Quel salaire pour emprunter 450 000 euros en 2023 ?

Mis à jour le 28 juin 2022

par Abdelkader Diarra - Directeur Commercial

Vous souhaitez faire une demande de prêt immobilier d’un montant de 450 000€ pour financer votre projet mais vous ne savez pas si vos revenus sont suffisants ? La banque détermine la faisabilité de l’opération en évaluant votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement. Découvrez le salaire minimum requis selon la durée du crédit.

Quels sont les critères pris en compte pour emprunter 450 000 euros ?

Plusieurs éléments vont être pris en compte dans l’analyse de la banque pour savoir si vous pouvez emprunter 450 000 euros. Votre situation professionnelle, votre taux d’endettement mais aussi la durée du prêt ou encore le niveau des intérêts du crédit immobilier sont autant de facteurs qui ont leur importance.

Quels revenus pour emprunter 450 000 euros ?

La banque doit connaître le montant, la régularité (et la pérennité) de vos revenus pour savoir quelle somme elle peut vous prêter. Ceux-ci peuvent être de différentes nature, mais toutes vos sources de revenus ne sont pas comptabilisées pour autant.

Voyons ces sources de revenus dans le détail :

• Votre salaire si vous êtes fonctionnaire ou occupez un emploi en CDI (période d’essai passée) : celui-ci est pris en compte à 100% par la banque, car il s’agit de rentrées d’argent régulières.
• Vos revenus en tant qu’intérimaire, chef d’entreprise, indépendant, commerçant, ou si vous exercez un emploi en CDD : la banque fait la moyenne de vos 3 dernières années d’activité ou prend en compte vos 3 derniers bilans comptables. En effet, vos revenus sont variables selon les mois.
• Vos primes régulières : elles sont prises en compte par la banque, là encore sur la base de vos 3 dernières années de primes.
• Vos revenus locatifs : ils sont aussi comptabilisés dans vos revenus, mais uniquement à hauteur de 70%. Les 30% restants sont une marge de sécurité que prévoit la banque pour d'éventuels impayés ou encore une vacance locative…
• Vos allocations (CAF ou autre organisme ) : aucune allocation n’est prise en compte dans vos revenus.
• Vos pensions alimentaires : elles ne sont pas non plus prises en compte dans vos sources de revenus.

Votre reste à vivre est aussi analysé par la banque

Le reste à vivre, c’est le montant qu’il vous reste pour vivre une fois toutes vos charges déduites. Il s’agit d’une notion complémentaire au taux d’endettement (sur lequel nous reviendrons plus tard). La banque évalue donc la somme qu’il vous reste une fois toutes vos dépenses contraintes passées, en y ajoutant votre future mensualité de crédit immobilier. Votre reste à vivre doit être suffisamment confortable pour ne pas mettre en péril votre équilibre budgétaire.

Pour emprunter 450 000 euros, votre saut de charge est également observé

Le saut de charge, c’est la différence entre le montant que vous payez actuellement pour vous loger (votre loyer actuel par exemple), et celui de votre future mensualité de crédit immobilier. Si la différence est très faible, nulle, voire négative, cet élément sera positif pour votre dossier : une charge mensuelle que vous assumez déjà aujourd’hui sans déséquilibre budgétaire pourrait être assumée demain dans le cadre de votre crédit immobilier de 450 000 euros. A l’inverse, un saut de charge important peut entraîner une réticence de la banque, qui prendrait plus de risques (selon votre profil et votre projet).

D’autres éléments vont entrer en ligne de compte outre le saut de charge, le reste à vivre, ou la régularité et le niveau de vos revenus. Il s’agit notamment du calcul de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt, mais aussi de la durée du crédit immobilier, par exemple : en effet, emprunter 450 000 euros sur 10 ans n’implique pas les mêmes mensualités qu’emprunter cette somme sur 25 ans.

