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Dois-je remplir la déclaration du formulaire 2044 spécial ou 2044 ?

L'essentiel en quelques mots

La déduction de charges des revenus fonciers dans le cadre du régime réel implique la transmission à l’administration fiscale du formulaire 2044 en complément de la déclaration de revenus 2042. Pour les dispositifs spécifiques de défiscalisation, c’est alors le formulaire 2044 spécial qui s’applique.

  • Il concerne notamment les dispositifs Robien, Borloo, Périssol, Cosse ou Scellier.
  • Il permet d’obtenir des exonérations fiscales complémentaires qui viennent encore augmenter le montant des charges déductibles des revenus fonciers.
  • Il doit être transmis chaque année au moment de la déclaration d’impôts sur le revenu.
  • Un nouvel investissement dans un dispositif de défiscalisation implique la transmission d’un formulaire supplémentaire (2044 RE) la première année de mise en exploitation du bien pour valider l’engagement du propriétaire bailleur et l'exonération fiscale.
  • Les revenus fonciers tirés de plusieurs biens peuvent être déclarés sur un seul formulaire compilant la totalité des recettes et des charges déductibles.
Formulaire 2044 spé
Dois-je remplir la déclaration du formulaire 2044 spécial ou 2044 ?

L’imposition des revenus fonciers au régime réel permet de déduire de nombreuses charges locatives relatives au bien immobilier loué non-meublé. Elles viennent ainsi réduire substantiellement la base imposable d’un investisseur et même dans certains cas annuler totalement son imposition sur l'exercice grâce au déficit foncier. Ces charges déductibles doivent être reportées sur le formulaire de déclaration 2044.

Pour les investisseurs soumis à un régime d'imposition spécifique du fait de la nature du bien mis en location, c’est la déclaration 2044 spécial qui s’applique. Quelles sont les différences entre les 2 formulaires ? Que contient la déclaration 2044 spé ? Permet-elle de se substituer totalement à la déclaration 2044 ? Tout ce qu’il faut savoir pour remplir correctement le formulaire 2044 spécial.

Quelle est la différence entre le formulaire 2044 spé et 2044 ?

Si les formulaires 2044 et 2044 spé permettent tous deux de déclarer ses charges déductibles et répondent dans les grandes lignes aux mêmes objectifs, quelques différences notables sont malgré tout à soulever.

 

Le cas du formulaire 2044

Le formulaire 2044 constitue le document de base offrant la possibilité à un propriétaire bailleur de biens immobiliers vides, de déduire des charges relatives au logement de ses revenus fonciers. Ces charges peuvent être de différentes natures à partir du moment où elles se rapportent à l’exploitation du bien immobilier non-meublé mis en location. Il peut notamment s’agir des :

L’ensemble de ces charges déductibles est répertorié au niveau de l’article 13 du Code Général des Impôts.

L’imprimé 2044 est à remplir chaque année par l’investisseur en même temps que sa déclaration d’impôts (Cerfa n° 2042). Il doit donc être retourné par tout propriétaire bailleur de biens immobiliers nus acquis dans des conditions “classiques” et optant pour le régime réel pour son imposition (que ses revenus fonciers, soient ou non supérieurs au seuil de 15 000 € bruts par an).  La somme des charges déductibles reportées à la ligne 240 viendra alors en déduction des revenus fonciers bruts perçus sur l’exercice.

Quelle différence entre les deux formulaires ?

Le formulaire 2044 spécial est également destiné aux propriétaires bailleurs recourant au régime réel pour l'imposition de logements non-meublés mais acquis, cette fois, comme son nom l’indique, dans le cadre d’un dispositif fiscal spécial.

