Quel salaire faut-il pour un emprunt de 300 000 euros en 2024 ?

Lorsque vous souhaitez réaliser un emprunt de 300 000 € afin de financer votre projet immobilier, sachez que c’est votre dossier qui est d’abord étudié par la banque avant de vous octroyer un prêt. Ce dossier comporte plusieurs éléments tels que vos revenus, votre apport personnel ou vos relevés de compte.

Ils sont chacun épluchés afin de connaître votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Pour se protéger en cas de défaillance de remboursement, la banque réalise le calcul de votre endettement pour vérifier la faisabilité de votre projet.

Quels critères pour emprunter 300 000 euros ?

Pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 euros, la banque va se livrer à différents calculs et analyser de près votre dossier d’emprunteur. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte et vont motiver la décision de la banque. Vos revenus, mais aussi votre taux d’endettement ou encore les taux immobiliers au moment de votre demande d’emprunt pèsent dans la balance.

Les revenus pris en compte

La banque va analyser vos revenus pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 euros. Nous avons bien dit revenus et non salaire, car vos rentrées d’argent peuvent être de différentes natures. Voici donc comment vos ressources sont prises en compte par la banque pour votre projet de crédit immobilier.

• Vous occupez un poste de fonctionnaire ou êtes en CDI hors période d’essai : votre salaire étant régulier et pérenne, la banque le prend en compte à 100% pour effectuer ses calculs.
• Vous êtes indépendant, chef d’entreprise, intérimaire ou en CDD, commerçant… : la banque fait la moyenne de vos 3 dernières années d’activité : en effet, vos revenus sont par nature différents d’un mois à l’autre.
• Vous percevez des primes régulières : là encore, celles-ci sont prises en compte sur la base d’une moyenne des 3 dernières années.

Mais les revenus que vous dégagez de votre activité professionnelle ne sont peut-être pas les seuls que vous percevez : concernant les autres types de revenus, certains sont pris en compte par la banque, d’autres non.

• Vous percevez des revenus locatifs : la banque les prend en compte. Elle ne retiendra néanmoins dans ses calculs que 70% de vos revenus locatifs. Les 30% restants correspondent à une marge de sécurité (qui peut représenter d’éventuels impayés par exemple, ou une vacance locative).
• Vous percevez des allocations : qu’il s’agisse d’allocations émanant de la CAF ou de tout autre organisme, ou encore d’une pension alimentaire, ces revenus ne seront pas pris en compte par la banque.

Le reste à vivre pour évaluer votre solvabilité

Le reste à vivre, c’est la somme qu’il vous reste une fois toutes vos dépenses contraintes passées, au mois le mois. Dans ces dépenses contraintes, la banque va ajouter la future mensualité de crédit immobilier que vous auriez si votre emprunt de 300 000 euros était accepté. Ainsi, sa décision ne sera bien sûr pas la même, selon qu’il vous reste 100 ou 1 000 euros pour vivre une fois ces prélèvements mensuels effectués, et selon la composition de votre foyer. Le reste à vivre est ainsi une donnée essentielle, complémentaire au taux d’endettement dont allons parler tout à l’heure.

Le saut de charge

La banque va aussi regarder ce que l’on appelle le saut de charge. Il s’agit de la différence entre le montant que vous payez aujourd’hui pour vous loger (votre loyer actuel), et votre future mensualité de crédit immobilier. Si cette différence est infime, de zéro, voire négative, alors c’est un bon point pour votre dossier. A l’inverse, plus cette différence est importante, plus la banque prend un risque à vous octroyer ce prêt. Il est donc possible, selon votre profil, qu’elle se montre réticente.

Outre le saut de charge, le reste à vivre, ainsi que la nature et la pérennité de vos revenus, la banque s’attardera sur d’autres éléments afin de savoir si elle peut vous octroyer ce prêt immobilier de 300 000 euros. Elle regardera ainsi votre taux d’endettement et la capacité d’emprunt qui en découle. Votre capacité à emprunter 300 000 euros dépendra aussi de la durée du crédit : en effet, emprunter une certaine somme sur 10 ans ne demande pas le même niveau de mensualités qu’emprunter la même somme sur 20 ans.

Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

Pour se faire une idée de votre capacité d’emprunt, la banque doit dans un premier temps connaître la charge maximale mensuelle que vous pouvez supporter. Afin d’éviter une surcharge rendant votre situation financière, l’endettement maximal est fixé à 33% de vos revenus. Votre salaire doit vous permettre d’assumer le coût de votre crédit immobilier sans dépasser la limite autorisée.

