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Impôts : quelles sont les charges locatives déductibles ?

L'essentiel en quelques mots

La déduction de charges locatives permet de réduire votre imposition et dans certains cas même de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. La prise en compte éventuelle de ces frais dépend à la fois du type de location (vide ou meublée) mais également du régime d’imposition choisi (forfaitaire ou réel) :

  • D’une manière générale, les loyers sont déclarés hors charges pour une location vide et charges comprises pour une location meublée (sauf exceptions).
  • Les régimes forfaitaires (micro-foncier ou micro-BIC) ne permettent pas de déduire les charges effectivement engagées puisqu’un abattement forfaitaire s'applique automatiquement.
  • Le régime réel, en location vide comme en meublée offre la possibilité de déduire la plupart des frais entrepris pour la gestion et l’exploitation du bien loué.
  • La location meublée au réel permet de déduire l’amortissement du bien et du mobilier de la base imposable.
Charges locatives déductibles
Impôts : quelles sont les charges locatives déductibles ?

L’investissement locatif offre la possibilité à un investisseur de percevoir des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine sur le long terme. Afin d’optimiser le rendement et la rentabilité de ses biens mis en location, le propriétaire bailleur a l’opportunité de déduire de son impôt certains frais inhérents à la gestion de ces logements. Quelles sont les charges locatives déductibles des loyers perçus ? Est-il possible de déduire ces charges pour tous les régimes d’imposition ? Comment procéder pour la déduction de ces dépenses ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives déductibles.

Faut-il déclarer le loyer avec ou sans les charges ?

La manière de déclarer les loyers perçus (avec ou sans les charges) est fonction du type de location effectuée par le bailleur :

Pour des renseignements complémentaires sur la façon de déclarer ses revenus locatifs selon le statut et le régime d’imposition, découvrez comment déclarer ses revenus de location sans commettre d’erreurs.

Location vide ou meublée : quelles charges déduire des loyers perçus ?

Voici un récapitulatif rapide des charges potentiellement déductibles des loyers perçus selon le type de location choisi (vide ou meublée). Ces charges ne peuvent être effectivement déduites que dans le cadre du régime réel à chaque fois, les régimes micro-foncier et micro-BIC étant concernés par un abattement fiscal  (respectivement de 30 et 50 %) en lieu et place des charges effectivement engagées.

Liste des charges déductibles des impôts

Charges déductibles

Location vide
(en régime réel)

Location meublée
(en régime réel)

Impôts locaux

✔️
(taxe foncière)

✔️
(taxe foncière, taxe d’habitation, CFE)

Provision pour charges de copropriété
(eau, électricité, ordures ménagères)

✔️

✔️

Charges de gestion
(mandat de gestion locative, gardiennage, ménage, frais de procédure)

✔️

✔️

Intérêts d’emprunt

✔️

✔️

CSG déductible
(à hauteur de 6,8 % de l’impôt)

✔️

Primes d’assurance
(assurance emprunteur, assurance PNO, garantie loyers impayés GLI)

✔️

✔️

Charges relatives à l’acquisition du bien
(frais de courtage, frais de caution)

✔️


(mais peuvent être amortis)

Frais d’entretien et de réparation

✔️

✔️

Travaux de rénovation et d’amélioration du logement

✔️


(mais peuvent être amortis)

Amortissement du bien et du mobilier

✔️

Quelles charges déduire pour une location vide ?

La possibilité de déduire des charges dans le cadre d’une location vide sera fonction du régime choisi par l’investisseur dans l’imposition des revenus fonciers. Que peut-on déduire des revenus fonciers ?

Micro-foncier : pas de charges à déduire

Si le bailleur choisit le régime micro-foncier (dans le cas où ses revenus locatifs hors charges ne dépassent donc pas 15 000 € par an), il ne pourra pas déduire les charges réellement engagées se rapportant au logement loué. Il bénéficiera en contrepartie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant de ses revenus locatifs annuels hors charges qui servira de nouvelle base d’imposition.

Le micro-foncier est un choix pertinent dans le cas d’un investisseur ayant très peu de charges déductibles relatives à son ou ses bien(s) mis en location. Il s'agit également du choix le plus simple qui ne nécessite que le report des revenus fonciers de l’année sur la déclaration d’impôt en ligne ou sur le formulaire n° 2042. L’administration fiscale se charge alors automatiquement du calcul de la nouvelle base imposable.