La différence entre le 2044 et le 2044 spé est difficilement perceptible puisque l’imprimé 2044 spé reprend peu ou prou la nomenclature du 2044. Le formulaire 2044 spécial ne sert donc qu’à ajouter certains feuillets particuliers, originellement absents du formulaire 2044 pour répondre aux dispositions particulières de certains nouveaux dispositifs de défiscalisation. On peut toutefois noter que la déclaration 2044 spéciale concerne notamment certains dispositifs de défiscalisation dans le neuf (même si tous ne sont pas concernés) là où la plupart des dispositifs relatifs à l’ancien sont à déclarer sur le formulaire 2044 classique et ce, malgré des mécanismes de défiscalisation particuliers.

Qu’est-ce que la déclaration 2044 spéciale ?

A l’image du formulaire 2044 traditionnel, la déclaration 2044 spéciale permet de déclarer des revenus fonciers sous le régime d’imposition au réel afin d’imputer les charges déductibles en face des revenus fonciers pour réduire sa base imposable et éventuellement créer du déficit foncier. Elle s’adresse néanmoins à des publics spécifiques, concernés notamment des dispositifs d’investissement particuliers ouvrant droit à des exonérations spéciales supplémentaires.

A qui s’adresse le formulaire 2044 spé ?

Sont concernés par cette déclaration 2044 spé ces profils d’investisseur particuliers :

Certains biens acquis dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ne sont toutefois pas concernés par la déclaration 2044 spé. C’est le cas notamment des logements loués à travers les programmes suivants :

De même, les revenus fonciers issus de parts de SCPI acquises via les dispositifs Pinel, Duflot, Scellier ou Denormandie relèvent également de la déclaration 2044 traditionnelle.

Quand remplir la déclaration 2044 spé ?

Comme pour la déclaration 2044, le formulaire 2044 spé doit être joint en complément à la déclaration conventionnelle de l’ensemble des revenus du foyer (formulaire Cerfa n° 2042) chaque année à une période dépendant du type de déclaration et de la zone géographique.

Pour une déclaration papier, le délai est relativement court, généralement compris entre mi-avril et mi-mai. Pour une déclaration en ligne, le délai d’envoi s’étale davantage, généralement de mi-avril à début juin. Les dates butoirs pour la déclaration électronique dépendent de la zone géographique à laquelle est rattachée le propriétaire bailleur. Les 19 premiers départements dans l’ordre numérique (1 à 19) sont les premiers concernés par la remise de la déclaration suivis une semaine plus tard des départements 20 à 54 avec pour finir une nouvelle semaine plus tard le reste des départements (indicatifs 55 à 974/976).

Les dates de dépôt définitif des déclarations 2044 spé sont fixées et communiquées par l’administration fiscale plusieurs mois à l’avance. C’est vers la fin juillet que les contribuables recevront leur avis d’imposition avec le taux de prélèvement correspondant qui s’appliquera dès le mois d’août suivant.

Quand remplir la déclaration 2044 spé en 2023 ?

Pour 2023, la déclaration électronique sera ouverte dès le 13 avril 2023 jusqu’au 19 mai 2023 pour la première tranche, jusqu’au 30 mai pour la seconde tranche et jusqu’au 7 juin pour la dernière. La déclaration papier, pour sa part, s’étalera du 13 avril 2023 au 18 mai 2023.

Où se procurer le formulaire Cerfa 2044 spé ?

Le formulaire Cerfa 2044 spé peut être téléchargé sur le site Internet des impôts pour être imprimé, rempli et renvoyé par courrier en complément du formulaire 2042 pendant la période de déclaration.

L’administration fiscale incite cependant désormais fortement au remplissage du formulaire par le contribuable au moment d’effectuer sa déclaration en ligne à l’étape 3. Pour ce faire, cliquez sur le bouton “Ajouter un formulaire” et choisissez le formulaire 2044 spé si vos investissements locatifs sont concernés. Vous pourrez alors lister l’ensemble des charges déductibles directement à l’écran.

Enfin, pour les personnes ne disposant pas d’une connexion à Internet ou n’étant pas en mesure d’effectuer leur déclaration par ce biais, il est également possible d’obtenir l’imprimé 2044 spé auprès de votre Centres des Impôts de référence ou même de n’importe quel Centre des Impôts.

