Crédit Immobilier : ces 6 fake news ne doivent pas vous empêcher d'acheter votre premier bien

Taux Empruntis relevés le 06/05/2024

Vous achetez votre tout premier bien immobilier : stress, interrogation voire découragement s’invitent peut-être dans votre démarche… Avant de laisser place au bonheur de devenir propriétaire de ce "home sweet home" bien mérité !

Ça, c’est pour ceux qui osent se lancer… Car avec le nombre de fake news et autres idées reçues qui circulent, vous pouvez aussi avoir envie d’abandonner. Voire de ne jamais vous lancer !

Mais ces idées reçues méritent-elles tout l’intérêt qu’on leur porte ?

Couple de plus de 40 ans ayant une épargne plus que confortables et des revenus astronomiques : ce serait là, l’unique option pour accéder au crédit immobilier, si l’on écoute ces fameuses rumeurs. Alors il est grand temps de démêler le vrai du faux ! C’est justement ce que vous propose Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis, dans son décryptage du mois.

 

Idée reçue n°1 : pas d’apport ? Pas de crédit !

✔️ Malheureusement… c’est (presque) vrai

Certes, nous avons connu des années pendant lesquelles on pouvait emprunter sans apport, où que l’on achète et quel que soit le projet. Mais depuis 3 ans voilà : ce n’est plus vraiment le cas.

Acheter son premier bien sans avoir mis un euro de côté est devenu difficile. Les banques sont de moins en moins nombreuses à accepter de financer les frais annexes en plus du bien (les fameux frais de notaire, de garantie et de dossier). De plus, elles se montrent toujours plus sélectives.

Ainsi, si vous n’êtes pas en mesure de présenter un apport, la banque ne doit pas y voir le signe d’une mauvaise gestion financière (un caractère trop dépensier) ou une absence de marge de manœuvre dans le budget. En effet ! La banque va calculer votre saut de charge : c’est-à-dire la différence entre votre loyer actuelle, et la somme de votre future mensualité et de votre épargne mensuelle, pour évaluer cette marge de manœuvre.

👉 MAIS ! Les solutions de financement dites à 110 % existent toujours.

Au 1^er trimestre, grâce à l’accompagnement de nos courtiers, des profils de primo-accédants ont pu concrétiser leur projet :

• 7 % des moins de 30 ans ont emprunté sans apport ;
• 5 % des 30/39 ans ;
• 2 % des 40/49 ans ;
• 7 % des plus de 50 ans.

Il s’agit donc de trouver la banque qui accepte de vous financer sans apport.

Il faut aussi jouer la transparence et justifier la situation : par exemple, pour un banquier, avoir 40 ans et pas 1 € d’épargne se justifie peut-être par des événements de vie : divorce, étude des enfants… 

Autre situation, le sans apport choisi : dans ce cas, tout est affaire de négociation avec les banques, très sensibles à l’épargne résiduelle après projet. On peut donc négocier de ne pas engager toute son épargne dans l’apport, et peut-être même bénéficier d’une réduction sur le taux du prêt immobilier !

Idée reçue n°2 : si t’as pas 60 000 €, inutile d’espérer devenir propriétaire

❌ Fake News ! C’est le montant du projet qui compte

D’ailleurs, les moins de 30 ans ont en moyenne 35 753 € d’apport sur ce premier trimestre 2023. La question n’est pas de savoir quel montant d’apport est imposé pour emprunter, mais ce que l’on veut acheter, avec quelle capacité d’emprunt et à quel prix.

Les prix ont fortement augmenté ces dernières années, mais pas les revenus des emprunteurs. Conséquence : leur capacité d’emprunt n’a pas évolué au même rythme. Elle s’est même contractée depuis un an, à cause de la hausse des taux.

