Comment les revenus fonciers sont imposés en 2024 ?

A quoi correspondent les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la mise en location de biens immobiliers (maison, appartement, studio, local professionnel, local commercial) appartenant à un propriétaire. Ils constituent donc la somme des recettes (loyers) réellement perçues sur une année. Les revenus fonciers couvrent un large spectre qui va même au-delà des biens immobiliers et intègrent également les parts et placements dans des sociétés foncières (SCI, SCPI) et autres véhicules financiers (OPCI, SIIC, FPI).

Tout comme les revenus du travail, ils doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle à partir de laquelle l’administration fiscale se basera pour collecter l’impôt. Ces revenus fonciers peuvent donner lieu à une optimisation fiscale de l’investisseur permettant de réduire sa base d’imposition par l’intermédiaire notamment de la déduction de certaines charges locatives courantes. Étant acquis dans le cadre de l’exercice d’une activité civile, les revenus fonciers concernent uniquement les locations vides.

Ils peuvent être imposés selon le régime micro-foncier ou le régime réel en fonction de leur montant ou du choix de l’investisseur. Les revenus fonciers sont à distinguer des revenus des locations meublées, qui, issus d’une activité exercée à titre professionnel, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quel est le régime d’imposition pour les revenus fonciers ?

Deux régimes d’imposition différents sont applicables pour les revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le Micro-foncier : pour moins 15 000 € de loyers par an

Le régime micro-foncier s’applique aux investisseurs générant moins de 15 000 € de revenus fonciers par an. Il s’agit du régime fiscal le plus simple pour lequel l’investisseur se voit automatiquement appliquer un abattement forfaitaire fixe de 30 % correspondant à la déduction de ses charges locatives après avoir renseigné le montant de ses recettes sur le formulaire de déclaration n° 2042. L’administration fiscale applique alors automatiquement cet abattement qui détermine la base d’imposition de l’investisseur avant les différents prélèvements.

Le régime micro-foncier n’est cependant pas obligatoire même pour un investisseur déclarant moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Celui-ci peut en effet opter pour le régime réel s’il le considère comme plus avantageux pour lui et notamment dans le cas de figure où le montant de ses charges déductibles se révèle important (par exemple dans le cas où il entreprend des travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien).

Le régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement à l’investisseur dès lors que sa déclaration de revenus fonciers dépasse les 15 000 € par an. Celui-ci lui permet de déduire diverses charges effectivement engagées de ses revenus fonciers pour réduire sa base imposable sur le même principe que les frais réels pour les revenus du travail. Les recettes et charges déductibles doivent être déclarées sur le formulaire n° 2044 ou 2044S. La balance entre les recettes et les charges constituera alors la base d’imposition et devra être reportée sur la déclaration n°2042.

Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux recettes, l’investisseur se trouve alors dans une situation de déficit foncier. Il n’a alors de fait aucun impôt à payer sur la période concernée. C’est le cas notamment lorsqu’il engage des travaux de rénovation ou d’amélioration du logement assez conséquents dont le montant permet généralement d’être en situation de déficit foncier sur l’année voire parfois sur les exercices suivants. Le déficit foncier est en effet reportable d’une année sur l’autre dans la limite de 10 600 € par exercice.

Exemple : un investisseur déclare 17 000 € de revenus fonciers sur une année. Il est donc automatiquement assigné au régime réel de l’impôt. Pour réduire sa base d’imposition, l’investisseur procède à des travaux de rénovation et reporte l’ensemble de ses charges déductibles dans sa déclaration comme suit :

Exemple d'imposition au régime réel

Charges / Dépenses	Montant
Impôts locaux	1 400 €
Charges de gestion locative	400 €
Charges de copropriété	600 €
Intérêts d’emprunt	1 400 €
Assurance emprunteur	800 €
Assurance habitation propriétaire non-occupant	150 €
Travaux de rénovation	12 450 €
Total des charges déductibles	17 200 €

Dans cet exemple, le montant total des charges déductibles s'élève à 17 200 €. L’investisseur se trouve en situation de déficit foncier et n’aura donc aucun impôt à verser sur l’exercice concerné. Il pourra même reporter les 200 € restants sur l’exercice suivant.

Comme mentionné précédemment, le régime réel peut également être choisi par un investisseur déclarant moins de 15 000 € de revenus fonciers. Il s’applique également de fait aux types d’investissement locatifs excluant le régime micro-foncier tels que les dispositifs Pinel ou Malraux.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Dans le cadre du régime réel, de nombreux frais engagés permettent de déduire les charges de vos revenus fonciers afin de diminuer votre assiette imposable. Ces charges correspondent en grande partie aux obligations légales d’un propriétaire pour l’entretien et le maintien du logement dans des conditions d’habitation décentes. Elles sont régies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts. Elles concernent notamment :

• Les frais d’entretien courant ou de réparation du logement (remplacement de chauffage, de chauffe-eau, de la ventilation, traitement de l'humidité ou des nuisibles etc.).
• Les charges de copropriété (entretien de l’immeuble, ménage, gardiennage, manutention de l'ascenseur etc.).
• Les provisions pour charge de copropriété
• Les frais de gestion locative
• Les travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration du bâti (hors travaux d’extension).
• Plus généralement des frais engagés pour le compte du locataire restant à la charge du propriétaire.