Comment remplir la déclaration 2044 spéciale ?

La déclaration 2044 spéciale est très similaire à la déclaration 2044 à quelques nuances près. Pour effectuer sa déclaration, il faudra d’abord vous connecter à votre espace personnel des impôts muni de votre identifiant fiscal et de votre mot de passe. Après la vérification de votre état-civil, de votre situation personnelle et de vos coordonnées, vous pourrez accéder à l’étape 3 au cours de laquelle vous pourrez sélectionner le formulaire 2044 spé sur l’onglet “Déclarations annexes”.

Après avoir rempli la section consacrée aux revenus du travail (traitements et salaires), vous devrez ensuite déclarer vos revenus fonciers. La déclaration au régime réel d’imposition se fera alors en plusieurs étapes :

1. La date d'acquisition

Vous devrez d’abord mentionner la date d’acquisition du ou des bien(s) immobilier(s) acquis.

2. Déclaration des recettes foncières perçues

Il vous faudra ensuite déclarer pour chaque immeuble les recettes foncières perçues sur la période de la ligne 211 à 215. Ces différentes recettes correspondent :

💡

Les dépôts de garantie ne sont pas imposables sauf dans le cas d’une utilisation en compensation de loyers impayés ou pour régulariser des charges locatives.

3. Déduction des charges locatives

La déclaration se poursuit avec la plus grosse partie correspondant à la mention de l’ensemble des charges déductibles des lignes 221 à 231. C’est la partie la plus importante qui va vous permettre de diminuer considérablement votre imposition et pourquoi pas de bénéficier de déficit foncier pour annuler totalement votre imposition sur l’exercice voire reporter le solde négatif sur les années suivantes. Parmi les charges déductibles de la base imposable, on trouve :

Dispositif de défiscalisation

Pourcentage de déduction

Robien classique ZRR

26 %

Robien recentré ZRR

26 %

Scellier ZRR

26 %

Besson ancien

26 %

Borloo neuf

30 %

Scellier - secteur intermédiaire

30 %

Borloo ancien - secteur intermédiaire

30 %

Borloo ancien – secteur social

45 % ou 60 %

Borloo ancien - secteur intermédiaire et social intermédié

70 %

Cosse - secteur intermédiaire

15 % ou 30 %

Cosse - secteur social ou très social

50 % ou 70 %

Cosse – intermédiation locative sociale

85 %

Les carrières et autres gisements minéraux productifs de revenus

40 %

Dispositif de défiscalisation

Montant de la déduction au titre de l'amortissement

Périssol

10 % du prix de revient du logement pendant 4 ans, puis 2 % pendant 20 ans, et 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.

Besson neuf

8 % du prix de revient du logement pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 4 ans, et 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.

Robien et Robien ZRR classique

  • 8 % du prix de revient du logement pendant 5 ans puis 2,5 % pendant 4 ans.
  • 8 % des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 4 ans.
  • 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.

Robien et Robien ZRR recentré

  • 6 % du prix de revient du logement ou des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans.
  • 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.

Borloo neuf

  • 6 % du prix de revient du logement pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans, et 2,5 % pendant les périodes de prorogation.
  • 6 % des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans.
  • 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.

Scellier, Duflot ou Pinel

Conditions spécifiques pour certains dispositifs avec des conditions d’engagement ou d’éco-responsabilité particulières

4. Les dépenses d'entretien et de réparation du logement

Prenez enfin spécifiquement le temps pour bien remplir la ligne 224, consacrée aux dépenses d’entretien et de réparation du logement (traitement contre les nuisibles, diagnostic de recherche d’amiante ou de plomb ou encore remplacement d’un équipement de chauffage) ainsi qu’aux travaux de rénovation et d’amélioration du bien (remplacement d’équipements par des plus modernes, travaux d’isolation, remplacement de fenêtres ou encore remplacement de l’installation électrique à titre d’exemples). Cette ligne vous permettra en effet de déduire de votre résultat foncier des montants considérables.

