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Faut-il déclarer les revenus locatifs avec ou sans les charges ?

L'essentiel en quelques mots

Un investisseur locatif a la possibilité d’acheter un bien immobilier avec ou sans mobilier. Qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, un bailleur peut opter pour un régime d’imposition avec un abattement forfaitaire ou pour le régime réel de déduction de charges.

  • Pour une location vide, les revenus fonciers doivent être déclarés hors charges sur la déclaration 2042. 
  • Dans le cas du régime réel, le bailleur devra en plus renseigner l’ensemble des charges déductibles sur le formulaire 2044.
  • Pour une location meublée, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être inscrits charges comprises sur le formulaire 2042-C Pro.
  • Dans le cadre du régime réel, le propriétaire renseignera, en plus, les charges déductibles sur le formulaire 2031 et pourra également déduire l’amortissement du bien ainsi que le mobilier pour réduire sa base imposable.
Déclaration loyer avec ou sans charges ?
Faut-il déclarer les revenus locatifs avec ou sans les charges ?

Les revenus issus d’un investissement locatif, qu’il soit meublé ou non, sont imposables chaque année au même titre que les revenus du travail. Au moment de remplir sa déclaration annuelle, le bailleur devra ainsi reporter ses recettes locatives sur les différents formulaires en fonction de sa situation. Se pose alors la question de l’intégration ou non des charges versées par le locataire au niveau des cases destinées à renseigner le montant total des revenus locatifs sur l’année.

Alors faut-il déclarer ses revenus locatifs avec ou sans les charges ? Comment déclarer ses revenus de location et qu’en est-il de la déclaration des autres charges locatives déductibles ? Toutes les explications et la marche à suivre pour éviter toute erreur qui pourrait vous pénaliser dans votre imposition.

 

Location vide : déclaration du loyer avec ou sans les charges ?

Les revenus tirés d’une location vide (ou location non-meublée) sont considérés comme des revenus fonciers qui entrent dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Leur imposition diffère selon le régime choisi : régime micro-foncier (forfaitaire) ou régime réel de déduction effective des charges. Quel que soit le régime choisi pour la location non-meublée, c’est le formulaire n° 2042 qui servira de support au renseignement des revenus perçus. Le régime réel nécessitera, en revanche, le remplissage d’un formulaire supplémentaire, la déclaration n° 2044 afin de détailler l’ensemble des charges locatives déductibles.

Sur ces documents déclaratifs, le bailleur devra ainsi commencer par renseigner le montant des revenus fonciers perçus sur l’année. Alors qu’entend-on par revenus fonciers perçus sur l’année ? Doivent-ils être indiqués avec ou sans les charges locatives ? La réponse dépendra en fait du type d'immeuble mis en location qui déterminera la marche à suivre pour votre déclaration :

Régime micro-foncier : déclaration des loyers perçus et des charges payées par le locataire

Le régime micro-foncier fonctionne avec un abattement forfaitaire de 30% automatiquement appliqué sur le total des revenus locatifs de l’année. Il s’exerce sur la location vide jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an sauf si le bailleur a fait la demande explicite d’une imposition au régime réel qui l’engagera alors sur une période de 3 ans même avec des revenus inférieurs à ce seuil.

Ces revenus fonciers comprendront notamment :

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Bon à savoir

Les loyers impayés ou les dépôts de garantie en revanche ne seront pas pris en compte dans les revenus fonciers à déclarer (sauf si ces dépôts de garantie ont servi à couvrir des impayés du locataire).

Dans le cas du micro-foncier, les revenus à renseigner sur le formulaire 2042 sont toujours entendus hors charges c’est-à-dire sans tenir compte des charges locatives perçues et des éventuelles provisions pour charges de copropriété déductibles. Les charges de quelque nature qu’elles soient n’entreront ainsi pas en compte dans le calcul de la base imposable qui se fera de façon forfaitaire. L’administration fiscale appliquera alors automatiquement par la suite l’abattement de 30 % sans tenir compte de ces frais ou de leur régularisation.