Outre les charges se rapportant à l’entretien du logement, d’autres frais engagés sont également déductibles. C’est le cas en particulier :

• Des impôts locaux (taxe foncière)
• Des intérêts d’emprunt
• Des primes d’assurance emprunteur
• Des primes d’assurance habitation propriétaire non-occupant
• Des éventuels frais d'éviction et de relocation

Comment calculer l’impôt sur les revenus fonciers ?

Le calcul de l’impôt sur les revenus, s’il est assez standardisé dépendra néanmoins du régime fiscal choisi par l’investisseur.

Quel est le taux d’imposition des revenus fonciers ?

Le taux d’imposition des revenus fonciers est constitué de 2 taux différents qui se cumulent au moment du calcul de l’impôt :

• Le taux marginal d’imposition (TMI) correspondant à la tranche de revenus de l’investisseur (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %). Ce taux peut s’avérer particulièrement élevé à partir d’un certain seuil et justifier le recours à des optimisations fiscales telles que le déficit foncier ou d’autres dispositifs de défiscalisation.
• Les prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,2 %

Ce taux d'imposition global est le même quel que soit le régime fiscal choisi. C’est la base d’imposition qui sera alors différente en fonction des éventuelles charges déduites ou non et qui modifiera de facto le montant des impôts à régler par l’investisseur après application de ces deux prélèvements.

Location nue : calcul de l’impôt pour les revenus fonciers

Dans le cadre de la location nue (dite aussi non-meublée), la base d’imposition dépendra du régime fiscal choisi par l’investisseur : micro-foncier ou réel.

Calcul de la base imposable en micro-foncier

Le régime micro-foncier est assez simple et fonctionne avec l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % appliqué sur les revenus fonciers effectivement encaissés. Ce taux sera automatiquement appliqué par l’administration fiscale après la déclaration de revenus de l’investisseur sur le formulaire 2042. Le micro-foncier ne lui permettra pas alors de déduire toutes les charges engagées pour l’entretien et la gestion du logement.

Calcul de la base imposable en régime réel

A l’inverse, le régime réel permet de déduire de nombreuses charges de gestion et d’entretien du logement mis en location. L’investisseur devra mentionner l’ensemble de ses charges déductibles sur le formulaire de déclaration 2044 et reporter le montant correspondant à la différence entre les revenus et les charges sur le formulaire 2042. L’administration se servira alors de ce chiffre pour calculer sa base d’imposition. L’investisseur n’est pas tenu de fournir aux impôts les factures et devis des travaux engagés mais devra néanmoins les conserver et pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.

Comment déclarer mes revenus fonciers ?

La marche à suivre pour déclarer ses revenus fonciers dépendra du choix du régime fiscal effectué par l’investisseur :

• Pour le régime micro-foncier, il pourra remplir le montant de ses recettes foncières sur l’exercice concerné directement sur le site Internet des impôts ou sur le formulaire de déclaration n°2042 dans la case 4BE et éventuellement 4BK si nécessaire. L’abattement de 30% sera alors calculé directement sur ses recettes par l'administration fiscale.
• Pour le régime réel, les revenus et les charges déductibles selon les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts devront être complétés sur le formulaire n°2044 ou 2044 spécial pour les régimes ne pouvant relever du micro-foncier (Pinel, Malraux…) Le solde devra être reporté sur le formulaire n°2042 pour servir de base d’imposition.

Découvrez également plus d'information sur le formulaire 2044 eb 

Imposition des revenus fonciers en bref

Voici les principales informations à retenir sur l’imposition des revenus fonciers selon le régime fiscal choisi.

Ce qu'il faut retenir sur l'imposition des revenus fonciers

Imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Frais et charges déductibles	Ce régime prévoit un abattement forfaitaire fixé à 30% quel que soit le montant des charges déductibles. Il est seulement destiné aux investisseurs percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers par an.	Les différentes charges d’entretien et frais de gestion répondant aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts sont déductibles à hauteur des montants engagés. Le régime réel est obligatoire à partir de 15 000 € de revenus fonciers et peut être choisi même en-dessous de ce plafond.
Base d’imposition foncière	L’abattement de 30 % étant fixe, la base d’imposition correspondra à 70 % des revenus fonciers quel que soit le montant des charges engagées. Elle sera alors intégrée aux autres revenus de l’investisseur (salaires, pensions etc.). La balance revenus/charges sera alors forcément positive.	La base d’imposition dépend du montant total des charges déductibles des revenus fonciers. La balance revenus/charges peut alors être positive et intégrée aux autres revenus (du travail notamment) pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Le solde peut également être négatif. On parle alors de déficit foncier qui viendra diminuer la base d’imposition globale sur l’ensemble des revenus.
Les obligations déclaratives	L’investisseur n’a aucune obligation déclarative ou aucun document à fournir à l’administration fiscale. Il devra seulement renseigner le montant de ses revenus fonciers sur le formulaire de déclaration n°2042.	En plus du remplissage de la déclaration n°2042, l'investisseur devra adresser en annexe le formulaire 2044 ou 2044 spécial mentionnant l’ensemble des charges déductibles engagées permettant de réduire la base d’imposition sur les revenus fonciers.

Pour vous faire une idée de votre imposition, le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers peut être réalisé directement sur le simulateur Empruntis dédié.