenus x 33% = mensualité maximale

La mensualité maximale permet d’évaluer votre capacité d’emprunt totale selon la durée que vous envisagez pour votre crédit (nombre de mois) et selon le taux en vigueur. Pour faire une simulation vous-même avec un résultat approchant, vous pouvez faire ce calcul :

Mensualité maximale x nombre de mois = capacité d’emprunt totale.

Comment calculer votre taux d’endettement ?

Pour connaître avec précision votre taux d’endettement, la banque prend en compte votre niveau de charges mensuelles par rapport à votre niveau de revenus nets. Dans vos charges, sont comptées les mensualités de votre crédit immobilier mais aussi toutes les charges incompressibles.

(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.

Plus vos revenus sont importants et plus votre capacité d’emprunt est élevée. Mais attention, comme dit précédemment votre taux d’endettement ne doit pas dépasser le seuil de 33%.

Tableau de la capacité d'emprunt selon le salaire

Voici un tableau indiquant votre capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. La capacité d’emprunt varie en fonction de la rémunération mais aussi de la durée du prêt immobilier et du taux d’intérêts.

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en avril 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Peut-on emprunter 900 000 euros sans apport ?

Il n’est pas vraiment possible d’emprunter 900 000 euros sans apport personnel. En effet, la banque apprécie l’apport car il prouve plusieurs choses : votre capacité d’épargne, la bonne gestion de votre budget et votre implication dans votre projet d’achat, puisque vous engagez vos propres deniers dans l’affaire. Il est aussi une indication sur votre capacité à absorber un éventuel saut de charge. Par ailleurs, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sont toujours suivies par les banques (pas de prêt entraînant un taux d'endettement au-delà de 33% et/ou du durée d’emprunt de plus de 25 ans). Les banques sont donc d’autant plus regardantes sur l’existence d’un apport, qui doit être d’au moins 10% du montant emprunté.

Ainsi, pour emprunter 900 000 euros, votre apport personnel doit être de 90 000 euros au moins.

Vous pouvez bien sûr, proposer un apport d’un montant supérieur, qui permettrait de réduire d’autant le montant à emprunter et serait un atout pour votre dossier. Veillez simplement à garder une épargne de sécurité.

Quel salaire pour emprunter 900 000 euros ?

Pour avoir une estimation du salaire minimum pour emprunter 900 000 €, nous avons réalisé plusieurs simulations en fonction d’un emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 ans, en fonction des taux immobiliers en vigueur.

Voici le rappel de ces estimations ci-dessous :

Quel salaire pour un prêt immo de 900 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 900 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 25 909 €.

Quel salaire pour un prêt immo de 900 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 900 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 19 176 €.

Quel salaire pour un prêt immo de 900 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 900 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 15 987 €.

Quel salaire pour un prêt immo de 900 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 900 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 14 183 €.