Revenus foncier 2024 : comment bien déclarer les déclarer ?

La réalisation d’un investissement locatif amène un propriétaire bailleur à percevoir des revenus récurrents issus de son activité de location de bien immobilier. Comme chaque année, ces revenus fonciers, bien que lucratifs, sont imposables au même titre que les revenus du travail et devront être déclarés pour l’exercice 2023. Comment procéder pour déclarer ses revenus de location ? Quels sont les points à connaître sur le mode de déclaration ? Comment remplir sa déclaration pour réduire l’imposition sur les loyers de mes locataires ? Découvrez comment déclarer vos revenus fonciers en 2023.

Que sont les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers constituent l’ensemble des recettes perçues par un investisseur pour la mise en location de bien(s) immobilier(s) non-meublés (aussi appelés nus ou vides). Il s’agit de l’ensemble des recettes perçues par le propriétaire bailleur sur une année et donc sur un exercice fiscal. Ces recettes peuvent être de différente nature dont notamment :

• Les loyers
• Les fermages
• Les parts dans des placements immobiliers tels que les SCI ou les SCPI
• Les loyers d’emplacements publicitaires
• Certaines indemnités additionnelles de location

Sont par ailleurs exclus de ces revenus fonciers les sous-locations, les locaux personnels mis à disposition d’un proche ou les logements meublés.

Les revenus sont dits fonciers car extraits d’une activité civile par opposition aux revenus locatifs issus d’une activité commerciale et entrant donc dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment calculer mes revenus fonciers pour ma déclaration ?

Afin de déclarer vos revenus fonciers, il vous faudra préalablement calculer quel mode d’imposition sera le plus rentable pour votre situation. Vous aurez alors le choix d’opter pour 2 régimes d’imposition différents (micro-foncier ou réel) qui présentent tous 2 des avantages particuliers.

Régime micro-foncier ou régime réel ?

L’investisseur qui doit déclarer ses revenus fonciers a le choix entre deux types d’imposition :

• Le régime micro-foncier qui peut être choisi jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers hors charges et hors taxes par an. Les seuils sont donc entendus pour leur montant brut annuel. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % des recettes perçues pour compenser les frais induits par le logement mis en location, et ce, quel qu’en soit leur montant global.

• Le régime réel qui s’applique automatiquement au-delà de 15 000€ de revenus fonciers hors charges et hors taxes par an. Il permet de déduire du montant des loyers perçus de nombreuses charges locatives. Les charges déductibles recoupent divers frais inhérents à la gestion et l’exploitation du bien loué comme notamment les impôts locaux, les charges de copropriétés, les primes d’assurance ou encore les travaux d’entretien et de rénovation. Un investisseur a également la possibilité de choisir le régime réel même si ses revenus sont inférieurs au seuil de 15 000 € par an.

Le choix entre micro-foncier ou régime réel dépendra donc du niveau des revenus fonciers perçus mais également du montant des charges potentiellement déductibles. Si le montant des charges déductibles dépasse les 30 % de l’abattement prévus dans le cadre du régime micro-foncier, alors le bailleur aura tout intérêt à opter pour le régime réel.

Calculer le montant de vos revenus micro-fonciers pour la déclaration

Concernant la déclaration des revenus fonciers au régime micro-foncier, le propriétaire bailleur devra reporter sur sa déclaration d’impôts le montant brut des revenus perçus tout au long de l’année dans le cadre de la location (montant du loyer brut multiplié par le nombre de mois de location). Ce montant sera donc entendu comme brut et hors taxes (TVA). C’est ensuite l’administration fiscale qui appliquera l’abattement de 30 % pour établir sa nouvelle base imposable.

Calculer vos revenus fonciers au régime réel pour la déclaration

La déclaration des revenus fonciers au régime réel doit être réalisée nette de charges et de taxes. Le contribuable doit ainsi déduire des loyers les différentes charges se rapportant au logement comme notamment :

• Les impôts locaux
• Les provisions pour charges de copropriété
• Les éventuels frais de gestion locative
• Les éventuels intérêts d’emprunt
• Les frais d’entretien ou de réparation
• Les éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration du logement.

Pour rendre compte du mode de calcul de vos revenus micro-fonciers, prenons l’exemple concret d’un investisseur qui réalise 12 000 € de revenus fonciers bruts par an. Il a par ailleurs entrepris des travaux de rénovation pour un montant de 5 000 €. Il doit alors faire le meilleur choix pour son imposition entre le micro-foncier et le réel en fonction de ses charges. L’investisseur est imposé dans la tranche d’impôt sur le revenu à 11 %.

Charges / Dépenses	Régime micro-foncier	Régime réel
Taxe foncière	-	700 €
Charges de copropriété	-	600 €
Assurance propriétaire non-occupant	-	150 €
Travaux de rénovation	-	5 000 €
Total des charges déductibles	3 600 € (abattement de 30 %)	6 450 €

La nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-foncier : 8 400 €,
• Régime réel : 5 550 €.

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

Détail de l'imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	924 €	610,50 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 444,80 €	954,60 €
Montant total de l'impôt	2 368,80 €	1 565,10 €

Suite à ces calculs, voici le montant des revenus fonciers par régime:

• Régime micro-foncier : 9 631,20 €,
• Régime réel : 10 434,90 €.

En l’espèce, le propriétaire bailleur a tout intérêt à opter pour le régime réel, le montant de ses charges déductibles étant bien supérieur à l’abattement de 30 % du régime forfaitaire grâce notamment aux travaux de rénovation réalisés. Il économisera ainsi plus de 800 € d’impôts sur les revenus fonciers pour l’exercice concerné et améliorera in fine la rentabilité de son investissement locatif.

Comment remplir ma déclaration de revenus micro-fonciers ou forfaitaire ?

