Dois-je remplir la déclaration du formulaire 2044 spécial ou 2044 ?

L’imposition des revenus fonciers au régime réel permet de déduire de nombreuses charges locatives relatives au bien immobilier loué non-meublé. Elles viennent ainsi réduire substantiellement la base imposable d’un investisseur et même dans certains cas annuler totalement son imposition sur l'exercice grâce au déficit foncier. Ces charges déductibles doivent être reportées sur le formulaire de déclaration 2044.

Pour les investisseurs soumis à un régime d'imposition spécifique du fait de la nature du bien mis en location, c’est la déclaration 2044 spécial qui s’applique. Quelles sont les différences entre les 2 formulaires ? Que contient la déclaration 2044 spé ? Permet-elle de se substituer totalement à la déclaration 2044 ? Tout ce qu’il faut savoir pour remplir correctement le formulaire 2044 spécial.

Quelle est la différence entre le formulaire 2044 spé et 2044 ?

Si les formulaires 2044 et 2044 spé permettent tous deux de déclarer ses charges déductibles et répondent dans les grandes lignes aux mêmes objectifs, quelques différences notables sont malgré tout à soulever.

Le cas du formulaire 2044

Le formulaire 2044 constitue le document de base offrant la possibilité à un propriétaire bailleur de biens immobiliers vides, de déduire des charges relatives au logement de ses revenus fonciers. Ces charges peuvent être de différentes natures à partir du moment où elles se rapportent à l’exploitation du bien immobilier non-meublé mis en location. Il peut notamment s’agir des :

• frais de gestion et d’administration (frais de conciergerie, mandat de gestion locative, frais de procédure vis-à-vis du locataire) ;
• provisions pour charges de copropriété (eau, électricité) ;
• impôts locaux : taxe foncière ;
• travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement ;
• primes d’assurance contractées dans le cadre de la location (assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI).
• intérêts d’emprunt dans le cas d’un investissement à crédit ;
• indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• dépenses normalement à la charge du locataire mais acquittées par le propriétaire du fait du départ du locataire.

L’ensemble de ces charges déductibles est répertorié au niveau de l’article 13 du Code Général des Impôts.

L’imprimé 2044 est à remplir chaque année par l’investisseur en même temps que sa déclaration d’impôts (Cerfa n° 2042). Il doit donc être retourné par tout propriétaire bailleur de biens immobiliers nus acquis dans des conditions “classiques” et optant pour le régime réel pour son imposition (que ses revenus fonciers, soient ou non supérieurs au seuil de 15 000 € bruts par an).  La somme des charges déductibles reportées à la ligne 240 viendra alors en déduction des revenus fonciers bruts perçus sur l’exercice.

Quelle différence entre les deux formulaires ?

Le formulaire 2044 spécial est également destiné aux propriétaires bailleurs recourant au régime réel pour l'imposition de logements non-meublés mais acquis, cette fois, comme son nom l’indique, dans le cadre d’un dispositif fiscal spécial.

La différence entre le 2044 et le 2044 spé est difficilement perceptible puisque l’imprimé 2044 spé reprend peu ou prou la nomenclature du 2044. Le formulaire 2044 spécial ne sert donc qu’à ajouter certains feuillets particuliers, originellement absents du formulaire 2044 pour répondre aux dispositions particulières de certains nouveaux dispositifs de défiscalisation. On peut toutefois noter que la déclaration 2044 spéciale concerne notamment certains dispositifs de défiscalisation dans le neuf (même si tous ne sont pas concernés) là où la plupart des dispositifs relatifs à l’ancien sont à déclarer sur le formulaire 2044 classique et ce, malgré des mécanismes de défiscalisation particuliers.

Qu’est-ce que la déclaration 2044 spéciale ?

A l’image du formulaire 2044 traditionnel, la déclaration 2044 spéciale permet de déclarer des revenus fonciers sous le régime d’imposition au réel afin d’imputer les charges déductibles en face des revenus fonciers pour réduire sa base imposable et éventuellement créer du déficit foncier. Elle s’adresse néanmoins à des publics spécifiques, concernés notamment des dispositifs d’investissement particuliers ouvrant droit à des exonérations spéciales supplémentaires.

A qui s’adresse le formulaire 2044 spé ?