Régime réel et déclaration des revenus fonciers 

Dans le cadre du régime réel, la déclaration des revenus fonciers est alors différente. Pour rappel, le régime réel s’applique automatiquement à partir de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an.
Il peut également être choisi par un investisseur qui l’estime plus profitable pour sa situation fiscale, notamment lorsque le montant de ses charges est supérieur au montant de l’abattement de 30 % (dans le cadre de travaux de rénovation par exemple).

Les investisseurs pourront alors déduire des charges locatives afin de réduire leur base imposable et in fine le montant de leur impôt sur le revenu. Ces charges devront être reportées sur le formulaire 2044 qui permet de lister ligne par ligne chacune d’entre elles.

Là encore, dans l’inscription des recettes perçues à la ligne 211, les loyers seront à déclarer hors charges tant que les charges perçues sont effectivement à la charge du locataire et non du propriétaire.

Là où les choses changent cependant, c’est dans la déclaration des charges à déduire. C’est dans cette situation que la différenciation effectuée plus avant entre les immeubles en copropriété et les immeubles seuls prend tout son sens :

Quelles autres charges puis-je déduire de mes revenus fonciers ? 

A côté de ces charges de copropriété ou de gestion courante, de nombreuses charges relatives à la location du logement vide peuvent être déduites pour diminuer la base imposable du contribuable et réduire son imposition. Dans certains cas, lorsque le montant des charges est très important et bien supérieur aux revenus fonciers (résultat fiscal négatif), le bailleur pourra même créer du déficit foncier.

Il sera alors dispensé d’impôt sur le revenu sur l’exercice concerné. Lorsque le solde négatif n’est pas totalement déduit sur l’exercice concerné, il pourra le reporter sur les revenus locatifs des exercices suivants à hauteur de 10 700 € par exercice jusqu’à apurement du déficit.

Parmi ces charges déductibles, on peut penser notamment aux :

L’ensemble des charges déductibles devra alors être intégré en lignes 260 et 262 pour calculer la base imposable. Les montants totaux des recettes et des charges déductibles devront par ailleurs être reportés sur le formulaire 2042 pour servir de calcul à la nouvelle base d’imposition.

Location meublée : dois-je inclure les charges locatives lors de la déclaration des loyers ?

Lorsqu’un loueur investit dans une location meublée, les revenus issus de cette activité ne sont alors plus considérés comme des revenus fonciers comme c’est le cas de la location nue mais comme des recettes locatives assimilées à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ils relèvent néanmoins toujours de l’impôt sur le revenu (IR). Là encore, l’investisseur aura la possibilité de choisir entre 2 régimes d’imposition différents selon notamment le montant de ses recettes locatives ou le montant des charges qu’il aura à déduire : le régime micro-BIC et le régime réel.

Régime micro-bic : déclaration des loyers perçus

Sur le modèle du micro-foncier pour la location nue, le régime micro-BIC est un régime forfaitaire qui permet à l’investisseur de profiter d’un abattement automatique de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs perçus sur un exercice (et 71 % pour les revenus issus de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme) quel que soit le montant des charges effectivement engagé.

Il est destiné aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € charges comprises (176 200 € charges comprises pour les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme). Pour la location meublée, le montant des revenus locatifs à renseigner doit donc être entendu toutes charges comprises.

Pour cela, l’investisseur devra reporter l’ensemble des revenus locatifs perçus charges comprises sur le formulaire 2042-C Pro. Cela comprendra là encore les loyers, fermages, indemnités d’assurance, subventions énergie, revenus issus d’emplacements de publicité ou encore placements de SCI et SCPI.

La case à remplir dépendra également du statut du loueur meublé (non-professionnel ou professionnel). En LMNP, il s’agira de la case 5NP et en LMP de la case 5KP. Pour rappel, la différence entre LMP et LMNP dépendra de 2 critères :

Si ces deux critères sont réunis, le loueur passera sous le statut LMP. Si au moins un des critères n’est pas rempli, il restera alors sous le statut LMNP.