Par exemple :

• les moins de 30 ans empruntaient en moyenne à 1,21 % sur 291 mois au 1er trimestre 2022, contre 2,72 % sur 293 mois au 1er trimestre 2023 ;
• les trentenaires empruntaient sur 289 mois au taux moyen de 1,16% contre 2,68 % aujourd’hui sur la même durée ;
• les quadras ont vu leur taux moyen passer de 1,13 % à 2,59 % sur une durée à peu près constante (273 mois en 2022 et 275 mois en 2023) ;
• les plus de 50 ans empruntent au taux moyen de 2, 57 % contre 1,03 % auparavant, sur une durée quasi constante également (235 mois en 2022 et 231 mois en 2023).

Evolution des conditions d'emprunt selon les profils

Profil	Taux immobilier 1er trimestre 2022	Taux immobilier au 1er trimestre 2023	Durée d’emprunt 1er trimestre 2022	Durée d’emprunt au 1er trimestre 2023
- 30 ans	1,21 %	2,72 %	291 mois	293 mois
Trentenaires	1,16 %	2,68 %	289 mois	289 mois
Quadras	1,13 %	2,59 %	273 mois	275 mois
+ 50 ans	1,03 %	2,57 %	235 mois	231 mois

Source : Etre primo-accédant en 2023, mythe ou réalité, étude Empruntis.  

Idée reçue n°3 : les banques veulent plus de 20 % d’apport personnel

❌  Fake News ! Les banques exigent de l’apport pour payer les frais afin de se protéger et de protéger l’emprunteur.

En effet ! Si vous revendez rapidement à cause d’un aléa de la vie comme un divorce, une mutation ou une perte d’emploi, il est peu probable que la plus-value de la revente de votre bien couvre les frais de 10 %, étant donnée l’évolution actuelle.

Or ce reste de dette n’est ni bon pour vous, ni bon pour la banque.

Cependant, au-delà des frais, les exigences sont l’exception plus que la règle. C’est souvent le montant du projet qui justifie l’augmentation de l’apport. Par exemple quand la capacité d’emprunt ne suffit pas pour s’offrir le bien convoité ou nécessaire, ou lorsque l’on veut réduire le coût du financement car avec la hausse des taux, l’impact d’un crédit n’est plus le même.

D’ailleurs, la part de l’apport varie en fonction de l’âge, signe qu’il ne s’agit pas d’une exigence des banques mais d’une question de profil et de projet :

• les moins de 30 ans ont un apport qui représente 14 % de l’enveloppe vs 11 % en 2022 ;
• les trentenaires ont un taux d’apport de 20 % vs 12% en 2022 ;
• les quadras ont un taux d’apport de 27 % en hausse significative par rapport à 2022 (+ 7 points) ;
• les 50 ans et plus ont un taux d’apport de 30 %, stable.

Idée reçue n°4 : les jeunes payent leur crédit plus cher que les seniors

❌ Fake News ! C’est une question de profil, pas une question d’âge.

Les barèmes de taux de crédit immobiliers sont établis selon différents critères, mais pas par rapport à l’âge Le premier est le nombre d’emprunteurs et leurs revenus. Ensuite, le taux peut varier en fonction du montant de votre apport personnel, ou de votre épargne résiduelle. Le projet ou le montant du projet peut aussi faire varier le taux, pour certaines banques.

Mais pas l’âge !

Si les plus de 50 ans payent moins cher leur crédit que des jeunes, c’est parce que leurs revenus sont plus élevés.

D’ailleurs, lorsque l'on compare les plus de 50 ans sans apport ayant un revenu moyen de 3 459 €, assez proche du revenu moyen des moins de 30 ans (3 349 €), les conditions de financement sont meilleures pour les jeunes :

• pour les moins de 30 ans avec ou sans apport : 2,72% en moyenne sur 293 mois ;
• pour les moins de 30 ans sans apport avec des revenus de 3 094 € : 2,87 % en moyenne sur 295 mois ;
• pour les 50 ans et plus sans apport : 2,9 % en moyenne sur 274 mois.

Les banques n’ont pas d’a priori négatif vis-à-vis des jeunes, bien au contraire. Et si elles trouvent les plus de 50 ans plus rassurants en raison de leur historique bancaire ou de leurs charges réduites (plus d'enfants, équipement de la maison réalisé...), elles plébiscitent toutes les jeunes car ils auront de nombreux besoins à satisfaire, auxquels répondent des produits financiers !