Sont concernés par cette déclaration 2044 spé ces profils d’investisseur particuliers :

• les propriétaires bailleurs ayant acquis des logement neufs dans le cadre d’un des dispositifs suivants : Borloo, Besson, Périssol, Robien ou Scellier en secteur intermédiaire ou en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR ) ;
• les propriétaires bailleurs d’immeubles spéciaux productifs servant principalement à la réhabilitation du patrimoine tels que :
  - les investisseurs ayant acquis un bien sous le dispositif “Monuments Historiques” ;
  - les propriétaires d’un bien acquis dans le cadre du dispositif Malraux (réhabilitation de biens anciens à caractère historique) pour lesquels un permis de construire a été déposé avant 2009 ;
  - les espaces labellisés “Fondation du Patrimoine” ;

• les propriétaires d’immeubles détenus en nue-propriété (acquis suite à un démembrement) ;
• les SCPI de placement ayant réalisé un investissement dans le cadre des dispositifs Borloo neuf ou Robien (classique ou recentré).

Certains biens acquis dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ne sont toutefois pas concernés par la déclaration 2044 spé. C’est le cas notamment des logements loués à travers les programmes suivants :

• Cosse ancien
• Besson ancien
• Borloo ancien
• Scellier en secteur libre
• Duflot
• Pinel
• Denormandie

De même, les revenus fonciers issus de parts de SCPI acquises via les dispositifs Pinel, Duflot, Scellier ou Denormandie relèvent également de la déclaration 2044 traditionnelle.

Quand remplir la déclaration 2044 spé ?

Comme pour la déclaration 2044, le formulaire 2044 spé doit être joint en complément à la déclaration conventionnelle de l’ensemble des revenus du foyer (formulaire Cerfa n° 2042) chaque année à une période dépendant du type de déclaration et de la zone géographique.

Pour une déclaration papier, le délai est relativement court, généralement compris entre mi-avril et mi-mai. Pour une déclaration en ligne, le délai d’envoi s’étale davantage, généralement de mi-avril à début juin. Les dates butoirs pour la déclaration électronique dépendent de la zone géographique à laquelle est rattachée le propriétaire bailleur. Les 19 premiers départements dans l’ordre numérique (1 à 19) sont les premiers concernés par la remise de la déclaration suivis une semaine plus tard des départements 20 à 54 avec pour finir une nouvelle semaine plus tard le reste des départements (indicatifs 55 à 974/976).

Les dates de dépôt définitif des déclarations 2044 spé sont fixées et communiquées par l’administration fiscale plusieurs mois à l’avance. C’est vers la fin juillet que les contribuables recevront leur avis d’imposition avec le taux de prélèvement correspondant qui s’appliquera dès le mois d’août suivant.

Où se procurer le formulaire Cerfa 2044 spé ?

Le formulaire Cerfa 2044 spé peut être téléchargé sur le site Internet des impôts pour être imprimé, rempli et renvoyé par courrier en complément du formulaire 2042 pendant la période de déclaration.

L’administration fiscale incite cependant désormais fortement au remplissage du formulaire par le contribuable au moment d’effectuer sa déclaration en ligne à l’étape 3. Pour ce faire, cliquez sur le bouton “Ajouter un formulaire” et choisissez le formulaire 2044 spé si vos investissements locatifs sont concernés. Vous pourrez alors lister l’ensemble des charges déductibles directement à l’écran.

Enfin, pour les personnes ne disposant pas d’une connexion à Internet ou n’étant pas en mesure d’effectuer leur déclaration par ce biais, il est également possible d’obtenir l’imprimé 2044 spé auprès de votre Centres des Impôts de référence ou même de n’importe quel Centre des Impôts.

Comment remplir la déclaration 2044 spéciale ?

La déclaration 2044 spéciale est très similaire à la déclaration 2044 à quelques nuances près. Pour effectuer sa déclaration, il faudra d’abord vous connecter à votre espace personnel des impôts muni de votre identifiant fiscal et de votre mot de passe. Après la vérification de votre état-civil, de votre situation personnelle et de vos coordonnées, vous pourrez accéder à l’étape 3 au cours de laquelle vous pourrez sélectionner le formulaire 2044 spé sur l’onglet “Déclarations annexes”.

Après avoir rempli la section consacrée aux revenus du travail (traitements et salaires), vous devrez ensuite déclarer vos revenus fonciers. La déclaration au régime réel d’imposition se fera alors en plusieurs étapes :

1. La date d'acquisition

Vous devrez d’abord mentionner la date d’acquisition du ou des bien(s) immobilier(s) acquis.

2. Déclaration des recettes foncières perçues

Il vous faudra ensuite déclarer pour chaque immeuble les recettes foncières perçues sur la période de la ligne 211 à 215. Ces différentes recettes correspondent :

• au montant des loyers ou fermages bruts perçus sur l’exercice au titre des propriétés urbaines et rurales (lignes 211 ou 421). Les arriérés, avances de loyers ou recettes exceptionnelles doivent également être indiqués quelle que soit la période auxquelles ils ou elles se rapportent du moment que les sommes aient été perçues sur l’exercice en question.
• aux charges incombant au propriétaire mais mis à la charge du locataire par convention tels que de grosses réparations, la taxe foncière ou encore les primes d’assurance (lignes 212 ou 422).
• aux recettes brutes diverses telles que les revenus de substitution (lignes 213 ou 423) dans le cadre de la souscription d’une assurance vacance locative, les éventuelles subventions perçues par l’Anah, des concessions accordées ou encore des locations diverses (panneaux publicitaires, droit à l’affichage, antennes mobiles etc.).

