Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

Lorsque vous souhaitez réaliser un emprunt de 300 000 € afin de financer votre projet immobilier, sachez que c’est votre dossier qui est d’abord étudié par la banque avant de vous octroyer un prêt. Ce dossier comporte plusieurs éléments tels que vos revenus, votre apport personnel ou vos relevés de compte. Ils sont chacun épluchés afin de connaître votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Pour se protéger en cas de défaillance de remboursement, la banque réalise le calcul de votre endettement pour vérifier la faisabilité de votre projet.

Comment emprunter 300 000 euros ? Quels sont les facteurs ?

Pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 euros, la banque va se livrer à différents calculs et analyser de près votre dossier d’emprunteur. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte et vont motiver la décision de la banque. Vos revenus, mais aussi votre taux d’endettement ou encore les taux immobiliers au moment de votre demande d’emprunt pèsent dans la balance.

Quels revenus sont pris en compte ?

La banque va analyser vos revenus pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 euros. Nous avons bien dit revenus et non salaire, car vos rentrées d’argent peuvent être de différentes natures. Voici donc comment vos ressources sont prises en compte par la banque pour votre projet de crédit immobilier.

• Vous occupez un poste de fonctionnaire ou êtes en CDI hors période d’essai : votre salaire étant régulier et pérenne, la banque le prend en compte à 100% pour effectuer ses calculs.
• Vous êtes indépendant, chef d’entreprise, intérimaire ou en CDD, commerçant… : la banque fait la moyenne de vos 3 dernières années d’activité : en effet, vos revenus sont par nature différents d’un mois à l’autre.
• Vous percevez des primes régulières : là encore, celles-ci sont prises en compte sur la base d’une moyenne des 3 dernières années.

Mais les revenus que vous dégagez de votre activité professionnelle ne sont peut-être pas les seuls que vous percevez : concernant les autres types de revenus, certains sont pris en compte par la banque, d’autres non.

• Vous percevez des revenus locatifs : la banque les prend en compte. Elle ne retiendra néanmoins dans ses calculs que 70% de vos revenus locatifs. Les 30% restants correspondent à une marge de sécurité (qui peut représenter d’éventuels impayés par exemple, ou une vacance locative).
• Vous percevez des allocations : qu’il s’agisse d’allocations émanant de la CAF ou de tout autre organisme, ou encore d’une pension alimentaire, ces revenus ne seront pas pris en compte par la banque.

Emprunter 300 000 euros : le reste à vivre compte aussi

Le reste à vivre, c’est la somme qu’il vous reste une fois toutes vos dépenses contraintes passées, au mois le mois. Dans ces dépenses contraintes, la banque va ajouter la future mensualité de crédit immobilier que vous auriez si votre emprunt de 300 000 euros était accepté. Ainsi, sa décision ne sera bien sûr pas la même, selon qu’il vous reste 100 ou 1 000 euros pour vivre une fois ces prélèvements mensuels effectués, et selon la composition de votre foyer. Le reste à vivre est ainsi une donnée essentielle, complémentaire au taux d’endettement dont allons parler tout à l’heure.

Le saut de charge, donnée prise en compte pour emprunter 300 000 euros

La banque va aussi regarder ce que l’on appelle le saut de charge. Il s’agit de la différence entre le montant que vous payez aujourd’hui pour vous loger (votre loyer actuel), et votre future mensualité de crédit immobilier. Si cette différence est infime, de zéro, voire négative, alors c’est un bon point pour votre dossier. A l’inverse, plus cette différence est importante, plus la banque prend un risque à vous octroyer ce prêt. Il est donc possible, selon votre profil, qu’elle se montre réticente.

Outre le saut de charge, le reste à vivre, ainsi que la nature et la pérennité de vos revenus, la banque s’attardera sur d’autres éléments afin de savoir si elle peut vous octroyer ce prêt immobilier de 300 000 euros. Elle regardera ainsi votre taux d’endettement et la capacité d’emprunt qui en découle. Votre capacité à emprunter 300 000 euros dépendra aussi de la durée du crédit : en effet, emprunter une certaine somme sur 10 ans ne demande pas le même niveau de mensualités qu’emprunter la même somme sur 20 ans.

Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

Pour estimer votre capacité d’emprunt, la banque doit dans un premier temps connaître la charge maximale mensuelle que vous pouvez supporter. Afin d’éviter une surcharge rendant votre situation financière, l’endettement maximal est fixé à 33% de vos revenus. Votre salaire doit vous permettre d’assumer le coût de votre crédit immobilier sans dépasser la limite autorisée.

Le taux d’endettement appliqué par les banques permet de déterminer la mensualité maximale à rembourser chaque mois mais aussi, avec d’autres éléments, votre capacité d’emprunt maximale. En prenant en compte tout ce qui compose vos revenus, la formule pour déterminer la mensualité maximale est la suivante :

Revenus x 33% = mensualité maximale

Ensuite, vous pouvez avoir une première idée de votre capacité d’emprunt totale en multipliant cette mensualité maximale par la durée envisagée pour votre prêt (nombre de mois).