La déclaration de revenus fonciers au régime micro-foncier s’effectue sans formalité particulière. L’investisseur doit seulement renseigner le montant de ses recettes locatives brutes perçues au moment d’effectuer sa déclaration en ligne ou de remplir le formulaire n° 2042 de déclaration de revenus. Les recettes doivent être reportées au niveau du cadre 4 intitulé “Revenus fonciers” (case 4BE).

Comment déclarer mes revenus fonciers au régime réel ?

La déclaration de revenus fonciers au régime réel suppose davantage de formalités pour l’investisseur. Il doit en effet remplir le formulaire 2044 sur le site des impôts ou au format papier. Les revenus sont à renseigner au niveau de la case 211. Les cases 212 et 213 sont destinées à indiquer les charges incombant au locataire mais finalement réglées par le propriétaire ainsi que les éventuelles subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Les lignes 221 à 230 concernent ensuite l’ensemble des charges qui doivent être déclarées pour venir en déduction de la base imposable :

• Les lignes 221 et 222 sont spécifiquement consacrées aux frais d'administration et de gestion relevant de l’exploitation du bien (charges de gardiennage, mandat de gestion locative, frais de communication).
• La ligne 223 permet de déduire les primes d’assurance propriétaire non-occupant (PNO) versées chaque mois.
• La ligne 224 permet de mentionner l’ensemble des travaux réalisés dans le bien mis en location.

Ligne 224 : les travaux déductibles

La ligne 224 répertorie les informations relatives aux dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement. Il s’agit de l’ensemble des travaux permettant de maintenir le logement dans des conditions de vie, de le remettre en état ou d’en améliorer l’équipement.

On peut penser entre autres aux dépenses de remplacement d’équipements, de traitement de l’amiante, du plomb ou des nuisibles, de diagnostics de performance énergétique ou encore aux frais de rénovation d’installations électriques ou d’équipements de plomberie. Pour être déductibles, ces travaux doivent avoir été réalisés par un professionnel. Le propriétaire doit par ailleurs conserver les factures correspondantes comme justificatif.

La ligne 224 de la déclaration 2044 doit enfin faire mention de la nature des travaux, de l’adresse précise du logement, du nom et de l’adresse de l’entrepreneur, du montant des travaux et enfin de la date de paiement.

Après avoir rempli ce formulaire 2044, le contribuable devra alors renseigner le montant de ses revenus fonciers net sur la déclaration 2042.

Il existe également un formulaire 2044 spécial dit formulaire 2044 spé et qui concerne les contribuables soumis à un régime d'imposition spécial de défiscalisation tels que les dispositifs Robien, Borloo, Besson, Périssol, Scellier, Malraux (pour un logement en secteur sauvegardé) ou encore monuments historiques.

Découvrez également plus d'information sur le formulaire 2044 eb 

Déclaration revenus fonciers : que faire en cas de logement vacant ?

Lorsqu’un propriétaire n’est pas en mesure de louer son logement parce qu’il n’a pas trouvé de locataire, il a la possibilité de déduire les charges foncières de ses revenus fonciers pour diminuer sa base imposable.

Pour prouver sa bonne foi, il devra en revanche conserver toutes les preuves de sa volonté de louer effectivement le bien et montrer ainsi qu’il n’a pas essayé de s’en réserver la jouissance en cas de contrôle. La preuve des diligences effectuées pour louer le bien pourra être matérialisée notamment par :

• Des publications d’annonces de location sur Internet ou auprès d’une agence ;
• Des dossiers de potentiels locataires ayant effectué des visites ;
• Des mandats de location donnés à une ou plusieurs agences immobilières ;
• Des attestations de visites de candidats et des témoignages permettant notamment de les corroborer ;
• Des échanges de mails ou de courriers permettant d’attester effectivement les démarches de mise en location entreprises.

Lorsque ces éléments sont réunis, le propriétaire a donc la possibilité d’imputer ses charges foncières sur ses revenus fonciers dans le cadre d’un logement vacant. Il pourra même, à titre exceptionnel, déduire les charges locatives récupérables sur le locataire.

Déficit foncier : comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus fonciers ?

En plus d’obtenir une réduction d’impôts, les charges déductibles permettent même dans certains cas de ne payer aucun impôt sur vos revenus fonciers de l’exercice. Cette possibilité est en revanche offerte au contribuable uniquement dans le cadre du régime réel, le régime micro-foncier présentant forcément un solde positif.

Lorsque le propriétaire déduit un montant de charges supérieur au montant de ses revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Le contribuable est dans ce cas dispensé d’impôts sur les revenus fonciers pour la période concernée.

Le déficit foncier est particulièrement utilisé par les investisseurs réalisant d’importants travaux de rénovation et d’amélioration du logement mis en location. Les montants élevés de ces charges viennent alors compenser en grande partie les revenus fonciers perçus et se révèlent même parfois supérieurs.

L’investissement à crédit est également un autre moyen de réduire sa base imposable, celui-ci permettant notamment de déduire les intérêts d’emprunt ainsi que les primes d’assurance emprunteur. Les intérêts d’emprunt ne permettent pas en revanche de provoquer du déficit foncier.

Lorsque le montant des charges déductibles est même supérieur aux revenus globaux du foyer sur l'exercice, le contribuable est alors en situation de déficit foncier. Il ne paiera pas d’impôts et pourra même reporter ce solde négatif sur les revenus fonciers des exercices suivants à concurrence de 10 700 € par exercice et ce jusqu’à apurement total du déficit. Pour pouvoir reporter ce déficit, le contribuable devra en revanche poursuivre son activité de location pendant les 3 années suivantes. Les montants reportables seront inscrits sur le formulaire 2042 dans le cadre 4 et la case 4BD.