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Déduire les intérêts d'emprunts des revenus locatifs : comment ça marche ?

L'essentiel en quelques mots

L’investissement locatif est fréquemment effectué à crédit, les loyers perçus permettant généralement de financer les mensualités de remboursement. Le prêt immobilier fait l’objet d’intérêts d’emprunt qui peuvent être déduits des revenus en tant que charges locatives.

  • Les intérêts d’emprunt peuvent représenter plusieurs centaines d’euros par an offrant ainsi la possibilité de réduire sensiblement sa base imposable.
  • Ils peuvent être déduits en location vide comme en location meublée.
  • La déduction ne peut en revanche se faire que dans le cadre du régime réel et non du régime forfaitaire.
  • Les intérêts d’emprunt sont à reporter sur le formulaire 2044 (à la ligne 250) pour la location vide et sur le formulaire 2031 pour la location meublée.
  • Les intérêts d’emprunt sont également déductibles dans le cadre d’un investissement en Pinel. Pour un achat sur plan (VEFA), on parlera alors d’intérêts intercalaires qui seront eux aussi déductibles.
Déduction des intérêts d'emprunt
Déduire les intérêts d'emprunts des revenus locatifs : comment ça marche ?

L’immense majorité des investissements locatifs sont réalisés à crédit. Souvent par contrainte budgétaire, parfois par choix afin de faire fonctionner l’effet de levier du crédit. Les investisseurs peuvent ainsi financer l’achat de leur bien par les revenus issus du logement mis en location. Le recours à l’emprunt immobilier présente également un autre avantage : l’incorporation des intérêts d’emprunt dans la liste des charges locatives déductibles.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt pour du locatif ? Comment fonctionne cette déduction le cas échéant ? Concerne-t-elle tous les intérêts d’emprunt ? Comment les reporter sur sa déclaration ? Tout savoir sur la déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs.

 

La déduction des intérêts d'emprunts uniquement pour le régime réel

La marche à suivre pour procéder à la déduction des intérêts d’emprunt dépend du régime d’imposition spécifique choisi par l’investisseur. Qu’ils soient loueurs en meublé ou en non-meublé, les investisseurs ont (sous condition de chiffre d’affaires) la possibilité de choisir entre un régime forfaitaire et un régime réel de déduction de charges.

Voici la marche à suivre pour procéder à la déduction sur les loyers pour l’achat d’un appartement ou d’une maison en location.

Le régime micro-foncier ou micro-bic

Dans le cadre du régime forfaitaire, un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les revenus locatifs du bailleur. Celui-ci correspond :

Ces régimes forfaitaires, s’ils présentent des avantages de simplification administrative ainsi que de rentabilité pour les bailleurs avec peu de charges, ne permettent pas, à l’inverse, de déduire les charges locatives pour leur coût effectif. Les intérêts d’emprunt ne peuvent ainsi pas être déduits dans de ce type de configuration avec un régime d'imposition forfaitaire.

Il est seulement possible de déduire la CSG des revenus fonciers, celle-ci étant considérée comme une charge relevant du revenu global et non spécifiquement apparentée aux revenus du patrimoine.

Le régime réel : location vide ou meublée

Le régime réel permet lui de déduire la majorité des charges engagées relativement au logement mis en location. Celui-ci s'applique automatiquement pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € hors charges par an dans le cas de la location vide et pour des recettes locatives supérieures à 72 000 € charges comprises pour la location meublée.

Le régime réel peut toutefois être choisi à la discrétion de chaque propriétaire ne dépassant pas les seuils évoqués si celui-ci estime que la déduction de charges effectivement engagées lui permet de réduire sa base imposable de façon plus importante qu’avec l’abattement automatiquement prévu dans le régime forfaitaire.

Les intérêts d’emprunt entrent dans le cadre de ces charges déductibles des revenus locatifs et peuvent ainsi contribuer à la diminution du résultat fiscal du bailleur.

Dans le cadre de la location vide, le montant des intérêts d’emprunt est à reporter en ligne 250 de la déclaration de revenus 2044.

Dans le cadre de la location meublée, tous les frais concourant de près ou de loin à l’exploitation du bien immobilier peuvent faire l’objet d’une réduction de la base imposable. L’ensemble des charges comprenant donc les intérêts d’emprunt sont à reporter sur le formulaire 2031-SD.

Quels intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs ?

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) dans sa page consacrée aux intérêts d’emprunt déductibles des revenus locatifs publié le 1er septembre 2017 pose les contours des intérêts d’emprunt entrant dans le périmètre de la déduction. Celui-ci stipule notamment que “les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.”