Le calcul du taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt

Lors de la réalisation d’une acquisition immobilière dans le neuf ou l’ancien, une simulation de votre capacité d’achat permet de faciliter l’orientation de votre projet. Pour emprunter 450 000€, vos revenus doivent être suffisants pour pouvoir supporter vos mensualités. C’est votre taux d’endettement maximal qui détermine votre capacité d’emprunt. Le taux d’endettement maximal est équivalent à 33% de vos revenus. La banque vérifie que ce seuil d’endettement n’est pas dépassé avant d’octroyer d’un crédit immobilier, et inclut dans son calcul les futures mensualités de votre prêt.

Pour définir votre taux d’endettement crédit immobilier compris, la formule est la suivante :

Charges + Mensualité du prêt immobilier / Revenus de l’emprunteur = taux d’endettement

Plusieurs charges peuvent être prises en compte dans votre taux d’endettement parmi lesquelles :

• Le remboursement d’un crédit à la consommation
• Les loyers persistants après le crédit et les autres prêts immobiliers éventuels
• Une pension alimentaire

Dans le tableau ci-dessus : il s’agit de la capacité d’emprunt maximale au taux d’endettement maximal. Pour un calcul prenant en compte les spécificités de votre projet d’emprunt de 450 000 euros ainsi que votre profil d’emprunteur, vous pouvez vous tourner vers un courtier qui, dans le cadre de son accompagnement, pourra évaluer votre capacité d’achat.

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 450 000 euros

Ce tableau représente le revenu minimum requis pour un ménage souhaitant souscrire un prêt immobilier d’un montant de 450 000€ sur des durées de 10 ans, 15 ans, 20 ans, et 25 ans.

Simulation à titre indicatif réalisée le 28/06/2022 (taux immobiliers hors assurance)

Dans le tableau ci-dessus : il s’agit de la capacité d’emprunt maximale au taux d’endettement maximal. Pour un calcul prenant en compte les spécificités de votre projet d’emprunt de 450 000 euros ainsi que votre profil d’emprunteur, vous pouvez vous tourner vers un courtier qui, dans le cadre de son accompagnement, pourra évaluer votre capacité d’achat.

Tableau de la capacité d'emprunt selon le salaire

Vous retrouverez dans le tableau ci-dessous les montants maximums d’emprunt en fonction des revenus d’un foyer.

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée le 28/06/2022 (taux immobiliers hors assurance)

Puis-je emprunter 450 000 euros sans apport personnel ?

Il est extrêmement difficile de se passer d’apport personnel pour un emprunt immobilier. D’abord, les banques suivent les recommandations du Haut conseil de stabilité financière, ne proposant plus de prêt immobilier entraînant un taux d’endettement au-delà des 33% et/ou sur une durée d’emprunt supérieure à 25 ans. Elles sont donc aussi très attentives à l’apport personnel, et un minimum de 10% est requis, afin de couvrir au moins les frais de notaire et de garantie.

Ainsi, pour emprunter 450 000 euros, votre minimum d’apport personnel doit être de 45 000 euros.

Ensuite, l’apport personnel peut aussi vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt, d’autant plus si vous dépassez les 10% demandés.

Enfin, cet apport permet de rassurer la banque car il témoigne de votre effort d’épargne et donne des indications sur votre capacité à assumer un “saut de charge” entre votre loyer actuel et les futures mensualités de crédit immobilier.

Quel salaire pour emprunter 450 000€ ?

Quel salaire pour un crédit immobilier de 450 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 450 000€ sur 10 ans, il faut un salaire mensuel minimum de 12 140€. Votre capacité d’emprunt est de 450 556€

Quel salaire pour un crédit immobilier de 450 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 450 000€ sur 15 ans, il faut un salaire mensuel minimum de 8 750€. Votre capacité d’emprunt est de 450 933€.

Quel salaire pour un crédit immobilier de 450 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 450 000€ sur 20 ans, il faut un salaire annuel minimum de 6 650€. Votre capacité d’emprunt est alors de 450 572€

Quel salaire pour un crédit immobilier de 450 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 450 000€ sur 25 ans, il faut un salaire annuel minimum de 5 650€. Votre capacité d’emprunt est alors de 450 282€.