Régime réel : les charges à déduire des revenus fonciers

En ce qui concerne le régime réel, de nombreuses charges peuvent être déduites des revenus fonciers. C’est le cas notamment :

Quelles charges déduire pour une location meublée ?

Là encore, les charges potentiellement déductibles dépendent de la fiscalité de la location meublée choisie par le bailleur à savoir micro-BIC ou régime réel. Que peut-on déduire des revenus locatifs ?

Micro-bic : pas de charges à déduire

Comme pour le micro-foncier dans la location non-meublée, le régime micro-BIC ne permet pas non plus de déduire les charges effectivement engagées en rapport avec le bien loué meublé. Destiné aux bailleurs réalisant moins de 72 600 € de recettes locatives brutes ou à ceux dont les revenus locatifs représentent moins de 50 % des revenus du foyer, le micro-BIC fonctionne en effet avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts de l’année.

Cet abattement est ainsi censé venir compenser ces différents frais engagés. L’administration fiscale se basera donc sur la moitié des recettes locatives pour établir la nouvelle base d’imposition du bailleur qui n’aura aucune formalité à accomplir si ce n’est renseigner le montant de ses revenus locatifs au moment de sa déclaration en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO.

Bénéfice réel : les charges à déduire des loyers perçus

Pour les investisseurs en location meublée sous le régime réel, de nombreuses charges peuvent là encore venir en déduction de l’impôt sur les loyers locatifs qui constituent en l’espèce des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’une manière générale, il s’agit de l’ensemble des frais engagés se rapportant de près ou de loin à la gestion du logement et à son exploitation. On peut penser notamment aux :

D’une manière générale, les charges déductibles des revenus fonciers sont également déductibles des bénéfices industriels et commerciaux à l’exception de la CSG déductible ou des travaux d’amélioration du bâti. Ces travaux d’amélioration du logement ou d’ameublement ne constituent pas à proprement parler des charges déductibles des revenus locatifs.

Néanmoins, ils peuvent être amortis sur une durée de 5 à 10 ans et viennent ainsi en face des loyers perçus permettant de réduire la base imposable. De même, le prix d’acquisition du bien peut également être amorti sur la durée de détention estimée du logement. Le montant annuel de l’abattement correspondra alors au pourcentage proportionnel au nombre d’années de détention estimé.

L’adoption du régime réel pour déduire ses charges nécessite la plupart du temps l’intervention d’un expert-comptable pour un suivi rigoureux des entrées et des sorties. C’est tout particulièrement le cas de la location meublée pour laquelle le bailleur devra produire un bilan comptable, un compte de résultat ou encore un état des amortissements et des immobilisations.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’amortissement constitue l’avantage majeur du régime d’imposition au réel dans le cadre de la location meublée. S’il n’est pas, à proprement parler, considéré comme une charge déductible, il vient bien en réalité réduire le montant de la base imposable avant application des différents prélèvements.

Le principe consiste ainsi à amortir chaque année une fraction du coût d’acquisition du bien c’est-à-dire à déduire un pourcentage sur chaque exercice en fonction de la durée de détention estimée du bien. On dit alors que le logement constitue un actif immobilisé.

Exemple :

Pour un logement acquis 150 000 € avec une durée de détention estimée à 50 ans, le pourcentage d’amortissement potentiellement déductible chaque année sera de 3 %. Le bailleur pourra ainsi déduire de sa base imposable 3 000 € chaque année.

Attention toutefois, l’amortissement ne permet pas de créer du déficit foncier, c’est-à-dire de faire en sorte que le montant total des charges soit supérieur au montant des recettes locatives. En d’autres termes, l’amortissement à déduire ne pourra pas dépasser le montant des recettes locatives minorées des charges déductibles. L’excédent d’amortissement pourra en revanche dans ce cas, être reporté sur les exercices suivants sans limitation dans le temps.

Enfin, l’amortissement ne se limite pas au seul prix d’acquisition du bien. Il pourra également concerner les dépenses d’ameublement engagées pour améliorer le logement. Le mobilier sera alors amorti sur une durée d’usage 5 à 10 ans avec là encore, chaque année, des quote-parts proportionnelles estimées à la durée d’utilisation des équipements.

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