Quels revenus sont pris en compte dans un rachat de crédits ?

Le salaire net

Le salaire net est la première source de revenus prise en compte par l’établissement de rachat, celui-ci représentant généralement la part la plus importante des ressources pour la grande majorité des emprunteurs. Il se décompose alors entre le salaire fixe et la part variable.

Le salaire fixe

Le salaire fixe net (avant prélèvement à la source) est le premier élément pris en compte dans le calcul du rachat de crédit. L’établissement va en effet analyser le montant perçu chaque mois mais également le type de contrat de travail et l’ancienneté dans l’entreprise. Un salarié en CDI a ainsi bien plus de chances d’obtenir un rachat qu’un salarié en CDD ou en intérim. Un salarié en période d’essai a lui tout intérêt à attendre la fin de cette période et la validation de son CDI pour solliciter sa demande de rachat.

L’ancienneté dans l’entreprise ainsi que le secteur d’activité entrent également en compte dans l’étude effectuée. La perception de revenus réguliers au sein de la même entreprise depuis de nombreuses années constitue un gage de stabilité assurant à l’emprunteur des revenus récurrents pour honorer ses échéances de prêt.

Outre l’ancienneté ou le type de contrat, le statut de fonctionnaire garantit à l’emprunteur la stabilité de l’emploi sur l’ensemble de sa carrière et est, à ce titre, particulièrement bien perçu par les organismes bancaires.

Les primes et les commissions

Pour certaines professions, la rémunération est composite, c’est-à-dire comprenant une partie fixe mais également une partie variable en fonction des résultats du salarié et/ou de l’entreprise.

C’est notamment le cas des commerciaux, des VRP, des agents immobiliers, ou encore de certains postes d’encadrement. Peuvent alors entrer dans le cadre des revenus pris en considération les primes variables, l’intéressement ou la participation à partir du moment où ces émoluments sont récurrents, où l’emprunteur dispose d’une certaine ancienneté dans l’entreprise et où il peut en prouver la régularité. Le treizième mois est également compris dans les revenus pris en compte.

Les revenus provenant d’une activité non salariée

Pour les travailleurs non-salariés (TNS) et les indépendants, le recours au rachat de crédits est plus complexe mais reste toutefois possible. Ils doivent pour cela être en mesure de prouver la régularité de leurs revenus sur une période d’au-moins trois ans avec des bilans d’activité à l’appui.

Les pensions, les allocations et les rentes perçues

Les pensions alimentaires perçues par un emprunteur sont également prises en considération par les organismes de rachat si celles-ci sont en rapport avec l’éducation d’un enfant de moins de 13 ans. Leur perception doit également s’étaler sur la majeure partie de la durée de remboursement de l’emprunt pour être véritablement significative.

Les pensions de retraite ou d’invalidité sont également prises en compte puisqu’il s’agit de revenus fixes et stables, à l’abri de l’aléatoire pouvant caractériser les revenus issus du secteur privé. Pour ce qui est des pensions de retraite, l’âge du demandeur peut néanmoins constituer un frein à l’obtention du crédit malgré des pensions de retraite relativement importantes.

Enfin les allocations et aides sociales perçues par un emprunteur désireux d’effectuer un rachat entrent également dans le calcul effectué par l’établissement bancaire dans la mesure où celles-ci sont amenées à durer la majeure partie du remboursement du crédit. C’est le cas notamment des allocations familiales ou de l’allocation adulte handicapé.

Les APL pour leur part sont exclues de ce calcul et sont seulement retenues pour le prêt accession sociale.

Les revenus locatifs

Dans le cas d’un emprunteur propriétaire d’un bien immobilier mis en location, les revenus fonciers perçus viennent là encore augmenter la part de ses revenus récurrents à condition que le bien soit loué la majeure partie du temps. Les organismes de rachat ne prennent cependant pas en compte l’intégralité des revenus perçus dans le cadre de l’activité locative.

Ils considèrent en effet d’une part que le propriétaire a toujours une part de charges dont il doit s’acquitter pour son bien (charges de copropriété, frais d’entretien, réparations, frais divers) venant ainsi diminuer le montant des loyers perçus.

Ils prennent en outre en considération la part d’aléatoire relative à la vacance du bien ou aux périodes de transition entre les locataires. Sont alors en général retenus pour le calcul du rachat seulement 60 à 70 % du montant des loyers potentiellement perçus sur une année.

Quels revenus ne sont pas pris en compte pour un rachat de crédits ?

D’une manière générale, les revenus récurrents et potentiellement perçus tout au long du remboursement sont retenus par l’établissement bancaire comme révélateurs de la stabilité du profil d’emprunteur et de son aptitude à honorer son nouveau crédit.

D’autres sources de revenus, plus ponctuelles et/ou incertaines sont en revanche exclues

de cette évaluation, même lorsqu’ils sont importants. C’est le cas notamment des sources de revenus variables suivantes dont le montant ne peut être anticipé par la banque comme potentielle garantie :

• les heures supplémentaires ;
• les primes exceptionnelles ;
• les indemnités de repas ou de transport.

Quelles charges sont retenues dans le rachat de crédits ?

Si les revenus de l’emprunteur sont une composante essentielle dans l’étude effectuée par l’organisme de rachat, l’analyse du profil ne s’arrête toutefois pas à ce seul élément.

Ceux-ci ne peuvent en effet être interprétés comme seul indicateur de solvabilité de l’emprunteur et doivent en effet être rapportés aux charges mensuelles pour établir son reste à vivre et calculer son taux d’endettement.

Les charges prises en compte concernent notamment le loyer, le remboursement mensuel d’emprunt (crédit à la consommation ou crédit immobilier) ou encore les pensions alimentaires versées (mensuellement ou annuellement). Les dépenses relatives à la vie courante (téléphone, énergie, eau, courses etc.) ne sont pas comptabilisées dans les charges récurrentes.

L’établissement de rachat analyse par ailleurs le profil financier de l’emprunteur d’un point de vue global et veille à ce que celui-ci n’ait pas un comportement budgétaire à risques avec des dépenses inconsidérées. D’autres éléments tels que la situation matrimoniale, le nombre de personnes à charge ou encore le patrimoine de l’emprunteur entrent également en ligne de compte dans l’évaluation de la capacité de l’emprunteur à rembourser son nouveau prêt.

D’une manière générale, plus vos ressources et vos dépenses sont régulières, plus vous mettez de chances de votre côté d’éviter un refus.

Un rachat de crédit sans justificatif et sans garantie extérieure est en effet plus difficile à obtenir. Pour rassurer l’organisme financier, vous pouvez par exemple vous appuyer sur la présence d’un co-emprunteur ou sur la mise en hypothèque d’un bien immobilier faisant office de garantie si vous êtes propriétaire.