Après avoir indiqué le montant de ses recettes locatives charges comprises et avoir transmis sa déclaration, le bailleur se verra appliquer automatiquement par l’administration fiscale l’abattement de 50 % sur les recettes locatives qui lui permettra donc de diminuer de moitié sa base imposable, et ce, quels que soient les charges locatives effectivement engagées.

Régime réel : déclaration des revenus locatifs

Dans le cadre du régime réel, le bailleur déclarera là encore la totalité des sommes perçues sur l’année (loyers et charges comprises x 12 mois si le bien a été loué toute l’année). Ce montant devra être renseigné là encore sur le formulaire 2042-C Pro mais également dans un formulaire spécifique au régime réel, le formulaire n° 2031-SD dans l'encadré C2. Le formulaire 2031-SD contiendra également une annexe 2031-SD pour les bailleurs en LMNP sur laquelle devront être reportés les BIC non-professionnels dans l’encadré H.

Pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel simplifié, il faudra compléter en plus la liasse 2033 comprenant notamment :

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Bon à savoir

La déclaration des revenus locatifs au régime réel exige donc la tenue d’une comptabilité conforme aux règles du code du commerce et du plan comptable général. Le bailleur devra donc la plupart du temps se faire accompagner d’un expert-comptable ou d’un organisme de gestion agréé (OGA) pour l’accompagner dans les questions de gestion, de comptabilité et de fiscalité. Il pourra de plus déduire une partie de ces frais comptables de ses recettes fiscales. 

Quelles charges déduire de mes revenus locatifs en meublé ?

L’imposition de la location meublée dans le cadre du régime réel permet là encore à l’investisseur de réduire sensiblement sa base imposable. Comme pour la location nue, il pourra déduire tous types de frais étant en rapport avec la gestion du bien et dans un sens plus large toute charge d’entreprise relative à l’exploitation du bien.

Le bailleur pourra, là encore, lorsque les charges sont très importantes, créer du déficit foncier pour annuler son imposition sur le revenu pour l’exercice concerné. Il pourra également reporter le solde négatif sur les exercices suivants, en l’espèce pendant seulement 6 années, mais cette fois sur l’ensemble de ses revenus et non plus seulement sur les revenus locatifs.

Parmi les charges déductibles dans le cadre du régime réel, pourront notamment venir en diminution des recettes locatives :

Pour entrer dans le cadre d’une déduction, ces charges devront respecter trois critères principaux :

L’avantage principal de la location meublée par rapport à la location vide dans le cadre du régime d’imposition réel réside dans la possibilité de déduire l’amortissement du bien ainsi que l’amortissement du mobilier. L’amortissement du bien sera généralement réalisé sur 50 ans avec un montant annuel correspondant à la quote-part d’amortissement de la période. (exemple : 3 000 € par an pour un investissement de 150 000 € amorti sur 50 ans). Le mobilier, pour sa part, sera amorti sur une période de 5 à 10 ans. 

Attention en revanche, l’amortissement ne permettra pas de créer du déficit foncier ou de l’aggraver. ll ne pourra donc pas se révéler supérieur au montant des recettes locatives minoré de l’ensemble des autres charges déductibles.

Après report de l’ensemble des charges déductibles, le bailleur verra le montant de sa base imposable considérablement réduite (notamment en cas de travaux et du fait de l’amortissement). Il se verra ensuite appliquer un double prélèvement relatif à l’impôt sur le revenu qu’il s’agisse de la location vide ou de la location meublée :

Pour  la location meublée, il devra également régulariser la TVA dans le cas où il fournit à sa clientèle, selon les dispositions prévues par l’article 261-D-4° du Code Général des Impôts (CGI), au moins 3 des 4 prestations suivantes :

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