Mensualité maximale x nombre de mois = capacité d’emprunt totale.

Cette formule permet de calculer la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier sur x mois en fonction de la mensualité maximale que peut supporter votre salaire. Mais elle ne permet pas un calcul qui reflète totalement la réalité car il manque notamment le taux immobilier appliqué selon la durée, qui fait varier cette capacité d’emprunt.

Calculer votre taux d’endettement

Pour calculer votre taux d’endettement en prenant en compte votre future mensualité de prêt, il faut prendre en compte vos charges récurrentes (fixes) tels que le loyer (s’il est maintenu après le crédit immobilier), ou encore d’éventuelles mensualités de crédit à la consommation si vous en avez un.

Le calcul réalisé par la banque est le suivant :

(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.

Plus vos revenus sont importants, plus votre capacité d’emprunt peut s’élever, mais il ne faut pas dépasser le taux d’endettement maximal.

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 300 000 euros

Voici un tableau faisant apparaître le salaire minimum nécessaire pour un foyer souhaitant emprunter 300 000€ sur 10 ans, 15 ans, 20 ans, et 25 ans.

Durée du crédit	Taux du crédit (hors assurance)	Mensualité maximale	Salaire mensuel minimum du foyer pour emprunter 300 000 euros	Capacité d’emprunt
10 ans (120 mois)	0,85 %	2 609 €	7 905 €	300 041 €
15 ans (180 mois)	1,05 %	1 803 €	5 463 €	300 152 €
20 ans (240 mois)	1,25 %	1 414 €	4 284 €	300 127 €
25 ans (300 mois)	1,45 %	1 193 €	3 615 €	300 057 €

Simulation à titre indicatif réalisée le 30/11/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Tableau de la capacité d'emprunt selon le salaire

Voici un tableau représentant votre capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. La capacité d’emprunt varie selon le salaire mais aussi selon la durée et le taux d’intérêts du crédit immobilier.

Salaire mensuel net du foyer (€)	Mensualité maximale (€)	Capacité d’emprunt sur 10 ans (€) avec un taux de 0,85%	Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) avec un taux de 1,05 %	Capacité d’emprunt sur 20 ans (€) avec un taux de 1,25 %
1 200	396	45 541	65 924	84 053
1 500	495	56 926	82 404	105 066
1 700	561	64 516	93 392	119 074
2 000	660	75 902	109 873	140 088
2 500	825	94 877	137 341	175 110
3 000	990	113 852	164 809	210 131
3 500	1 155	132 828	192 277	245 153
4 000	1 320	151 803	219 745	280 175
4 500	1 485	170 779	247 213	315 197
5 000	1 650	189 754	274 681	350 219
5 500	1 815	208 729	302 149	385 241
6 000	1 980	227 705	329 618	420 263
6 500	2 145	246 680	357 086	455 285
7 000	2 310	265 656	384 554	490 307

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée le 26/11/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Ce tableau est présenté à titre indicatif, il se rapproche des conditions que vous pouvez retrouver en banque. En vous tournant vers la banque qui observe vos revenus fixes, vous pourrez connaître votre capacité d’emprunt exacte.

Emprunter 300 000 euros sans apport, possible ?

Non, vous ne pouvez pas emprunter 300 000 euros sans apport. En effet, il vous faut apporter au moins l’équivalent des frais de notaire et de garantie, ce qui correspond en général à environ 10%.

Pour emprunter 300 000 euros, vous devez donc prévoir un apport personnel de 30 000 euros.

Cet apport prouve votre effort d’épargne auprès de la banque et montre votre implication dans votre projet d’achat immobilier. Mais il montre aussi une bonne gestion de votre budget et une capacité à absorber un éventuel saut de charge. De plus, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sont toujours suivies par les banques : il s’agit de ne plus proposer d’emprunt entraînant un taux d’endettement supérieur à 33% ou une durée d’emprunt supérieure à 25 ans. L’apport personnel devient donc une donnée très importante pour obtenir un crédit immobilier de 300 000 euros. Vous pouvez d’ailleurs dépasser les 10% d’apport pour mettre un maximum de chances de votre côté et réduire le montant à emprunter (donc augmenter votre capacité d’achat), tout en conservant toujours une épargne de sécurité.

Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

Pour avoir une estimation du salaire minimum pour emprunter 300 000€, nous avons réalisé plusieurs simulations en fonction d’un emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Ces estimations sont rappelées ci-dessous :

Quel salaire pour emprunter 300 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 300 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 7 905€. Votre capacité d’emprunt est alors de 300 041€.

Quel salaire pour emprunter 300 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 300 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 5 463€. Votre capacité d’emprunt est alors de 300 152€.

Quel salaire pour emprunter 300 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 300 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 4 284€. Votre capacité d’emprunt est alors de 300 127€.

Quel salaire pour emprunter 300 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 300 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 3 615€. Votre capacité d’emprunt est alors de 300 057€.