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Immobilier, les conditions de plus en plus favorables aux acheteurs

Rédigé par Empruntis le 13/11/2009

Immobilier, les conditions de plus en plus favorables aux acheteurs

Où en est actuellement le marché immobilier ? C’est à cette question que nous avons tenté de répondre lors de notre dernière conférence de presse. Et la réponse est claire : entre baisse des prix et celle des taux d’intérêt, les conditions d’emprunt sont de plus en plus favorables aux emprunteurs. L’exemple est limpide. Pour un emprunt de 150 000 € sur 20 ans contracté en juin 2009, la baisse des taux d’intérêt observée entre octobre 2008 et la fin du premier semestre 2009 (-1.10%) aura permis une baisse du coût total du crédit de 22.7%. Un allègement qui, en prime, ne tient pas compte de la baisse des prix. Ce cas de figure, nous l’avons présenté aux journalistes en septembre dernier, période marquant le deuxième temps fort immobilier de l’année après celui de mars. L’objectif de la conférence était de revenir sur tous les indicateurs du marché, en premier lieu les transactions.

Des ventes en baisse

Et là, le constat est moins brillant. Si les taux évoluent de manière favorable, les transactions continuent elles, à l’inverse, de dégringoler. Après un sérieux coup d’arrêt enregistré au quatrième trimestre 2008, elles s’établissaient en mars sur douze mois à 600 000 unités, contre 800 000 un an plus tôt. De son côté, la production de crédits à l’habitat accuse la même tendance baissière pour se situer à 90 milliards d’euros en avril 2009, soit son niveau d’il y a cinq ans. Ce résultat marque une chute de 42% depuis le pic de novembre 2006, époque où la production atteignait près de 160 milliards d’euros. La bonne nouvelle, c’est que cet indicateur commence à se redresser. Selon les dernières statistiques communiquées par la Banque de France, les ménages ont emprunté aux banques 82,8 milliards d’euros sur douze mois en septembre, contre 81,2 milliards le mois précédent. Les prochains mois devraient s’inscrire dans cette tendance, conséquence à la fois de l’allégement des conditions d’emprunt par les banques et du rebond de la demande de crédits immobiliers.

Accélération de la baisse des prix en 2009

Ce « rebond de la demande », la baisse des prix y a contribué. Le mouvement devrait atteindre -12% en 2009, un rythme supérieur donc aux 9.9% de baisse enregistrés l’an dernier . Mieux, cette baisse a pour effet de réduire l’écart entre l’indice des prix et le revenu disponible brut par ménage. Le retour à une situation où ces deux variables seraient quasiment au même niveau - contexte qui prévalait avant 2000 - est toutefois à exclure. La faute à la forte hausse des prix enregistrée entre 1997 et 2007 (+137%). Le recul des prix n’en reste pas moins réel, une aubaine pour les acheteurs. Les promoteurs/vendeurs pourront eux se consoler avec des délais d’écoulement moins longs. Il fallait en effet au premier trimestre 2009 16 mois en moyenne pour vendre un bien neuf, contre 20 au troisième trimestre 2008. Mécaniquement, l’encours de logements neufs tend lui aussi à diminuer pour s’établir désormais au même niveau que le délai d’écoulement. Un autre indicateur est en reflux, il s’agit de la durée d’emprunt. Au premier trimestre 2009, la durée atteignait 20,1 années, un résultat qui confirme la tendance baissière amorcée depuis le deuxième trimestre 2008 (21,6 années). La raison en est double : d’une part, les banques se montrent réticentes à allonger la durée des prêts qu’ils accordent à leurs clients ; de l’autre, les acquéreurs se montrent plus prudents - crise oblige - et préfèrent investir sur des durées moins longues.

La BCE, à l’origine de la baisse des taux d’intérêt

Indépendamment de la baisse des prix et du redressement de la production, un autre élément favorise les acquéreurs : la baisse des taux immobiliers. Au 16 novembre, ils se situaient à 3.90% sur 15 ans et 4.00% sur 20 ans, contre respectivement 5.30% et 5.40% en octobre 2008. L’explication tient à la politique d’assouplissement opérée par la Banque centrale européenne (BCE). En abaissant ses taux directeurs au niveau historique de 1%, l’institution monétaire a fait reculer l’Euribor 3 mois et les OAT 15 ans, les indices de référence sur lesquelles sont assis les taux d’intérêt bancaires. Du coup, les établissements prêteurs ont pu plus facilement développer leurs activités de transformation, c’est-à-dire le fait d’emprunter à court terme pour prêter ensuite à long terme aux particuliers et aux entreprises.

Des conditions de prêt intéressantes

Pour les acheteurs, les conséquences de la baisse des taux d’intérêt sont nettes. D’une part, elle a resolvabilisé les dossiers exclus par le précédent relèvement des taux ; de l’autre, elle a permis aux emprunteurs de réaliser des économies sur le coût du crédit et la mensualité. Un exemple ? Un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4.00% permet un gain de 153 € sur la mensualité et de 36 730 € sur le coût du crédit par rapport à octobre 2008. Les ménages qui ont emprunté avant la baisse des taux (à des conditions beaucoup moins favorables qu’aujourd’hui donc) peuvent également en profiter en renégociant leurs crédits. De manière générale, pour que l’opération soit vraiment intéressante, il faut que l’écart entre le taux d’origine et le taux actuel soit de 0.8%.

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