D’ailleurs, certaines banques pratiquent même des bonifications sur le taux si vous êtes jeune (par exemple 5 ou 10 points de base en moins), et c’est toujours ça de pris !

Idée reçue n°5 : si t'as pas ta propriété à 40 ans, t'as raté ta vie !

❌ Fake News : un emprunteur sur 5 au premier trimestre 2023 est un quadra !

En cumulant avec les 50 ans et plus, nous sommes à 30 % qui ont passé 40 ans. Il n’est jamais trop tard pour devenir propriétaire mais, si cela reste possible, il faudra montrer patte blanche et apporter encore plus de sécurité à la banque.

En effet, après 40 ans les banques vont être attentives à chaque aspect financier de l’emprunteur car contrairement aux jeunes actifs, ils sont normalement entrés dans la vie active il y a déjà quelques années. Ils ont donc un historique financier, une stabilité dans la situation… 

Montant et origine de l’épargne, capacité mensuelle à épargner, loyer actuel, saut de charge ou encore gestion financière sont autant d’éléments passés au crible. Chaque aspect du profil compte, et devra être justifié.

Par exemple, un banquier acceptera plus difficilement une absence d'épargne, sauf accident de la vie ou divorce, et il faudra le lui dire. Ainsi, les banques exigeront de l'apport (seulement 2 % des quadras n'ont pas d'apport).

Les quadras, s'ils ont des enfants (7 cas sur 10), pourront également être limités dans leur capacité d'emprunt par le reste à vivre. En effet, les banques ne regardent pas que le taux d'endettement pour accepter un dossier. Et avec un enfant, le budget résiduel nécessaire est plus important, ce qui peut parfois entraîner un refus de financement.

Enfin, après 40 ans, l'assurance emprunteur est plus chère, la capacité d'emprunt dans le respect des normes HCSF (35 % assurance de prêt incluse) est donc plus limitée.

Idée reçue n°6: les plus de 50 ans primo-accédants sont riches

✔️ ❌ VRAI et FAUX : il paraît plus logique d'avoir plus de revenus et d'épargne… mais tous les profils peuvent espérer emprunter après 50 ans !

Naturellement, être plus âgé a laissé le temps à la constitution d'une épargne. Les enfants partis, les marges de manœuvre budgétaires sont aussi plus importantes.

Ainsi, les 50 ans et plus ont en moyenne 4 500 € de revenus et un apport moyen de 98 899 € qui représente 29 % de l'enveloppe globale ! On peut d’ailleurs imaginer qu’ils achètent “à nouveau pour la première fois” après quelques années en location, ou qu’ils ont hérité ou bénéficié d’une donation.

Mais tous ne sont pas aussi bien équipés !

• 7 % n'ont pas d'apport ;
• les plus de 50 ans sans apport ont des revenus moyens mensuels de 3 459 € ;
• ils ont un financement inférieur de 26 % par rapport à ceux qui ont de l'apport, avec une durée d’emprunt de presque 4 ans supérieure et un coût beaucoup plus élevé (40 points de base de plus).

Mais il faudra adapter la durée d'emprunt à la période d'activité ou limiter la mensualité après le passage à la retraite. Si le crédit se prolonge après la période d’activité, il faudra d’ailleurs justifier lors du montant des pensions de retraite au moment de demander son financement, et venir pour ce faire, avec des simulations.

Vous le voyez grâce à nos 6 exemples (et ce ne sont pas les seuls !) : rien n’est pas joué d’avance. Face aux mythes sur le financement de votre projet immobilier, mieux vaut demander à un expert. Il serait dommage de ne pas vous lancer alors que nombreux sont ceux qui réussissent à devenir propriétaires aujourd’hui !

Pour pousser plus loin votre réflexion et commencer à vous renseigner sur votre tout premier achat immobilier, nous avons d'ailleurs mis au point un guide complet sous la forme d'un e-book gratuit, dans lequel vous trouverez une mine d'infos et de conseils d'expert.

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