• à la valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance c’est-à-dire le montant théorique des loyers qui auraient dû être perçus s’il avait été loué à des conditions normales du marché immobilier (lignes 214 ou 424).
• la ligne 215 reprendra le montant correspondant à la somme de toutes ces recettes.

3. Déduction des charges locatives

La déclaration se poursuit avec la plus grosse partie correspondant à la mention de l’ensemble des charges déductibles des lignes 221 à 231. C’est la partie la plus importante qui va vous permettre de diminuer considérablement votre imposition et pourquoi pas de bénéficier de déficit foncier pour annuler totalement votre imposition sur l’exercice voire reporter le solde négatif sur les années suivantes. Parmi les charges déductibles de la base imposable, on trouve :

• En lignes 221 ou 441 : les frais d’administration et de gestion tels que les rémunérations (salaires + charges) des concierges, les frais divers versés à des tiers pour l’exploitation du bien immobilier (honoraires de notaire, mandat d’agence locative, frais d’expert-comptable etc.) et les éventuels frais de procédure pour les litiges avec un locataire ou concernant la gestion de l’immeuble. Les frais d’acquisition du bien sont exclus des charges déductibles.
• En lignes 222 ou 442 : les autres frais de gestion tels que les frais de correspondance avec le locataire (courrier, téléphone), les outillages et mobiliers de bureau ou les frais d’enregistrement d’actes ou de baux, le tout dans la limite 20€ déductibles par an.
• En lignes 223 ou 443 : les primes d’assurance couvrant les principaux risques (incendie, dégât des eaux, bris de glace etc.) mais aussi les primes d’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou la garantie loyers impayés (GLI).
• En lignes 225 ou 448 : les charges récupérables non récupérées au départ du locataire. Il s’agit de dépenses incombant au locataire mais qui ont été prises en charge par le propriétaire sans qu’il ne puisse en obtenir le remboursement avant le 31 décembre ou avant le départ du locataire.
• En lignes 226 ou 449 : les indemnités d’éviction et les frais de relogement lorsque le propriétaire demande congé à son locataire pour relouer le bien dans de meilleures conditions.
• En lignes 227 ou 450 : les impôts locaux versés au titre de l’exercice c’est-à-dire la taxe foncière ou la taxe annexe consacrée à l’équipement. La taxe sur les locaux d’entreprises (commerciaux, bureaux, stockage) n’est en revanche pas déductible.
• En lignes 228 ou 451 : les déductions spécifiques. C’est tout particulièrement cette ligne qui va différer de la déclaration 2044 classique. C’est ici que le contribuable remplira le taux de déduction spécifique appliqué au dispositif de défiscalisation pour lequel il a opté au moment de son achat. Il pourra donc indiquer le pourcentage de déduction auquel il est soumis avec les barèmes suivants :

Dispositif de défiscalisation	Pourcentage de déduction
Robien classique ZRR	26 %
Robien recentré ZRR	26 %
Scellier ZRR	26 %
Besson ancien	26 %
Borloo neuf	30 %
Scellier - secteur intermédiaire	30 %
Borloo ancien - secteur intermédiaire	30 %
Borloo ancien – secteur social	45 % ou 60 %
Borloo ancien - secteur intermédiaire et social intermédié	70 %
Cosse - secteur intermédiaire	15 % ou 30 %
Cosse - secteur social ou très social	50 % ou 70 %
Cosse – intermédiation locative sociale	85 %
Les carrières et autres gisements minéraux productifs de revenus	40 %

• En ligne 229 : les montants de déduction pratiqués au titre de l’amortissement. Là encore, il s’agit d’une ligne spécifique aux différents dispositifs entrant dans le cadre de cette déclaration 2044 spé avec des montants d’amortissement déductibles selon les différents dispositifs concernés :

Dispositif de défiscalisation	Montant de la déduction au titre de l'amortissement
Périssol	10 % du prix de revient du logement pendant 4 ans, puis 2 % pendant 20 ans, et 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Besson neuf	8 % du prix de revient du logement pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 4 ans, et 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Robien et Robien ZRR classique	8 % du prix de revient du logement pendant 5 ans puis 2,5 % pendant 4 ans. 8 % des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 4 ans. 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Robien et Robien ZRR recentré	6 % du prix de revient du logement ou des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans. 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Borloo neuf	6 % du prix de revient du logement pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans, et 2,5 % pendant les périodes de prorogation. 6 % des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans. 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Scellier, Duflot ou Pinel	Conditions spécifiques pour certains dispositifs avec des conditions d’engagement ou d’éco-responsabilité particulières

• En lignes 230 ou 452 : les provisions pour charges de propriété dont l’échéance intervient avant la fin de l’exercice en cours.
• En lignes 231 ou 453 : la régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année précédente. Il s’agit de la réintégration des charges non-déductibles et des charges récupérables sur le locataire de l’année précédente ou de l’éventuel solde positif résultant de l’approbation des comptes de l’exercice précédent. Cette ligne est la seule susceptible d’augmenter votre imposition.