Dans le détail, sont donc concernés par la déduction les intérêts d’emprunt relatifs aux emprunts ayant pour but :

Il s’agit notamment des assurances décès-invalidité venant couvrir le paiement des mensualités du prêt. Les intérêts de l’emprunt contracté pour la souscription de cette police d’assurance sont donc également déductibles des revenus locatifs.

Par ailleurs, les divers frais liés à l’emprunt peuvent également être déduits des recettes locatives. C’est le cas notamment :

A l’inverse, sont exclues de la déduction toutes les dépenses réalisées hors du cadre défini précédemment. On peut notamment penser aux intérêts des emprunts réalisés pour faire face à des dépenses à caractère personnel, ou des frais effectués en vue de revendre le bien. Il peut également s’agir d’emprunts réalisés dans l’objectif d’indemniser un locataire dans le cadre d’une rupture du bail avant terme dans le but de le relouer à des conditions plus avantageuses. (indemnités d’éviction).

Comment calculer la déduction des intérêts d’emprunt ?

La déduction des intérêts d’emprunt intervient sur la base imposable après déduction des autres charges locatives mentionnées. Elle vient ainsi diminuer le résultat fiscal avant imposition. Les intérêts d’emprunt sont en effet les seules charges locatives ne permettant pas de générer du déficit foncier avec également l’amortissement dans le cas de la location meublée.

Le propriétaire du bien immobilier ne peut déduire que les intérêts qu’il a effectivement supportés au cours de l’exercice fiscal concerné. Le montant des intérêts déductibles doit être justifié. Il doit ainsi correspondre aux sommes qui ont été effectivement utilisées dans le cadre des travaux de construction ou de rénovation. Le propriétaire devra ainsi justifier du fait que la totalité du prêt obtenu a été consacrée aux travaux prévus dans le cadre de la location du bien afin de pouvoir déduire ces intérêts d’emprunt dans leur ensemble.

A la différence de la résidence principale où ils sont plafonnés à 3 750 € par personne, il n’existe cependant pas de limite pour le montant ouvrant droit à la déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre de l’investissement locatif

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur une durée maximale de 10 ans et uniquement sur les revenus fonciers. Ils ne peuvent en effet pas faire l’objet d’une déduction sur les revenus globaux.

Pour calculer ses intérêts d’emprunt sur une année, l’investisseur doit se baser sur le taux moyen sur une année et non pas sur le taux effectif global (taux effectif global / 12 mois). Ce calcul lui permet ainsi de tenir compte de la dégressivité des intérêts qui sont indexés sur le montant restant à payer chaque mois et non sur le montant global de l’emprunt. Il doit ensuite additionner les intérêts versés chaque mois (qui sont par définition moindres d’un mois sur l’autre) pour les reporter au final sur sa déclaration d’impôts.

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Puis-je déduire les intérêts d’emprunt même si le bien n’est pas loué ?

En cas de vacance locative, le propriétaire a malgré tout la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt sur son bien mis en location. Ce cas de figure peut se présenter notamment lorsque celui-ci met un certain temps à trouver un locataire pour son bien ou également en début d’opération lorsque le bien n’est pas encore loué car pas habitable en l’état.

Le bailleur peut donc déduire les intérêts d’emprunt dès l’année de souscription du prêt et ce, même si la mise en location n’intervient que l’année suivante. Il évite ainsi un surplus d’impôt pendant les situations transitoires telles que l’arrivée décalée d’un locataire ou encore la réalisation de travaux retardant la mise en location.

L’administration fiscale vérifie seulement que l’emprunt a bien été contracté en vue d’une mise en location du bien. Elle s’assure ainsi de la concordance entre la date d'acquisition et la date de mise en location avec une période de travaux jugée raisonnable.

La déclaration est à effectuer de la même façon avec un montant reportable dès l’année où il commence à payer des charges sur le bien immobilier.

Comment déclarer les intérêts d’emprunt sur son avis d’imposition ?

Les intérêts d’emprunt sur le bien immobilier mis en location peuvent être déduits aussi bien dans le cadre de la location nue que de la location meublée.

Que faire si j’ai oublié de déclarer les intérêts d’emprunt ?

Lorsqu’un propriétaire n’a pas déclaré les intérêts d’emprunt pendant plusieurs exercices, soit par oubli, soit par méconnaissance de la règle, celui-ci a la possibilité de modifier ses déclarations dans la limite des 3 dernières années. La modification concerne ainsi l’exercice N, l’exercice N-1 et l’exercice N-2.

Pour effectuer cette modification, le bailleur doit contacter l’administration fiscale et faire une demande par écrit. Le courrier doit être aussi détaillé que possible, expliquer clairement la situation et expliciter les impacts qu’auraient eu cette déduction notamment en termes de provisions ou de déficit.