Le contribuable devra conserver tous les justificatifs de ces dépenses et devra être en mesure de présenter toutes les factures mentionnant notamment la nature et le montant de l’intervention, les coordonnées de l’entreprise intervenant ou encore la date de paiement en cas de contrôle par l’administration fiscale.

5. Le total des frais et charges

Une fois toutes les charges déductibles renseignées, vous n’aurez enfin plus qu’à additionner la somme totale déductible et à l’inscrire dans la case 240 “Total des frais et charges”.

6. Déduction des intérêts d'emprunts

En cas d’investissement locatif réalisé à crédit, le contribuable aura également la possibilité de déduire les intérêts et les frais d’emprunt dans la case 250.

Le revenu net foncier obtenu après déduction de l’ensemble des charges sur le formulaire 2044 spé sera enfin à reporter au niveau de la case 263 “Bénéfice ou déficit”. C’est à partir de ce montant que seront calculés les prélèvements sociaux et la tranche d’impôt sur le revenu. Il  devra également être reporté sur la déclaration de revenus 2042 au niveau des cases 4BB ou 4BC en fonction du solde positif ou négatif.

📝

Pour plus de détails concernant votre dispositif spécifique, vous pouvez retrouver l’ensemble des dispositions permettant de remplir correctement ce formulaire en vous rendant sur la notice 2044 spé mise à disposition des propriétaires bailleurs sur le site des impôts.

Location de plusieurs biens : dois-je remplir le formulaire 2044 et 2044 spé ?

Le formulaire 2044 spé se substitue au formulaire 2044, même en cas de location de plusieurs biens immobiliers. Tout dépendra en fait de la nature des investissements réalisés. Si le propriétaire bailleur de biens loués vides est concerné par l’un des dispositifs spéciaux nécessitant le remplissage du formulaire Cerfa 2044 spé (Robien, Borloo, Cosse etc.), il n’aura alors pas à remplir le formulaire 2044 classique. Dans le cas contraire, c’est le formulaire traditionnel qui doit être transmis à l’administration fiscale qui n’aura aucun problème à réceptionner uniquement la 2044 spé, les nomenclatures des 2 déclarations étant pratiquement identiques.

Pour la location de plusieurs biens différents, les propriétaires bailleurs devront en revanche faire apparaître les recettes de chaque bien dans des colonnes distinctes. Seuls les biens situés dans un même immeuble peuvent être regroupés au sein d’une même colonne. Le nombre de biens devra alors être précisé dans la case prévue à cet effet.

2044 spéciale et loi Pinel : quel formulaire remplir ?

Dans le cadre du Pinel, doit-on utiliser la déclaration 2044 ou 2044 spé ? L’investissement en Pinel ne requiert pas le remplissage du formulaire 2044 spécial. Ce dispositif relève en effet de la déclaration 2044 classique. En revanche, certaines dispositions du Pinel pourront nécessiter la transmission d’un formulaire complémentaire intitulé 2042 RICI permettant de vérifier la bonne application du dispositif.

La souscription à un nouveau dispositif de défiscalisation particulier tel que le Pinel contraint par ailleurs le propriétaire à effectuer une déclaration particulière l’année d’acquisition effective du bien ou de l’achèvement des travaux. Le formulaire 2044 EB fait alors figure d’engagement du néo-propriétaire à mettre en location son nouveau logement non-meublé aux conditions définies par le dispositif (durée de mise en location spécifique, engagement sur des plafonds de loyer etc.). La transmission de ce document et de certaines pièces justificatives en complément de sa déclaration de revenus permettra à l’administration fiscale de prendre bonne note de l’engagement du propriétaire lui permettant ainsi de bénéficier des conditions de défiscalisation particulières afférentes au dispositif choisi.

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