4. Les dépenses d'entretien et de réparation du logement

Prenez enfin spécifiquement le temps pour bien remplir la ligne 224, consacrée aux dépenses d’entretien et de réparation du logement (traitement contre les nuisibles, diagnostic de recherche d’amiante ou de plomb ou encore remplacement d’un équipement de chauffage) ainsi qu’aux travaux de rénovation et d’amélioration du bien (remplacement d’équipements par des plus modernes, travaux d’isolation, remplacement de fenêtres ou encore remplacement de l’installation électrique à titre d’exemples). Cette ligne vous permettra en effet de déduire de votre résultat foncier des montants considérables.

Le contribuable devra conserver tous les justificatifs de ces dépenses et devra être en mesure de présenter toutes les factures mentionnant notamment la nature et le montant de l’intervention, les coordonnées de l’entreprise intervenant ou encore la date de paiement en cas de contrôle par l’administration fiscale.

5. Le total des frais et charges

Une fois toutes les charges déductibles renseignées, vous n’aurez enfin plus qu’à additionner la somme totale déductible et à l’inscrire dans la case 240 “Total des frais et charges”.

6. Déduction des intérêts d'emprunts

En cas d’investissement locatif réalisé à crédit, le contribuable aura également la possibilité de déduire les intérêts et les frais d’emprunt dans la case 250.

Le revenu net foncier obtenu après déduction de l’ensemble des charges sur le formulaire 2044 spé sera enfin à reporter au niveau de la case 263 “Bénéfice ou déficit”. C’est à partir de ce montant que seront calculés les prélèvements sociaux et la tranche d’impôt sur le revenu. Il  devra également être reporté sur la déclaration de revenus 2042 au niveau des cases 4BB ou 4BC en fonction du solde positif ou négatif.

Location de plusieurs biens : dois-je remplir le formulaire 2044 et 2044 spé ?

Le formulaire 2044 spé se substitue au formulaire 2044, même en cas de location de plusieurs biens immobiliers. Tout dépendra en fait de la nature des investissements réalisés. Si le propriétaire bailleur de biens loués vides est concerné par l’un des dispositifs spéciaux nécessitant le remplissage du formulaire Cerfa 2044 spé (Robien, Borloo, Cosse etc.), il n’aura alors pas à remplir le formulaire 2044 classique. Dans le cas contraire, c’est le formulaire traditionnel qui doit être transmis à l’administration fiscale qui n’aura aucun problème à réceptionner uniquement la 2044 spé, les nomenclatures des 2 déclarations étant pratiquement identiques.

Pour la location de plusieurs biens différents, les propriétaires bailleurs devront en revanche faire apparaître les recettes de chaque bien dans des colonnes distinctes. Seuls les biens situés dans un même immeuble peuvent être regroupés au sein d’une même colonne. Le nombre de biens devra alors être précisé dans la case prévue à cet effet.

2044 spéciale et loi Pinel : quel formulaire remplir ?

Dans le cadre du Pinel, doit-on utiliser la déclaration 2044 ou 2044 spé ? L’investissement en Pinel ne requiert pas le remplissage du formulaire 2044 spécial. Ce dispositif relève en effet de la déclaration 2044 classique. En revanche, certaines dispositions du Pinel pourront nécessiter la transmission d’un formulaire complémentaire intitulé 2042 RICI permettant de vérifier la bonne application du dispositif.

La souscription à un nouveau dispositif de défiscalisation particulier tel que le Pinel contraint par ailleurs le propriétaire à effectuer une déclaration particulière l’année d’acquisition effective du bien ou de l’achèvement des travaux. Le formulaire 2044 EB fait alors figure d’engagement du néo-propriétaire à mettre en location son nouveau logement non-meublé aux conditions définies par le dispositif (durée de mise en location spécifique, engagement sur des plafonds de loyer etc.). La transmission de ce document et de certaines pièces justificatives en complément de sa déclaration de revenus permettra à l’administration fiscale de prendre bonne note de l’engagement du propriétaire lui permettant ainsi de bénéficier des conditions de défiscalisation particulières afférentes au dispositif choisi.