Pensez également à y associer les pièces justificatives correspondantes pour faciliter la compréhension et motiver votre demande. Si la situation n’est pas suffisamment claire, l’administration pourra vous contacter pour obtenir des précisions ou des documents justificatifs complémentaires.

Loi Pinel et déduction des intérêts d’emprunt : exemple

Les intérêts d’emprunt sont également déductibles dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel dans le neuf, et ce, qu’il s’agisse d’un bien acheté et immédiatement habitable ou d’un bien acheté sur plan en VEFA (Vente en futur état d’achèvement).

Dans le cadre d’un emprunt classique, le calcul des intérêts d’emprunt se fait en utilisant le taux effectif global et non le taux mensuel annoncé au début du crédit. Les intérêts du prêt sont à rembourser mensuellement et leur montant varie d’un mois à l’autre au fur et à mesure du remboursement d’une partie du prêt. En effet, les intérêts ne s'appliquent pas sur le montant global du prêt mais sur la somme restant à rembourser chaque mois, somme qui, par définition, va diminuer mois après mois. Pour obtenir le taux mensuel servant véritablement de base au calcul des intérêts, il faut alors diviser le taux global par douze.

Par exemple, dans le cas d’un propriétaire qui emprunte 15 000 € au taux global de 6 % pour effectuer des travaux de rénovation et qui rembourse mensuellement 350 €, le calcul des intérêts d’emprunt se fait de la façon suivante :

  • Taux d’intérêt mensuel : 6 % / 12 = 0,5 %
  • Montant des intérêts pour la première mensualité : 15 000 x 0,5 % = 75 €
  • Montant restant à rembourser après la 1ère mensualité : 15 000 - (350 - 75) = 14 725 €
  • Montant des intérêts pour la 2ème mensualité : 14 725 x 0,5 % = 73,625 €

Le propriétaire doit alors additionner chacun des montants des intérêts d’emprunt versés chaque mois.

Le mécanisme est le même dans le cas d’un achat en loi Pinel à une exception près. Les intérêts d’emprunt ne prennent pas la même forme pour un achat en VEFA (achat sur plan). Les intérêts ne sont ainsi pas comptabilisés mensuellement comme pour un bien classique mais à chaque nouvel appel de fonds au fur et à mesure de l’évolution du chantier. On parle alors d’intérêts intercalaires. Ces intérêts s’accumulent au fil du chantier et sont dûs à la remise du logement lorsqu’a lieu le règlement final. Seuls ces intérêts intercalaires sont alors déductibles au titre des charges locatives.

Les intérêts intercalaires comme les intérêts d’emprunt en Pinel sont à reporter en ligne 250 du formulaire 2044 pour la location vide et sur le formulaire 2031 pour la location meublée.

La première année de déclaration de l’achat en Pinel, l’investisseur doit également adresser le formulaire 2044 EB d’engagement de mise en location du bien. Des documents complémentaires sont également à joindre dans le cas de la loi Pinel pour valider l’éligibilité de l’investisseur (identité du contribuable, localisation du logement, date de livraison du chantier).

Quelles autres charges sont déductibles des revenus locatifs ?

En plus des intérêts d’emprunt, de nombreuses autres charges peuvent être déclarées par un investisseur locatif et ce, qu’il s’agisse d’un investissement en location vide comme en location meublée. Ces déductions peuvent se faire uniquement dans le cadre du régime réel, le régime forfaitaire fonctionnant par définition sur un abattement automatique de charges.

Pour la location vide, l’ensemble des charges seront à reporter des lignes 220 à 250 sur le formulaire 2044 qui vient en complément de la déclaration de revenus 2042.

Pour la location meublée, les charges déductibles sont à reporter sur le formulaire 2031. La liasse fiscale 2033 est également exigée pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel simplifié. Elle nécessitera très souvent le recours à un expert-comptable pour produire un bilan, un compte de résultat ou encore les tableaux des amortissements, des immobilisations ou des provisions.

Voici la liste des charges qui peuvent être déduites des revenus locatifs :

Enfin, dans le cas de la location meublée, les charges déductibles sont également de la même nature et doivent seulement s’apparenter de près ou de loin à l’exploitation de bien mis en location. Ce type de location offre en revanche un avantage majeur par rapport à la location vide : la possibilité de déduire l’amortissement des revenus locatifs. Cet amortissement s’applique aussi bien sur le bien immobilier en lui-même que sur le mobilier investi dans le bien. Il permet ainsi de déduire une quote-part annuelle du montant du bien afin de diminuer sensiblement le résultat fiscal et donc la base imposable. L’amortissement ne permet pas en revanche de créer ou d’aggraver un déficit foncier.

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