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Revenus foncier 2024 : comment bien déclarer les déclarer ?

L'essentiel en quelques mots

Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif constituent des revenus fonciers imposables au même titre que les revenus du travail. L’imposition des revenus fonciers dépendra du régime choisi par le contribuable (micro-foncier ou réel) :

  • Le micro-foncier offre au contribuable un abattement de 30 % sur le montant des loyers perçus en compensation des charges locatives.
  • Le régime réel permet à l’inverse de déduire les frais effectivement engagés se rapportant à la gestion du bien loué.
  • L’imputation de ces charges en face des revenus fonciers au moment de déclarer ses impôts réduit le résultat foncier et la base d’imposition de l’investisseur.
  • Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le contribuable est alors en situation de déficit foncier. Il est ainsi dispensé d'impôt sur les revenus fonciers sur l’exercice et peut parfois reporter les charges excédentaires sur les exercices suivants.
Déclaration revenus fonciers
Revenus foncier 2024 : comment bien déclarer les déclarer ?

La réalisation d’un investissement locatif amène un propriétaire bailleur à percevoir des revenus récurrents issus de son activité de location de bien immobilier. Comme chaque année, ces revenus fonciers, bien que lucratifs, sont imposables au même titre que les revenus du travail et devront être déclarés pour l’exercice 2023. Comment procéder pour déclarer ses revenus de location ? Quels sont les points à connaître sur le mode de déclaration ? Comment remplir sa déclaration pour réduire l’imposition sur les loyers de mes locataires ? Découvrez comment déclarer vos revenus fonciers en 2023.

Que sont les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers constituent l’ensemble des recettes perçues par un investisseur pour la mise en location de bien(s) immobilier(s) non-meublés (aussi appelés nus ou vides). Il s’agit de l’ensemble des recettes perçues par le propriétaire bailleur sur une année et donc sur un exercice fiscal. Ces recettes peuvent être de différente nature dont notamment :

Sont par ailleurs exclus de ces revenus fonciers les sous-locations, les locaux personnels mis à disposition d’un proche ou les logements meublés.

Les revenus sont dits fonciers car extraits d’une activité civile par opposition aux revenus locatifs issus d’une activité commerciale et entrant donc dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment calculer mes revenus fonciers pour ma déclaration ?

Afin de déclarer vos revenus fonciers, il vous faudra préalablement calculer quel mode d’imposition sera le plus rentable pour votre situation. Vous aurez alors le choix d’opter pour 2 régimes d’imposition différents (micro-foncier ou réel) qui présentent tous 2 des avantages particuliers.

 

Régime micro-foncier ou régime réel ?

L’investisseur qui doit déclarer ses revenus fonciers a le choix entre deux types d’imposition :

Le choix entre micro-foncier ou régime réel dépendra donc du niveau des revenus fonciers perçus mais également du montant des charges potentiellement déductibles. Si le montant des charges déductibles dépasse les 30 % de l’abattement prévus dans le cadre du régime micro-foncier, alors le bailleur aura tout intérêt à opter pour le régime réel.

Calculer le montant de vos revenus micro-fonciers pour la déclaration

Concernant la déclaration des revenus fonciers au régime micro-foncier, le propriétaire bailleur devra reporter sur sa déclaration d’impôts le montant brut des revenus perçus tout au long de l’année dans le cadre de la location (montant du loyer brut multiplié par le nombre de mois de location). Ce montant sera donc entendu comme brut et hors taxes (TVA). C’est ensuite l’administration fiscale qui appliquera l’abattement de 30 % pour établir sa nouvelle base imposable.

Calculer vos revenus fonciers au régime réel pour la déclaration

La déclaration des revenus fonciers au régime réel doit être réalisée nette de charges et de taxes. Le contribuable doit ainsi déduire des loyers les différentes charges se rapportant au logement comme notamment :

Pour rendre compte du mode de calcul de vos revenus micro-fonciers, prenons l’exemple concret d’un investisseur qui réalise 12 000 € de revenus fonciers bruts par an. Il a par ailleurs entrepris des travaux de rénovation pour un montant de 5 000 €. Il doit alors faire le meilleur choix pour son imposition entre le micro-foncier et le réel en fonction de ses charges. L’investisseur est imposé dans la tranche d’impôt sur le revenu à 11 %.

Charges / Dépenses

Régime micro-foncier

Régime réel

Taxe foncière

-

700 €

 Charges de copropriété

-

600 €

Assurance propriétaire non-occupant

-

150 €

Travaux de rénovation

-

5 000 €

Total des charges déductibles

3 600 €
(abattement de 30 %)

6 450 €

La nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

Détail de l'imposition

Régime micro-foncier

Régime réel

Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)

924 €

610,50 €

Prélèvements sociaux (17,2 %)

1 444,80 €

954,60 €

Montant total de l'impôt

2 368,80 €

1 565,10 €

Suite à ces calculs, voici le montant des revenus fonciers par régime:

En l’espèce, le propriétaire bailleur a tout intérêt à opter pour le régime réel, le montant de ses charges déductibles étant bien supérieur à l’abattement de 30 % du régime forfaitaire grâce notamment aux travaux de rénovation réalisés. Il économisera ainsi plus de 800 € d’impôts sur les revenus fonciers pour l’exercice concerné et améliorera in fine la rentabilité de son investissement locatif.

Comment remplir ma déclaration de revenus micro-fonciers ou forfaitaire ?

La déclaration de revenus fonciers au régime micro-foncier s’effectue sans formalité particulière. L’investisseur doit seulement renseigner le montant de ses recettes locatives brutes perçues au moment d’effectuer sa déclaration en ligne ou de remplir le formulaire n° 2042 de déclaration de revenus. Les recettes doivent être reportées au niveau du cadre 4 intitulé “Revenus fonciers” (case 4BE).