Le taux d’endettement appliqué par les banques permet de déterminer la mensualité maximale à rembourser chaque mois mais aussi, avec d’autres éléments, votre capacité d’emprunt maximale. En prenant en compte tout ce qui compose vos revenus, la formule pour déterminer la mensualité maximale est la suivante :

Revenus x 33% = mensualité maximale

Ensuite, vous pouvez avoir une première idée de votre capacité d’emprunt totale en multipliant cette mensualité maximale par la durée envisagée pour votre prêt (nombre de mois).

Mensualité maximale x nombre de mois = capacité d’emprunt totale.

Cette formule permet de calculer la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier sur x mois en fonction de la mensualité maximale que peut supporter votre salaire. Mais elle ne permet pas un calcul qui reflète totalement la réalité car il manque notamment le taux immobilier appliqué selon la durée, qui fait varier cette capacité d’emprunt.

Calculer votre taux d’endettement

Pour calculer votre taux d’endettement en prenant en compte votre future mensualité de prêt, il faut prendre en compte vos charges récurrentes (fixes) tels que le loyer (s’il est maintenu après le crédit immobilier), ou encore d’éventuelles mensualités de crédit à la consommation si vous en avez un.

Le calcul réalisé par la banque est le suivant :

(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.

Plus vos revenus sont importants, plus votre capacité d’emprunt peut s’élever, mais il ne faut pas dépasser le taux d’endettement maximal.

Tableau de la capacité d'emprunt selon le salaire

Voici un tableau représentant votre capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. La capacité d’emprunt varie selon le salaire mais aussi selon la durée et le taux d’intérêts du crédit immobilier.

Capacité d'emprunt selon votre salaire - avril 2024

Salaire mensuel net du foyer (€)	Mensualité maximale (€)	Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) taux de 3,85 %	Capacité d’emprunt sur 20 ans (€) taux de 3,90 %	Capacité d’emprunt sur 25 ans (€) taux de 4,05 %	Quelle est ma capacité d'emprunt ?
4 000	1 320	187 184	224 016	251 777	Simulation
4 500	1 485	210 582	252 018	283 249	Simulation
5 000	1 650	233 980	280 019	314 722	Simulation
5 500	1 815	257 378	308 021	346 194	Simulation
6 000	1 980	280 776	336 023	377 666	Simulation
6 500	2 145	304 174	364 025	409 138	Simulation

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en avril 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Ce tableau est présenté à titre indicatif, il se rapproche des conditions que vous pouvez retrouver en banque. En vous tournant vers la banque qui observe vos revenus fixes, vous pourrez connaître votre capacité d’emprunt exacte.

Quel apport pour emprunter 300 000 euros en 2023 ?

Non, vous ne pouvez pas emprunter 300 000 euros sans apport. En effet, il vous faut apporter au moins l’équivalent des frais de notaire et de garantie, ce qui correspond en général à environ 10%. Pour emprunter 300 000 euros, vous devez donc prévoir un apport personnel de 30 000 euros.

Cet apport prouve votre effort d’épargne auprès de la banque et montre votre implication dans votre projet d’achat immobilier. Mais il montre aussi une bonne gestion de votre budget et une capacité à absorber un éventuel saut de charge. De plus, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sont toujours suivies par les banques : il s’agit de ne plus proposer d’emprunt entraînant un taux d’endettement supérieur à 33% ou une durée d’emprunt supérieure à 25 ans.

L’apport personnel devient donc une donnée très importante pour obtenir un crédit immobilier de 300 000 euros. Vous pouvez d’ailleurs dépasser les 10% d’apport pour mettre un maximum de chances de votre côté et réduire le montant à emprunter (donc augmenter votre capacité d’achat), tout en conservant toujours une épargne de sécurité.

Quel salaire pour emprunter 300 000 euros selon la durée d'emprunt ?

Pour avoir une estimation du salaire minimum pour emprunter 300 000 €, nous avons réalisé plusieurs simulations en fonction d’un emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Ces estimations sont rappelées ci-dessous :

Quel salaire pour emprunter 300 000 € sur 10 ans ?

Pour emprunter 300 000 € sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 8 636 €.

Quel salaire pour emprunter 300 000 € sur 15 ans ?

Pour emprunter 300 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 6 392 €.

Quel salaire pour emprunter 300 000 € sur 20 ans ?

Pour emprunter 300 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 5 329 €.

Quel salaire pour emprunter 300 000 € sur 25 ans ?

Pour emprunter 300 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 4 728 €.