Comment déclarer mes revenus fonciers au régime réel ?

La déclaration de revenus fonciers au régime réel suppose davantage de formalités pour l’investisseur. Il doit en effet remplir le formulaire 2044 sur le site des impôts ou au format papier. Les revenus sont à renseigner au niveau de la case 211. Les cases 212 et 213 sont destinées à indiquer les charges incombant au locataire mais finalement réglées par le propriétaire ainsi que les éventuelles subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Les lignes 221 à 230 concernent ensuite l’ensemble des charges qui doivent être déclarées pour venir en déduction de la base imposable :

Ligne 224 : les travaux déductibles

La ligne 224 répertorie les informations relatives aux dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement. Il s’agit de l’ensemble des travaux permettant de maintenir le logement dans des conditions de vie, de le remettre en état ou d’en améliorer l’équipement.

On peut penser entre autres aux dépenses de remplacement d’équipements, de traitement de l’amiante, du plomb ou des nuisibles, de diagnostics de performance énergétique ou encore aux frais de rénovation d’installations électriques ou d’équipements de plomberie. Pour être déductibles, ces travaux doivent avoir été réalisés par un professionnel. Le propriétaire doit par ailleurs conserver les factures correspondantes comme justificatif.

La ligne 224 de la déclaration 2044 doit enfin faire mention de la nature des travaux, de l’adresse précise du logement, du nom et de l’adresse de l’entrepreneur, du montant des travaux et enfin de la date de paiement.

Après avoir rempli ce formulaire 2044, le contribuable devra alors renseigner le montant de ses revenus fonciers net sur la déclaration 2042.

Il existe également un formulaire 2044 spécial dit formulaire 2044 spé et qui concerne les contribuables soumis à un régime d'imposition spécial de défiscalisation tels que les dispositifs Robien, Borloo, Besson, Périssol, Scellier, Malraux (pour un logement en secteur sauvegardé) ou encore monuments historiques.

Découvrez également plus d'information sur le formulaire 2044 eb 

Déclaration revenus fonciers : que faire en cas de logement vacant ?

Lorsqu’un propriétaire n’est pas en mesure de louer son logement parce qu’il n’a pas trouvé de locataire, il a la possibilité de déduire les charges foncières de ses revenus fonciers pour diminuer sa base imposable.

Pour prouver sa bonne foi, il devra en revanche conserver toutes les preuves de sa volonté de louer effectivement le bien et montrer ainsi qu’il n’a pas essayé de s’en réserver la jouissance en cas de contrôle. La preuve des diligences effectuées pour louer le bien pourra être matérialisée notamment par :

Lorsque ces éléments sont réunis, le propriétaire a donc la possibilité d’imputer ses charges foncières sur ses revenus fonciers dans le cadre d’un logement vacant. Il pourra même, à titre exceptionnel, déduire les charges locatives récupérables sur le locataire.

Déficit foncier : comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus fonciers ?

En plus d’obtenir une réduction d’impôts, les charges déductibles permettent même dans certains cas de ne payer aucun impôt sur vos revenus fonciers de l’exercice. Cette possibilité est en revanche offerte au contribuable uniquement dans le cadre du régime réel, le régime micro-foncier présentant forcément un solde positif.

Lorsque le propriétaire déduit un montant de charges supérieur au montant de ses revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Le contribuable est dans ce cas dispensé d’impôts sur les revenus fonciers pour la période concernée.

Le déficit foncier est particulièrement utilisé par les investisseurs réalisant d’importants travaux de rénovation et d’amélioration du logement mis en location. Les montants élevés de ces charges viennent alors compenser en grande partie les revenus fonciers perçus et se révèlent même parfois supérieurs.

L’investissement à crédit est également un autre moyen de réduire sa base imposable, celui-ci permettant notamment de déduire les intérêts d’emprunt ainsi que les primes d’assurance emprunteur. Les intérêts d’emprunt ne permettent pas en revanche de provoquer du déficit foncier.

Lorsque le montant des charges déductibles est même supérieur aux revenus globaux du foyer sur l'exercice, le contribuable est alors en situation de déficit foncier. Il ne paiera pas d’impôts et pourra même reporter ce solde négatif sur les revenus fonciers des exercices suivants à concurrence de 10 700 € par exercice et ce jusqu’à apurement total du déficit. Pour pouvoir reporter ce déficit, le contribuable devra en revanche poursuivre son activité de location pendant les 3 années suivantes. Les montants reportables seront inscrits sur le formulaire 2042 dans le cadre 4 et la case 4BD.

📌

Déclaration des revenus fonciers en bref

  • Les revenus fonciers représentent les recettes issues de la mise en location de biens immobiliers dans le cadre d’une activité civile.
  • Comme les revenus du travail, les revenus fonciers perçus sont imposés par l’administration fiscale.
  • Ils peuvent être déclarés sous 2 régimes d’imposition différents : le régime micro-foncier ou le régime réel.
  • Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
  • Le régime réel offre la possibilité de déduire la plupart des charges effectivement engagées en rapport avec la gestion du bien meublé (charges de gestion, impôts locaux, travaux d’entretien etc.).
  • Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le contribuable est alors en situation de déficit foncier et est dispensé d'impôts sur l’exercice. Il peut également reporter le solde négatif sur les exercices suivants.
  • La déclaration au micro-foncier est à compléter sur le formulaire 2042 alors que la déclaration au régime réel détaillant l’ensemble des charges déductibles doit être réalisée sur le formulaire 2044.

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